Papá regalen me una casa de 2 años, ¿cómo lidiar con los impuestos?

Question

Mi papá es de mudarse a Florida. Él ama a la casa que él tiene en Nueva York. Él quiere quedarse en la familia, pero yo no puedo pagar la hipoteca todavía. Tengo un rico primo, quien dijo que él había presionado el NY casa para nosotros durante 2 años por la compra de la casa de mi padre en la Florida y mi papá sólo me regalo el NY casa. (Siguiente?)

• Casa vale $430k y mi papá compró 30+ años de $97k
• Mi esposa y yo planeamos vivir en la casa durante los próximos 10 años

Tengo 2 años para poder pagar la hipoteca y dar mi primo/a papá el dinero de vuelta. Aquí está mi entender:

1. Él los archivos de una 709 regalo (entiendo $14k/yr $5.4M max)
2. A mi papá, a continuación, coloca el título de la casa en mi nombre
3. En dos años, tengo una hipoteca a cabo en la casa por el importe total
4. Yo doy mi primo/papá $430k de la hipoteca
5. Vivir felices para siempre

Preguntas:

• Dónde están los impuestos advertencias en todo esto?
• Es cierto que yo no pago ganancias de capital si he vivido en la casa durante más de 2 años y venderlo por más de la $430k?
• Será que un banco esté dispuesto a asumir una hipoteca sobre una casa que me técnicamente propios por la cantidad total?
• ¿Para qué necesito un abogado para hacer?

Ediciones para responder a las preguntas:

¿Por qué no acaba de comprar el NY casa y alquilar a usted?

De seguro iba a ir a por mí si yo no podía conseguir el multi-línea de descuento. Los impuestos serían en SU nombre y los impuestos a la propiedad iba a ir para arriba. Él también no desea ser molestado por el cobro de los alquileres.

Están usted y su papá se casó?

Tanto mi papá y yo estamos casados... a las esposas, no el uno al otro.

Puede que su papá lo venden a usted por lo que usted puede permitirse, o ¿se necesita la suma total de $430k a comprar el FL casa (de ahí el primo de participación)?

Él necesita el importe total de la casa en Florda.

Answer 1

Entiendo $14k/año $5.4 M max

Esta no es la manera correcta de decirlo. Su papá tiene un $5.4 millones de exclusión del impuesto sobre bienes que pueden ser utilizados para el regalo de impuestos. Además de que (no en lugar de, o como parte de), él y su esposa tienen cada uno $de 14k/año exclusión del impuesto sobre regalo. Así que si usted no está pagando por dos años a partir de hoy, en realidad tiene tres años de exclusión del impuesto sobre regalo: el 2017; en 2018; el 2019. Así que 3 * 2 * $14k = $84k que él (y su esposa) le puede dar sin el uso de cualquiera de la exclusión del impuesto sobre bienes. Pero

Yo doy mi primo/papá $430k de la hipoteca

De acuerdo a esto, usted no quiere que su papá para darle cualquier cantidad de dinero. Usted quiere pagar la totalidad de los $430 k. En ese caso, no el archivo de don formularios de impuestos. Él no te está dando dinero. Él es el préstamo de dinero.

Estoy de acuerdo con los demás. La solución más limpia es para su primo de préstamo de dinero para comprar la casa de su papá. Pagar un abogado (o su primo/papá hacerlo) por lo que es legalmente escrito como una hipoteca y usted puede conseguir su deducción de intereses. Usted comienza a pagar el préstamo en dos años. Hasta entonces, el interés se devenga. Así que en lugar de un $430k de la deuda, usted le debe algo así como $470k. Tal vez más si su primo paga los impuestos a la propiedad así.

Tu primo es de $430k además de, posiblemente, los impuestos a la propiedad, pero al parecer él puede permitirse eso. Usted tiene una casa y una hipoteca. Su papá tiene dinero para comprar su casa de la Florida.

Tenga en cuenta que si su padre quería para darle el dinero, él podría. Él podría cobrar $346k de usted (tomado de su primo) y te dan $28k equidad de inmediato y luego dos más de los pagos en 2018 y 2019. Pero que se supone que $346k es suficiente para él para comprar su casa de la Florida. Si no, acaba de hacer la hipoteca. Él le puede dar el dinero por cheque que usted puede enviar a su primo si quiere hacer eso.

Answer 2

Creo que la forma más limpia de hacerlo es a alquilar la casa de su padre durante 2 años, posiblemente la adición de una opción de compra a un precio establecido para el contrato de arrendamiento. Que se ocupa de cualquier regalo problemas, y evita complicaciones como usted que vive en una casa que no podía permitirse el lujo de poseer de otro modo. Si/cuando son capaces de pagar una hipoteca, una hipoteca sobre la casa y comprar desde su padre.

Será que un banco esté dispuesto a asumir una hipoteca sobre una casa que me técnicamente propios por la cantidad total?

No me gustaría sacar una hipoteca para nada más del 80% del valor de mercado. Nada más que eso, y usted necesita pagar el seguro de la hipoteca, lo que permitirá aumentar el pago mensual sin ningún beneficio para usted.

Mi mayor preocupación es que usted no será capaz de permitirse el lujo de un 80% de la hipoteca después de 2 años. Si su padre realmente quiere mantener la casa, en la familia, entonces él debe mantener la casa y alquilar, o dar el pago inicial como un regalo (manteniendo el máximo don, para evitar impuestos). Si ni usted ni su padre no puede permitirse el lujo de la casa que usted no tendrá más remedio que vender. Yo no recomendaría hacer una mala decisión financiera puramente por razones sentimentales.

Answer 3

tldr; Es el propósito de hacer esto en última instancia, evitar cualquier tipo de ganancias de capital pagado por alguien de su familia? Su plan cumple con esto si tu papá es único y está casado, pero si su padre se ha casado este es probablemente innecesario.

Uno de los efectos secundarios de este plan es que usted y su papá son innecesariamente dando una porción de tu vida exclusión del impuesto sobre regalo. Su papá está dando algún lugar entre 97-56= $41K de su exclusión (si usted y él está casado) y 97-14= $85K (si ni usted ni su papá se casó) y cuando se dan los $430K usted está dando a esa cantidad, menos en algún lugar entre el 14-56K. Si su papá se casaron y se fueron a simplemente comprar la casa de su papá para $430K que ayudaría a evitar la inmersión en la vida de max, y su papá no se dan cuenta de las ganancias de capital. Si no está casado, pero, luego de su plan de obras en evitar las ganancias de capital pagado por alguien de su familia, a menos que usted termina la venta de la casa en el futuro por más de $597K.

El plan depende también de:

1. Usted y su esposa no va a ser dones o pasar por más de $11 MILLONES a sus herederos
2. La ley no será cambiado para reducir al máximo la exclusión en su vida
3. Usted puede obtener una salida de efectivo de refinanciamiento a una tasa de interés razonable para la cantidad de dinero que necesita, en el momento en el futuro que usted necesita.

Answer 4

Ok, tener a tu padre 'vender' la casa con un GRABADO de la tierra contrato por x dólares y un regalo de la equidad(GOE) de y. Él escribe de la máxima que puede cada año para el GOE (pida a un abogado de impuestos en este caso), y su primo le da el dinero para su FL prop. Consulte a un abogado de impuestos sobre las ganancias de capital, pero usted puede escribir fuera de los actualiza a las ganancias a la venta si usted vive en la proposición 2 de los últimos 5 o 7 años (no recuerdo) y en el título.

Años más tarde, utilice el grabado de la tierra contrato, con el verificables en el tiempo de los pagos que usted ha estado haciendo, conforme a un prestamista y hacer un R&T de refinanciamiento.

Answer 5

Un problema con el plan inicial era que la casa estaba dotado para usted. Por lo tanto usted es el dueño de ella. Ahora, dos años más tarde se quería conseguir una hipoteca. El IRS mirarlo como un hogar de capital de la deuda no es un hogar de Adquisición de la deuda, y los intereses sobre los primeros $100,000 de la equidad de su casa dept es deducible.

Esto es de IRS pub 936

Hipoteca tratados como el utilizado para comprar, construir o mejorar la vivienda. Una hipoteca garantizado por una vivienda calificada como pueden ser tratadas como casa de adquisición de la deuda, incluso si en realidad no utilizar las ganancias para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa. Esto se aplica en los siguientes de las situaciones.

1. De comprar su vivienda en un plazo de 90 días antes o después de la fecha en que tome la hipoteca. La casa de adquisición de la deuda se limita a la casa costo, más el costo de cualquier mejora sustancial dentro de los límites se describe a continuación en (2) o (3). (Véase el Ejemplo 1, más adelante.)

2. Construir o mejorar su vivienda y saca la hipoteca, antes de que se complete el trabajo. La casa de adquisición de la deuda se limita a la importe de los gastos incurridos en el plazo de 24 meses antes de la fecha de la hipoteca.

3. Construir o mejorar su vivienda y sacar la hipoteca dentro de los 90 días después de que se complete el trabajo. La casa de adquisición de la deuda es limitado el importe de los gastos incurridos en el período que comienza el 24 de meses antes de que se termine el trabajo y que termina en la fecha de la de la hipoteca. (Véase el Ejemplo 2, más adelante.)

Ejemplo 1.

Usted compró su vivienda principal y el 3 de junio por $175,000. Usted pagó por el casa con dinero en efectivo que recibió de la venta de su antigua vivienda. El 15 de julio, que tomó una hipoteca de 150.000 dólares garantizada por su vivienda principal. Se utiliza los $150,000 dólares para invertir en acciones. Usted puede tratar la hipoteca tomado para comprar su casa porque compró la casa en un plazo de 90 días antes de se llevó a cabo la hipoteca. El total de la hipoteca califica como casa la adquisición de la deuda debido a que no fue más que el inicio del costo.

En dos años, usted estaría fuera del límite de 90 días.

El bar también da ejemplo sobre cómo calcular la cantidad de intereses que puede deducir.