Puedo pagar un 30 años de tasa fija préstamo como una fija a 15 años de préstamo?

Question

Yo soy un 30 años de tasa fija préstamo con las siguientes propiedades:

• El 5% de interés
• Sin penalización por pagos anticipados
• Bastante reciente préstamo, apenas equidad

Prefiero estar en una fija a 15 años del préstamo, de modo que yo pueda pagar menos en intereses, y conseguir la participación de la tarde. No creo que la refinanciación tenga mucho sentido para mí, ya que mi tasa de interés no es terrible, y yo tendría que pagar los honorarios.

Así que mi pregunta es: Si me acabo de criar a mi pago mensual de la hipoteca a la cantidad correcta, es que básicamente equivalente a estar en una fija a 15 años de préstamo? ¿Hay algún inconveniente?

Answer 1

"Pueden" está muy bien, y otro contestó que. Me gustaría sugerir que se considere el "debe".

¿Su empleador ofrecer un igualado cuenta de jubilación, normalmente, un plan 401(k)? Estás depositando hasta el partido?

¿Tienes algún interés más deuda a corto plazo, tarjetas de crédito, préstamo de auto, préstamos estudiantiles, etc?

¿Tienes 6 meses de gastos de vida en fondos líquidos?

Un punto que me gusta para vencer a un caballo muerto es este - para la mayoría de las hipotecas normales, el extra que usted paga es el principal, pero independientemente de la cantidad extra que se paga, en el próximo pago es todavía debido próximo mes. Por tanto, es posible que usted está sintiendo muy bien que durante 5 años se paga tanto que usted tiene sólo 10 a la izquierda en el préstamo a 30 años, pero si usted pierde su trabajo, usted todavía corren el riesgo de perder la casa por ejecución hipotecaria. No es como usted puede pedirle al banco para que el dinero de vuelta. Si usted está tan disciplinado como el sonido, poner el dinero extra a un lado, y sólo cuando se tiene más de la recomendada de 6 meses, luego de hacer los pagos si usted elija.

A tirar de mi comentario a @MikeKale en mi respuesta - he evitado este aspecto de la discusión. Pero aquí me voy a sugerir que un 4% de los costos de la hipoteca al 3% después de impuestos (en el 25% de soporte), y yo apostaría cap aumento de las tasas de estancia de 15% para los no-1%ers. Así, con el break-even de retorno de 3.5% (volver 3 después de impuestos) y DVY rendimiento del 3,33%, la pregunta es - ¿cree usted que el DVY superior yielders va a ser plana en los próximos 15 años? Cualquier retorno sobre .17%/año es el lucro. Dicho esto, la verdad aversión al riesgo debe prestar atención a los consejos en respuesta original, a continuación, pre-pago.

Actualización - cuando se le preguntó,en abril de 2012, el DVY me sugirió como un ejemplo de una inversión que supera el coste de la hipoteca, se cotizó en $56. Ahora es de $83 y todavía rendimientos 3.84%. Para poner números a esto, una suma única de $100K tendría un valor de $148K (esto no incluye los dividendos), y dando $5700/año en dividendos para después de impuestos $4800/año. Nos pasó a tener un buen 4 años, en general. El horizonte de tiempo (15 años) hace que la estrategia de bajo riesgo si uno se aferra a ella.

Answer 2

Para obtener una buena estimación, ir aquí o en otros sitios similares y ver. Pero básicamente, sí, usted puede ahorrar un montón de dinero sólo por pagar extra cada mes. Uno de notar, sin embargo, asegúrese de que usted se especifica que desea el dinero para ir hacia el director, no se fideicomiso o para hacer un pago anticipado de interés.

Answer 3

Definitivamente, usted puede hacerlo.

Pero Refinanciación tendría más sentido para usted, usted puede refinanciar sin costo alguno y obtener tarifas por debajo del 4%, por lo que usted va a ahorrar un 1% al año, sin tener que pagar nada extra. Si usted paga los honorarios obtendrá tarifas aún más bajas, pero entonces usted necesita para comprobar si vale la pena.

Acabo de refinanciado a 15 años de hipoteca fija sin costo un par de meses atrás, y consiguió 3.875% de la tarifa (en California), por lo que definitivamente vale la pena considerar, no sólo hay que descartarla.

Esto limitará su flexibilidad, sin embargo, porque el pago de 30yrs préstamo "como si" es mucho más flexible que cometer en 15yes préstamo - siempre puedes volver a la original de los pagos si usted quiere difundir un poco más. Usted puede agregar un HELOC una vez que usted haya acumulado el capital para realizar copias de seguridad, que es lo que hice.

Answer 4

El puede y debe haber sido discutido en otras respuestas y comentarios, y por eso voy a discutir el cómo. Como otros han señalado, es importante hacer asegurarse de que el dinero va para la reducción de capital y no hacia pago adelantado de intereses. Desafortunadamente, muy pocos de los cajeros del banco de entender cómo funcionan las hipotecas y muy pocos funcionarios del banco - incluso los oficiales de préstamo de entender cómo funcionan las hipotecas demasiado. Así, una declaración de que usted desea el dinero extra para ir hacia el principal probable que se reunió con una mirada en blanco. Además, lo que que hacen con el dinero y cómo es introducida en el banco de libros de la tarde cuando las transacciones son registradas pueden tener ninguna semejanza de lo que se discutió y acordado anteriormente en el día. Basado en mis experiencias personales y muchos de los argumentos con los bancos sobre la forma en que manejó mi prepagos y cómo el interés se calcula, me gustaría recomienda la siguiente (que es más fácil ahora que los pagos automáticos son posibles para el estándar de pago mensual y pagos adicionales son posibles a través de transferencia electrónica de fondos).

• Asegúrese de que los pagos automáticos se realizan en el día en que el pago es debido, no al final de los diez días de período de gracia que a los bancos les gusta para que se te conceda para hacer el mensual de pago. Sí, hay hay penalidad por mora en el pago mientras usted paga antes de que el final del período de gracia, pero el interés sigue siendo cargado y por lo tanto más de cada amablemente retraso en el pago va a interés y menos hacia el director.

• Hacer el pago adicional en el mismo día como el estándar pago mensual de la hipoteca se hace. Esto garantiza que, en el peor, sólo un día el interés es debido cuando el pago adicional se hace. También, el pago de la mitad del ciclo menstrual, es casi un una manera segura de conseguir rasgado apagado en el interés, ya que el banco los equipos se efectúe el pago en la forma más favorable a ellos, y generalmente contraria a los términos de su hipoteca. Tengo se quejó a los bancos sobre el mal manejo de mediados de mes pagos y ganar cada vez, y en muchas ocasiones, el banco oficial le de mala gana de decir "siempre Hemos hecho de esta manera y nadie nunca se quejó hasta que hice hoy." Dudo muy mucho si los programas del banco cambiado como resultado de mis quejas. Si usted no está seguro de cómo funcionan las hipotecas y cómo de interés se calcula o no tienen el tiempo o la inclinación para vaya jaleo con el banco cada vez, pero ¿ prefieren no timen, realizar el pago como se describe: en el punto y al mismo tiempo, como el horario regular de pago mensual.

• El calendario de amortización que el banco debería haber dado muestra la cantidad de la cantidad principal es después de la publicación mensual el pago se realiza en cada fecha de vencimiento. Asumiendo que usted tiene no se ha de tomar ventaja de los períodos de gracia y de modo que la programación es correcta, hacer un adicional de pago de una suma, sino una cantidad exacta (abajo a la el último centavo) que va a saltar desde principal causa después de que hoy en día regular de pago a principal causa después de que el pago regular de N meses a partir de hoy. Aquí, por supuesto, usted elige N basado en cuánto dinero adicional estaban pensando en pagar por su hipoteca. Haciendo el pago extra, que efectivamente se han cortado a la longitud de la hipoteca por n meses y el mismo calendario de amortización se aplicará sobre el período más corto. Desde muy pequeña de las principales es pagado en los primeros años de vida de la hipoteca, un capital adicional-sólo el pago puede reducir la duración de la hipoteca por años. El pago de una cantidad específica que coincide con el calendario de amortización también ayuda si tienes problemas con el banco. Es su la impresión que está discutiendo, y no tratando de explicar a un despistado banco oficial de la forma en que el banco no calcular los intereses correctamente después de que usted pagó $1500.00 extra al inicio del último mes.

Answer 5

Definitivamente, usted puede en esas condiciones. Sólo ten cuidado de especificar que usted está haciendo pagos principales adicionales.