Comprar una casa con el pago inicial de la familia como "préstamo"

Question

Es la primera vez que vengo, así que, por favor, sean amables.

Estoy pensando en comprar una casa, y tengo suficientes ingresos estables para afrontar cómodamente la cuota mensual del préstamo. Sin embargo, necesitaré ayuda para el pago inicial. Uno de mis familiares me ha sugerido esta oferta:

• Paga la totalidad del pago inicial, que será de hasta el 30% del precio de la vivienda. El porcentaje exacto depende del precio de la casa que compre, pero se acercará al 30%.
• Será un préstamo, y no tengo que pagarle nada durante 5-7 años.
• Después de ese periodo, suponiendo que vendamos la casa, le doy el importe del préstamo más el 50% de las ganancias/pérdidas de la venta de la casa.
• Si no vendo la casa, tomaremos el valor actual de la casa en ese momento, y añadiremos el 50% de la ganancia/pérdida al importe del préstamo, que entonces le deberé a él (a pagar con un interés si no tengo ese dinero en ese momento).

Soy muy amigo de dicho familiar y confío en él, pero quería preguntar a la comunidad si esto tiene sentido desde el punto de vista económico/práctico.

Por favor, hágame saber si necesita más detalles, o si esta pregunta no es apropiada aquí.

Gracias.

Answer 1

Digamos que vas a comprar una casa de 400K. Tu familiar financia 120K (30%).

Digamos que soy optimista, pero el mercado inmobiliario se recupera, y tu casa vale 600K en 5-6 años (puede pasar, con la inflación y todo). La ganancia es de 200K. Tu pariente se queda con 100K. Le pagas 220K en un préstamo de 120K durante 5 años. Más o menos, un 16% de TAE. Un préstamo bastante caro.

Por supuesto que soy optimista, me parece que tu pariente también lo es.

La pregunta es: si la casa pierde valor en ese plazo, ¿su familiar se lleva el 50% de las pérdidas?

Haz cálculos basados en varias rentabilidades esperadas (optimista, "realista", caso de pérdida, etc.), y para cada una de ellas calcula cuánto costará en realidad ese préstamo. Te ayudará a decidir si lo quieres. De lo contrario, tus relaciones con tu pariente podrían ir muy mal dentro de unos años.

BTW: Sugerencia: es una mala idea mezclar negocios y amigos/familiares que no quieres perder.

Answer 2

Yo recomendaría no pedir préstamos a los familiares. Pero si decides ir por ese camino cuida lo básico:

1. conseguir que un abogado redacte un contrato (dividir los honorarios del abogado)
2. aceptar las condiciones (incluidas las de la fianza)
3. firmar el contrato

Esta es una decisión de negocios, así que trátala como tal. Me gustaría añadir que la situación que describes suena extremadamente generosa para tu familiar. Yo miraría los acuerdos de préstamo estándar (es decir, en el mercado) y modelaría su situación más en ellos - si usted hace esto, incluso con usted pagando una prima, nunca llegaría a algo tan generoso como lo que ha descrito.

Answer 3

Ten en cuenta que los prestamistas tendrán en cuenta las condiciones de cualquier préstamo que tengas a la hora de determinar tu capacidad para devolver la hipoteca. Querrán ver la documentación, o si afirmas que se trata de un regalo exigirán una carta a tal efecto de tu familiar.

Obviamente, esto podría afectar a su capacidad para obtener un préstamo.

Answer 4

En efecto, tú pagas el 70% de la casa pero él se queda con la mitad de la ganancia. Por otro lado, tú vives allí, así que probablemente eso compense la diferencia. Lo más difícil será que la casa se revalorice, hasta el punto de que te veas obligado a venderla. Es posible que quieras pensarlo un poco.

Answer 5

Los prestamistas se fijan en la procedencia del dinero del pago inicial. Si ven una gran transferencia de dinero a su cuenta bancaria dentro de un año antes de su compra, esto causará un problema para usted.

Los pagos iniciales no sólo sirven para reducir el capital, sino que se utilizan principalmente como datos de suscripción para evaluar su calidad como prestatario.

Si tomas el dinero como préstamo, contará contra tu solvencia. Si tomas el dinero como un regalo, se levantarán algunas otras banderas rojas.

Todo esto se hace por una razón: si no puedes conseguir un pago inicial, eres un riesgo crediticio mayor (poca disciplina, falta de ingresos constantes), incluso si puedes (actualmente) pagar el coste mensual de una hipoteca. (P.D.: el coste de la propiedad de una vivienda es mucho mayor que el pago mensual de la hipoteca).

¿Significará todo esto que no vas a conseguir un préstamo? Por supuesto que no. Casi siempre puedes conseguir ALGÚN préstamo. Pero es probable que sea a un tipo de interés más alto que el que le correspondería si esperara un poco y ahorrara dinero para el pago inicial.

(Otra opción: casa más barata).

EDITAR:

Los siguientes comentarios ofrecen ejemplos en los que los regalos NO fueron/son un problema.

Mi experiencia al comprar una casa hace pocos años (y la de varios amigos que compraron casa en el mismo periodo, algunos con regalos familiares y otros sin ellos) es que SÍ es un problema.

Su mejor opción es HABLAR, EN PERSONA, con un agente hipotecario real de su zona que pueda repasar con usted las opciones y los inconvenientes de los distintos enfoques.