Tras reunirme con los urbanistas locales, decidimos que lo más sencillo era modificar la subdivisión a la que pertenecían las casas vecinas. Si sólo se tratara de uno o dos vecinos, probablemente habría sido más barato llegar a un acuerdo de lindes con cada uno de ellos.
El proceso consistió en contratar a una empresa local de ingeniería para que inspeccionara el terreno y señalara los nuevos límites de cada una de las cuatro parcelas colindantes. Los costes varían mucho, pero me las arreglé para hacerlo por $2,700. I brought a copy of the plat to the city planner who was nice enough to review it with me and give me a list of changes that would cover the common objections that are raised by the various committees that have to sign off before it could be submitted to the city council. After making the suggested revisions, I submitted my plat amendment proposal and I paid the city $ 700 (porque sólo afectaba a cinco parcelas. Otras subdivisiones con más parcelas habrían costado mucho más, tanto a la empresa de ingeniería como a la ciudad).
A continuación imprimimos varias copias a tamaño real del plano de ingeniería de 24" x 36" para llevarlas al comité de revisión del desarrollo. En algunos sitios se permite la presentación en formato digital, pero por ahora todos los directores de departamento prefieren trabajar con papel. Un gestor pidió un .pdf, así que me ahorré 2 $. Tuve que asistir a esa reunión en persona para responder a las preguntas. Sólo se solicitó una pequeña modificación antes de que el ayuntamiento pudiera estudiar el plano. También asistí a la reunión del consejo de la ciudad para responder a las preguntas, momento en el que se aprobó la modificación de la subdivisión.
El siguiente paso fue reunirme con el abogado de la ciudad para hablar de la titularidad del terreno y demostrar que todos los lotes estaban al corriente del pago de los impuestos. Podría haber ahorrado algo de tiempo en este paso recurriendo a una empresa de títulos de propiedad en lugar de encargarme yo mismo de la tramitación. Desgraciadamente, cuando compré el terreno había problemas con la herencia y era demasiado tarde para tramitar el testamento, así que también tuve que contratar a un abogado para que solicitara una orden de determinación de herederos ante el tribunal de distrito de EE.UU.. En ese momento, ninguna compañía de títulos ofrecía seguro de títulos, así que tuve que demostrar por mi cuenta al fiscal municipal que se habían seguido todos los procedimientos correctos en ese proceso (todo lo cual tuvo lugar antes de que iniciara el proceso de subdivisión descrito anteriormente). Resté los honorarios legales del precio de compra del terreno, así que sólo me costó una cantidad significativa de tiempo. ;)
Por último, hice que la empresa de ingeniería imprimiera una copia en mylar del plano de ingeniería para que la firmaran todos los propietarios (ante notario) y la entregué al ayuntamiento. Un par de meses después de que la ciudad aceptara y presentara mi plano para su registro en el registro del condado, me reuní con el registrador para solucionar algunos problemas con el mylar antes de que se registrara definitivamente. (Uno de los propietarios tenía un fideicomiso, pero no firmó como fideicomisario, el registrador escribió la designación de fideicomisario junto al nombre antes de registrarlo).
En total, gasté unos $3,500 which I recovered from the sale of the land. If I had let a professional do all the work, it would have cost me $ 10,000. No fue para tanto, pero le dediqué mucho tiempo. También recibí una educación bastante barata en algunos de los puntos más finos de nuestro sistema legal y el proceso de desarrollo de la tierra. Por lo visto, las sesiones de los tribunales de sucesiones suelen ser bastante aburridas, pero tuve la mala suerte (¿la suerte?) de coincidir con varias audiencias inesperadamente dramáticas de tutores y custodios. Mi abogado dijo que nunca había visto nada igual en sus más de 30 años de carrera.
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¿Cuál es el tamaño total de la parcela que quiere comprar? ¿Y cuál es la zonificación de su zona? He visto parcelas con formas extrañas, similares a las que describes, en las que la franja de terreno "extra" está ahí para que esa parcela sea un acre completo, o puede reflejar un acceso original por carretera anterior a la creación de otras carreteras.
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@JoeTaxpayer Precisamente es 1 acre, y está zonificado como agrícola, pero no creo que hubiera ningún problema de zonificación para el cambio. Es una zona donde todas las parcelas agrícolas están desapareciendo rápidamente. Es 85 'de ancho y ~ 513' de largo, y es completamente sin salida al mar a excepción de uno de los lados estrechos que toca la calle. Hay otra calle paralela al lado largo con casas que tienen parcelas de 80' de profundidad y 105' de anchura, este cambio permitiría que todas esas parcelas tuvieran 165' de profundidad y 105' de anchura.
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La gente del ayuntamiento, en particular la oficina de asesores, probablemente pueda responder a preguntas generales sobre cómo hacerlo. Mientras no te quedes con una parcela de tamaño ilegal, no deberías tener demasiados problemas.
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No se obsesione con la palabra "subdividir". Las leyes de subdivisión son típicamente para grandes parcelas que se dividen en un montón de lotes de casas. Vender trozos a los vecinos casi seguro que no entra dentro de esas leyes. Como dice JoeTaxpayer, habla con la gente del ayuntamiento y no deberías tener demasiados problemas.
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No sé si es la palabra correcta, pero posiblemente pregunte por "ajustes de la línea de parcela". Podría preguntar a algún agrimensor local porque probablemente necesitará uno para actualizar las distintas escrituras. Eso puede resultar caro.
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Probablemente sea mejor dejar que un agente inmobiliario haga el trabajo. Usted probablemente necesitará un topógrafo de cualquier manera para escribir los cambios exactos a la tierra. Parece que estás en un barrio residencial, así que dudo que haya problemas de zonificación. En los EE.UU. su es un documento de "venta de terrenos baldíos", he utilizado uno. Consigue 4, consigue repuestos, haz que un topógrafo rellene las descripciones legales. Tiene muchas páginas e incluye un apartado para el precio de venta. Tuve que conseguir un abogado, pero mi agente inmobiliario tenía las credenciales necesarias (también era abogado inmobiliario).
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Claro que podrías hacerlo tú mismo, pero un pequeño error podría causar un montón de frustraciones interminables y/o consecuencias legales sólo por ahorrarte un par de cientos de pavos.
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¿Está comprando la propiedad con un préstamo? El prestamista tendrá un problema con sus planes de cortar su garantía y vender partes.
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@Jesse - la propiedad no está ni estará hipotecada de ninguna manera.
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@NathanL - curiosidad por saber si has hecho algún progreso. ¿Alguna novedad?
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@JoeTaxpayer Si las cosas van bien el fraccionamiento será aprobado este mes. He tenido otros temas legales con la escritura no relacionados con la subdivisión que han retrasado todo bastante. Voy a escribir una respuesta sobre las cosas relevantes para esta pregunta cuando el proceso se ha completado.