Sería bueno saber en qué país se encuentra.
Básicamente, estás en el camino correcto con tu último punto.
Por lo general, cuando se compra la primera propiedad, se necesita un depósito y luego se pide un préstamo para tener lo suficiente para comprar la propiedad. En la mayoría de los casos (y en la mayoría de los lugares) el porcentaje estándar de préstamo a depósito es del 80% al 20%. Esto se expresa como la relación préstamo-valor (LVR), que en este caso sería del 80%. (Es decir, la relación entre el importe del préstamo y el valor de la propiedad). Algunos bancos y prestamistas le prestarán más del 80%, pero esto suele conllevar costes adicionales (en Australia, los bancos cobran un porcentaje adicional al pedir un préstamo, llamado Seguro de Préstamo Hipotecario (LMI, por sus siglas en inglés), si pide más del 80% y el LMI es más caro cuanto más alto sea el LVR que pida). Además, esta práctica de prestar más del 80% de la LVR se ha endurecido desde la crisis financiera mundial.
Por lo tanto, si se trata de un préstamo por el 80% del valor de la propiedad, tendrá que aportar el 20% restante de la fianza más los costes adicionales de cierre (impuestos -en Australia tenemos que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (Stamp Duty), los honorarios de los abogados o de los agentes de la propiedad, las tasas de solicitud de préstamo, los costes de inspección de edificios y plagas, etc.).
Si a continuación quiere comprar una segunda propiedad, tendrá que volver a aportar el mismo depósito y otros gastos de cierre. La mayoría de la gente no puede permitirse hacer esto a corto plazo, sobre todo porque la mayor parte del dinero que solía ahorrar antes se destina ahora a pagar la hipoteca y el mantenimiento de su primera propiedad (especialmente si solía decir que vivía con sus padres y ahora vive en la propiedad y no la alquila). Así que lo que hace mucha gente que quiere comprar más propiedades es esperar hasta que el LVR de la propiedad haya caído, digamos, por debajo del 60%. Esto se consigue porque el valor de la propiedad aumenta y el principio de la hipoteca se reduce con los pagos de la misma.
Una vez que tenga suficiente, como usted dice, garantía o patrimonio en la primera propiedad, entonces puede refinanciar su hipoteca y utilizar este patrimonio en su propiedad existente y el valor de la nueva propiedad que quiere comprar para pedir prestado básicamente el 100% del valor de la nueva propiedad más los costes de cierre. Mientras el LVR del total de los préstamos en relación con el valor de ambas propiedades se mantenga en un nivel igual o inferior al 80%, esto debería ser posible. Puede hacerlo de dos maneras. En primer lugar, podría refinanciar su primera hipoteca y volver a pedir un préstamo de hasta el 80% del valor liquidativo y utilizar estos fondos adicionales como depósito y gastos de cierre para la segunda propiedad, para la cual obtendría una segunda hipoteca. La segunda forma es refinanciar una hipoteca sobre las dos propiedades. Se prefiere el primer método, ya que las hipotecas y las propiedades están separadas, de modo que si algo va mal no hay que venderlo todo a la vez.
Este proceso puede ser bastante lento al principio, ya que es posible que tenga que esperar algunos años para acumular capital en una propiedad (especialmente si vive en ella). Sin embargo, a medida que vaya acumulando más y más propiedades, será más fácil y rápido, ya que su patrimonio aumentará más rápidamente y los inquilinos pagarán una buena parte de sus gastos, si no todos (si tiene una orientación positiva). Por supuesto, hay que tener cuidado si los precios de las propiedades caen (ya que esto puede reducir drásticamente su patrimonio y aumentar su LVR total o el LVR de las propiedades individuales) y tener una red de seguridad. Por ejemplo, yo trato de mantener mi LVR en un 60% o menos, actualmente está por debajo del 50%.
