¿Cómo se subdivide un terreno para vender parcelas a los vecinos?

Question

Estoy pensando en comprar una propiedad de inversión que tiene una pequeña casa y un acre de terreno adjunto. La forma de la parcela es muy larga y estrecha, por lo que el terreno no es muy útil salvo para tener animales (como ovejas o cabras). La probabilidad de encontrar un inquilino que quiera hacer eso con la tierra extra parece baja, por lo que la tierra extra es sólo un pasivo en ese punto. (Hay un montón de árboles que podrían caer sobre las vallas de los vecinos durante las tormentas de viento, por ejemplo).

Esta franja de terreno linda con cuatro propiedades residenciales situadas cada una en un pequeño terreno (.193 acres). Si subdividiera el terreno, podría duplicar el tamaño de los lotes de cada una de estas viviendas y obtener un pequeño beneficio con ese terreno. Varios de los vecinos han expresado gran interés en hacer esto y cada uno obtendría alrededor del triple del costo de esa tierra de vuelta en el aumento de valor de mercado en sus casas con los lotes más grandes.

Tengo la idea básica de que tendré que hablar con el ayuntamiento y confirmar que la zonificación, etc. lo permite, pero si sigo adelante, ¿cómo es ese proceso?

Answer 1

Tras reunirme con los urbanistas locales, decidimos que lo más sencillo era modificar la subdivisión a la que pertenecían las casas vecinas. Si sólo se tratara de uno o dos vecinos, probablemente habría sido más barato llegar a un acuerdo de lindes con cada uno de ellos.

El proceso consistió en contratar a una empresa local de ingeniería para que inspeccionara el terreno y señalara los nuevos límites de cada una de las cuatro parcelas colindantes. Los costes varían mucho, pero me las arreglé para hacerlo por $2,700. I brought a copy of the plat to the city planner who was nice enough to review it with me and give me a list of changes that would cover the common objections that are raised by the various committees that have to sign off before it could be submitted to the city council. After making the suggested revisions, I submitted my plat amendment proposal and I paid the city $ 700 (porque sólo afectaba a cinco parcelas. Otras subdivisiones con más parcelas habrían costado mucho más, tanto a la empresa de ingeniería como a la ciudad).

A continuación imprimimos varias copias a tamaño real del plano de ingeniería de 24" x 36" para llevarlas al comité de revisión del desarrollo. En algunos sitios se permite la presentación en formato digital, pero por ahora todos los directores de departamento prefieren trabajar con papel. Un gestor pidió un .pdf, así que me ahorré 2 $. Tuve que asistir a esa reunión en persona para responder a las preguntas. Sólo se solicitó una pequeña modificación antes de que el ayuntamiento pudiera estudiar el plano. También asistí a la reunión del consejo de la ciudad para responder a las preguntas, momento en el que se aprobó la modificación de la subdivisión.

El siguiente paso fue reunirme con el abogado de la ciudad para hablar de la titularidad del terreno y demostrar que todos los lotes estaban al corriente del pago de los impuestos. Podría haber ahorrado algo de tiempo en este paso recurriendo a una empresa de títulos de propiedad en lugar de encargarme yo mismo de la tramitación. Desgraciadamente, cuando compré el terreno había problemas con la herencia y era demasiado tarde para tramitar el testamento, así que también tuve que contratar a un abogado para que solicitara una orden de determinación de herederos ante el tribunal de distrito de EE.UU.. En ese momento, ninguna compañía de títulos ofrecía seguro de títulos, así que tuve que demostrar por mi cuenta al fiscal municipal que se habían seguido todos los procedimientos correctos en ese proceso (todo lo cual tuvo lugar antes de que iniciara el proceso de subdivisión descrito anteriormente). Resté los honorarios legales del precio de compra del terreno, así que sólo me costó una cantidad significativa de tiempo. ;)

Por último, hice que la empresa de ingeniería imprimiera una copia en mylar del plano de ingeniería para que la firmaran todos los propietarios (ante notario) y la entregué al ayuntamiento. Un par de meses después de que la ciudad aceptara y presentara mi plano para su registro en el registro del condado, me reuní con el registrador para solucionar algunos problemas con el mylar antes de que se registrara definitivamente. (Uno de los propietarios tenía un fideicomiso, pero no firmó como fideicomisario, el registrador escribió la designación de fideicomisario junto al nombre antes de registrarlo).

En total, gasté unos $3,500 which I recovered from the sale of the land. If I had let a professional do all the work, it would have cost me $ 10,000. No fue para tanto, pero le dediqué mucho tiempo. También recibí una educación bastante barata en algunos de los puntos más finos de nuestro sistema legal y el proceso de desarrollo de la tierra. Por lo visto, las sesiones de los tribunales de sucesiones suelen ser bastante aburridas, pero tuve la mala suerte (¿la suerte?) de coincidir con varias audiencias inesperadamente dramáticas de tutores y custodios. Mi abogado dijo que nunca había visto nada igual en sus más de 30 años de carrera.

Answer 2

En mi estado (Utah) tendrá que ponerse en contacto con la comisión de urbanismo de su ciudad o condado. Todas parecen tener sus propios criterios y trámites para hacerlo.