Debo poner más dinero en una propiedad y pagar tarde o mantener el dinero en efectivo?

Question

Tengo un pedazo enorme de dinero ahorrado para el pago inicial de una propiedad que me gustaría, finalmente, como para pagar y el uso como un alquiler. La suposición es que el valor de la propiedad va a subir considerablemente a lo largo del tiempo, porque tengo la intención de comprar en una gran ubicación.

Me pregunto si debo

1. Poner como mucho abajo en la propiedad como sea posible y tratar de pagarlo antes - o
2. Poner como poco como sea posible hacia abajo, y tratar de utilizar el dinero en efectivo restante en algún otro lugar (por ejemplo, una segunda propiedad en un par de años).

Las tasas hipotecarias son bastante bajos - así que me estoy debatiendo qué camino tomar. Los valores de la propiedad todavía están subiendo rápido en mi ciudad (Toronto, Canadá), así que es casi como esperar 10 años podría hacer difícil para permitir que la segunda propiedad.

Answer 1

Estoy un poco confundido sobre el uso de la propiedad en la actualidad. Es este lugar va a ser una residencia personal para usted ahora y conviértete en un alquiler más tarde (después de que la hipoteca se paga)? Esto hace a la diferencia.

Si usted puede comprar la casa y un 100% del VALOR del préstamo, el costo sería menor que el 125% de alquiler comparables ... y luego comprar la casa, poner tan poco de su propio dinero en lo posible y estirar el término, en la medida de lo posible. Scott W es la correcta en un número de cuenta. El "costo" de la hipoteca es el costo despues de impuestos de los pagos y cuando ese dinero se ponga a trabajar en un buen manejo de cartera, se debe hacer mejor en el largo plazo. No trate de grandes ganancias porque, al hacerlo, aumenta el riesgo de que usted va a terminar peor.

Si usted pide prestado dinero después de impuestos costo de un 4% y un 6% después de impuestos ... terminas por delante y construir riqueza. Una gran mayoría de las personas más ricas del uso de este arbitraje para continuar la construcción de la riqueza. Ellos tienen un montón de dinero para pagar las hipotecas, pero no. $200,000 en el 2% es un extra de $4000 por año. Compuesta en un 7% la tasa de ... que se suma a $180 k después de 20 años ... no es exactamente calderilla.

El dinero en una cuenta de inversión es accesible cuando se necesita. Dinero en equidad no es, tiene un cero de la tasa de rendimiento (antes de la inflación) y no es accesible, excepto a través de otro préstamo en el banco del capricho. Si usted pierde su trabajo y su casa está cerca de la pague pero no es, sin embargo, usted podría tener graves problemas de liquidez.

AHORA ... si el 100% de la hipoteca sería un costo de MÁS de 125% de alquiler comparables, entonces no debería haber ningún trato. Usted está buscando en una mierda de inversión. Es más barato y es mejor alquilar. No me importa si los precios están subiendo ahora mismo. Los precios se mueven a su alrededor. Sólo porque el Canadá no ha visto el valor cae como en los estados unidos hasta ahora no significa que no pueda ocurrir en el futuro. Si comparables rentas no validar el precio con un buen margen de ganancia para el inversionista, los precios son espumosa y no puede ser de confianza y usted debería reducir sus costes mensuales por el alquiler en lugar de comprar. Que $350 por mes, usted podría ahorrar en "alquilar" se suma, al igual que la de $4000 por año en el arbitraje.

Para el alquiler, usted sólo debe apretar el gatillo cuando se puede hacer la compra sin apalancamiento y AÚN así obtener un 10% de la tarifa tope o superior (tasa de retorno después de impuestos, seguros y otros gastos fijos). De esa manera si el alquiler de la caída de las tasas (y otra vez que es muy posible), podría perder algunos de sus beneficios, pero no todo. Si el apalancamiento de la propiedad, hay una alta probabilidad de que usted podría terminar perdiendo dinero como rentas de otoño y usted tiene que cubrir la hipoteca de inexistente flujo de efectivo.

Sé que alguien va a decir, "Pero Juan, 10% de limitación de alquiler de bienes raíces? Eso simplemente no es posible de por aquí". Ese puede ser el caso. ES posible que en algún lugar. Tengo clientes la compra de una propiedad en Arizona, Nuevo México, Alberta, Michigan e incluso de California que están encontrando el 10% de la tarifa tope propiedades. Ellos no existen. Ellos simplemente no están en todas partes.

Si desea agregar palanca para el alquiler de imagen para mejorar el rendimiento, entonces ello la comprensión de los riesgos. Él que vive por el apalancamiento de la espada, muere por el apalancamiento de la espada. Aquí en los estados unidos, el mercado inmobiliario está llena de cadáveres de personas que pensaba que podía manejar que el apalancamiento de la espada. Es una sangrienta, feo lío.

Answer 2

Te sugiero tomar todo el dinero que han ahorrado y poner en un fondo de inversión y hold off en la compra de una propiedad de alquiler hasta que usted puede comprar de plano. Sé que parece que esto va a tener para siempre, pero tiene una ENORME ventaja:

1. No perderás nada de dinero a interés. Cuando usted está pensando acerca de una hipoteca, el total de la cantidad completa que usted va a ser el gasto en intereses durante la vida del préstamo. Usted se sorprenderá al saber cuánto dinero estás dispuesto a gastar en la financiación, incluso con una tasa de interés más baja.
2. Usted no va a estar en su cabeza cuando los inquilinos no pagan, o cuando usted no puede encontrar inquilinos.
3. Usted no será completamente jodidos si el valor de su propiedad disminuye.

Sé que parece que va a tardar una eternidad para guardar el dinero para comprar una propiedad por dinero en efectivo, pero en el largo plazo, es la mejor opción por el momento.

Answer 3

Me gustaría ir con la opción 2 (poner como poco como sea posible) con una pequeña advertencia: evite el seguro de hipoteca si usted puede y lo puso abajo de 20%.

La celebración de su propiedad de alquiler(ies)'s de la hipoteca tiene algunos beneficios:

1. Usted puede escribir fuera de los intereses de la hipoteca. En Canadá, usted no puede escribir fuera de los intereses de la hipoteca de su residencia principal.

2. Usted puede escribir de cosas renovaciones y electrodomésticos nuevos. Usted puede utilizar esto a su ventaja si usted tiene una residencia principal y una propiedad de alquiler. Me entiende?

P. S. yo no creo que sea un buen momento para comprar una propiedad y la alquila simplemente porque los precios de la vivienda son más caros. La tasa de retorno de su inversión es muy baja.

P. S. 2. Me da la sensación de que su pregunta que usted quisiera comprar varias propiedades en el futuro a largo plazo. Me gustaría decir que la clave de la buena y de bajo riesgo de la inversión es la diversificación. No ponga todo su dinero en una sola cesta. Esto incluye bienes raíces. Como cualquier otra inversión, bienes raíces va a bajar demasiado. En los últimos 50 años, el sector inmobiliario sólo apprepriated alrededor de 2.5% por año. Mientras que, de bienes raíces es una buena inversión a largo plazo, no lo hacen el 80% de su cartera de inversiones.

Answer 4

Mi calcular (y yo no soy un experto aquí, pero creo que esto es básico de matemáticas) es:

Digamos que tuvo un alza de $1000 dólares extra de hoy que se podría:

una. Utilizar para pagar su hipoteca
b. Poner en un cierto tipo de capital fondo de inversión

Tal vez usted tiene 20 años de su hipoteca. Así que el retorno de la inversión con opción a es lo que su tasa de interés hipotecario es, compuesto mensualmente o diariamente. Las tasas de interés son bajas ahora, pero quién sabe lo que va a ser en el futuro. Por otro lado, debe obtener más de retorno de capital de inversiones de fondos mutuos, así que yo diría que B es tu mejor opción, excepto:

• Si usted no tiene la auto-disciplina, la puso en la hipoteca debido a que es más difícil de conseguir de nuevo

Pero también esa es la otra razón por la que estoy a favor de B sobre A. digamos que usted pierde su trabajo de un año a partir de ahora. El banco no ser demasiado indulgente con usted de pagar su hipoteca, incluso si usted paga apagado más rápido de lo inicialmente acordado. Pero si que hay dinero en fondos de inversión, usted tiene acceso a ella, y se compra el tiempo cuando usted realmente lo necesita. La gente podría decir que siempre puede obtener una segunda hipoteca para conseguir la equidad de ella, pero trata de conseguir una segunda hipoteca cuando acabas de perder tu trabajo.

Answer 5

Me gustaría ir con la opción B. Que es más seguro, ya que podría dejar más opciones, en caso de una inesperada pérdida de empleo o una emergencia.