Varios hipoteca pre-aprobaciones y los efectos sobre el puntaje de crédito

Question

Información de fondo: Mi esposa y yo estamos mirando para comprar nuestra primera casa/condominio. Dada la suma de los ingresos brutos anuales de ~$100k y la falta de cualquier real de la deuda, estamos buscando en las propiedades de los $200-250k gama. Actualmente contamos con suficiente dinero en efectivo para poner ~10% y algunos semi-líquido stock de activos (fondos de custodia (utma), para llevar hasta el 15% y aún algunos de efectivo de emergencia. Queríamos ahorrar hasta un 20% para evitar el PMI y el impuesto sobre depósito de garantía y todo eso, pero hicimos los números y decidimos que había que estar pagando menos de alquiler, incluso con PMI y tal incluidos. Al parecer tenemos que seguir pagando el PMI de al menos 2 años (al menos con nuestro banco nos gustaría), pero nuestro plan es para pagar el principal más rápido y mantener el PMI a un mínimo.

Pregunta: parece que conseguir pre-aprobado (no sólo pre-calificado) para un préstamo hipotecario puede ayudar a tomar la decisión entre usted y el otro no pre-aprobado solicitante y hace que cierre más rápido y más fácil (con algunos de los trabajo de la pierna para arriba-frente), pero estoy teniendo problemas para conciliar eso con 1) obtener varias comillas de tasas de interés hipotecario (que tienden a cambiar con el tiempo :p) y 2) limitar el potencial de daño a su puntuación de crédito de varios tirones.

Mi entendimiento es que (me corrigen si estoy equivocado aquí) una pre-aprobación requeriría un duro tire de ambos de nuestros informes de crédito de las tres agencias de crédito , así como información adicional como prueba de ingresos, declaraciones de impuestos, residencia de la historia, etc. (requisitos aquí puede depender de prestamista, pero mi entendimiento es que ellos [por lo general?] obtener las puntuaciones de los tres y el uso de la media, y no sé si es posible, o incluso la pena, para ellos, para obtener calificaciones sin el informe de crédito de los informes y puntuaciones sigue siendo un confuso asunto)

Cualquier tira dentro de la misma ~30 días a contar como un crédito en la investigación de lejos como de puntaje de crédito se refiere, aunque, por lo que tendría sentido tener todos los posibles prestamistas tire de ella dentro de ese período de tiempo. Estoy considerando cuatro prestamistas (dos brokers recomendados por amigos, un broker recomendado por Google maps comentarios, y mi nivel local/nacional/internacional, el banco demasiados?), que parece como un montón de trabajo, pero supongo que mucho de los que serán similares para todos los cuatro (por ejemplo, no tenemos diferentes declaraciones de impuestos, los ingresos de salario, etc. para dar a los diferentes prestadores - todos ellos tendrían que ser las mismas).

Voy a resumir en dos algo que compiten con las preguntas:

1. Suponiendo que usted está dentro de los 60-90 días que la pre-aprobación es válida para, el prestamista hacer otro hard-pull antes de aprobar el préstamo finales? Supongo que no, pero si ese no es el caso, parece debilitar el argumento de conseguir múltiples pre-aprobaciones de inmediato b/c que podría haber tenido uno hace, de encontrar la mejor tarifa más tarde, y cerrar con el prestamista con la mejor tasa de interés (que , a continuación, hacer un último tirón).
2. Si usted acaba de conseguir una pre-aprobación de un prestamista, ¿qué es lo que dicen que van a tener el mejor trato cuando usted decide cerrar? (no importa el método que utilice para elegir ese inicial prestamista)

Alternativamente, soy yo-pensando en esto? Tiendo a hacer eso, y tal vez con una primera extracción y posterior final-pull no duele mucho, de todos modos... Después de todo, el final-extractor gustaría saber lo que la inicial de extracción fue todo acerca de...

Answer 1

El problema no es la puntuación de crédito; es la "competencia" indagaciones. Múltiples investigaciones se considerará como uno si se hace dentro de un corto período de tiempo (2 meses, si mal no recuerdo) y para el mismo tipo de crédito, porque la gente hace compras para las tasas, no eres el primero en hacerlo. Así que no te preocupes por eso.

Lo que debe preocupar es que los bancos haciendo preguntas acerca de estas investigaciones, que es molesto (al menos para mí) tecnicismo. Vas a tener que explicar a cada uno de los bancos que desea una pre-aprobación de que usted va a tomar de la hipoteca de ellos, y no de otra persona. En el escrito, con su firma certificada ante notario. Que está bien, porque se hace (la firma y notarización) en el cierre, pero usted tendrá que "convencer" de que ellos son los elegidos para ser aprobado.

Aparte de que es bastante simple. Yo he hecho eso (incluida la declaración de que yo no voy a tomar préstamos en función de los otros "compitiendo" consultas), y funcionó bien cuando tomé el original de la hipoteca, y cuando me refinanciado más tarde en una manera similar de "compras" de la moda.

Hacerlo más cercano a las actuales ofertas, porque el cierre no tomar al menos 3-4 semanas, y la tasa de bloqueo es generalmente de 30 a 60 días, así que no hay mucho tiempo para hacer compras si usted toma ese camino.

Answer 2

Johnny. Hace poco me compré mi primera casa así, y he trabajado en el negocio de crédito (no de la hipoteca), así que creo que puedo contestar a algunas de tus preguntas. Descargo de responsabilidad primera que estoy en NY, y la compra de una casa puede variar de estado a estado.

En mi experiencia, pre-qual no es demasiado diferente de la pre-aprobación. Ni representa ningún compromiso real por parte de el banco (es decir, que todavía puede negar la aprobación a cualquier punto), y ambos se basan en tirar de su oficina de crédito y el cálculo de ratios basados en su indicada (probablemente no documentado) la información financiera. Es teóricamente posible que un vendedor podría elegir un pre-aprobado por el comprador a través de una pre-calificados comprador, siendo todas las otras cosas iguales, pero todas las otras cosas rara vez son iguales.

Recuerde también que usted no necesita para finalmente obtener una hipoteca en el mismo banco que utiliza para la pre-qual. El pre-qual demuestra que eres probablemente crédito digna y sirve para darle un poco de credibilidad con los vendedores. Una vez que usted haya aceptado la oferta y la necesidad de encontrar un real de hipoteca, usted puede hacer compras alrededor para el mejor precio y el mejor préstamo de la estructura. Los bancos no necesitan tener tiró de su crédito a las tasas de comilla, pero van a necesitar para tener una idea general de su puntaje FICO gama. Una vez que encuentre el banco que desea con la mejor tarifa y realmente aplicar para el préstamo, que se tire de un duro oficina, y si sus calificaciones son diferentes de lo que usted dijo antes, la tasa puede cambiar, pero dentro de la misma gama, por lo general estará ok. También, los bancos no necesariamente tirar todos 3 oficinas, sólo pueden tirar 1, ya que los costos para cada extracción.

2 posibles desventajas de este enfoque:

1. 2 bancos = 2 preguntas, pero si eres de otro modo limpio, que no es gran cosa en todos.
2. Incluso dentro del mismo banco, si usted espera demasiado tiempo, que no va a usar los mismos datos de la agencia y tendrá que hacer otro tirón duro, ya que va a estar preocupado por el posible deterioro del crédito durante el intervalo de tiempo largo.

También, asegúrese de que usted tiene una hipoteca o la financiación de la cláusula en su contrato, ya que los bancos son impredecibles, y asegúrese de que tiene un gran abogado de bienes raíces, no jurídica "de fábrica" - el extra de unos cientos de $ vale la pena.

No overthink este crédito las cosas demasiado. Encontrar una buena casa por un buen precio, y obtener un sin sentido de la hipoteca que usted entiende completamente - no exóticas cosas. Buena suerte!