Si vendo mi casa, voy a tener que pagar impuestos sobre las ganancias?

Question

Yo estoy en los Estados unidos, en Colorado.

He comprado una casa en julio de 2013. Estaba en malas condiciones, así que me pasé los dos primeros meses de la reparación de las cosas antes de mudarse. Ahora, 11 meses después de mudarse, estoy listo para un cambio. He aquí el plan. Me pregunto cuál es la fiscalidad será?

Actual de la casa:

• Comprado En Julio De 2013
• Precio de compra: $72,000
• Pago / gastos de cierre: $20,000
• Materiales y permisos para reparaciones: $20,000
• Vender en septiembre de 2014 por $150,000, tomando distancia ~$75,000 dólares en efectivo.

Básicamente, voy a hacer $35,000 en la actual casa después de todos los gastos. ¿Cuánto necesito para mi casa de al lado para evitar los impuestos? Tengo mis ojos en una casa de $130,000. Idealmente, me gustaría poner de $50,000 abajo, utilice $10,000 hacia reparaciones/mejoras, y utilizar el resto de 15.000 dólares para pagar la deuda.

Answer 1

Respuesta corta: vas a tener que pagar impuestos sobre él.

A pesar de que la casa sea su residencia principal, usted no cumple con la propiedad de la prueba, y no se observó que usted tiene un cambio en el empleo, la salud, u otras circunstancias imprevistas que están "obligando" a vender. De lo contrario, usted podría calificar para una reducción de la exclusión máxima que puede permitir a pie sin deudas de impuestos, o con una reducción de la factura de impuestos.

Usted no puede incluso hacer un intercambio 1031 para re-invertir en una nueva residencia principal.

Usted debe consultar con un profesional de impuestos para ver qué ajustes que puede realizar a la base del costo de la propiedad a fin de minimizar su reportó ganancias netas.

EDIT: la Propiedad y el Uso de Pruebas

Durante el período de 5 años antes de la venta, usted debe:

• Propiedad de la casa durante al menos 2 años, y
• vivido en la vivienda como su vivienda principal durante al menos 2 años.

Estos períodos no necesariamente tienen que coincidir (no para vivir en ella como su vivienda principal durante 2 años consecutivos, a sólo 2 años el valor de tiempo de los últimos 5).

Answer 2

Por favor Nota: Antes de tomar cualquier paso hacia una transacción que implique la posible impuesto sobre ganancias de capital las exclusiones, favor de consultar con su CONTADOR, abogado o asesor de impuestos. Yo no soy un contador o Asesor Fiscal.

Ya que sólo han vivido en 11 meses, usted no cumple con la "prueba de uso" para la completa exclusión. Sin embargo, incluso si usted no ha vivido en ese tiempo, usted puede ser capaz de excluir a algunas de las ganancias debido a un "imprevisto", no sólo porque se quería mover. Ustedes dicen que están "listos para un cambio" y eso significa que es una decisión arbitraria, no forzada. Para calcular la exclusión parcial, tomar el número de meses en los que vivían allí antes de la venta y se divide por 24. (11/24 = 0.45). Así que para una persona soltera, puede excluir hasta $250,000. Multiplique eso por .45 y recibe $112,500. Si su beneficio después de todo lo que se saca es de sólo $35,000, a continuación, puede excluir que de las ganancias de capital, porque es menos de $112,500.

Todo lo que se dice, usted necesitará la documentación en caso de una auditoría.

Para obtener más información, vea la Publicación del IRS 551, La Base de Activos, y busque la sección sobre la propiedad inmueble.

Ver también esta de Impuestos del IRS Tema de la Venta de Su Casa

Answer 3

En respuesta a uno de los comentarios que usted podría estar interesado en ser dueño de la vivienda nueva como una propiedad de alquiler para un año. Usted podría voltear esta forma de pensar y hacer de la actual casa en una propiedad de alquiler por un período de tiempo (1 año parece ser el consenso, consultar a un contador familiarizado con los bienes inmuebles). Esto podría permitir un intercambio 1031 en otro la propiedad, aunque creo que la propiedad no puede ser entonces una residencia principal.

Todos los potencialmente no vale la pena la complicación para el ahorro de impuestos, pero pensé en tirarlo por ahí. También, el intercambio 1031 difiere de los impuestos hasta un cierto punto en el futuro en el que finalmente vender el activo(s) por dinero en efectivo.