Venta de vivienda financiada por el propietario o contrato de arrendamiento: ¿cómo gestionar la transacción y la entidad en curso?

Question

Mi hermana y yo hemos heredado una propiedad en una zona rural bastante alejada de donde vivimos. No tenemos ningún interés en conservarla. A saber, la pusimos a la venta y ahora estamos recibiendo algunas ofertas. Pero, como se trata de una zona rural atrasada en la que nadie obtiene ingresos demostrables, muchos de los posibles compradores nos piden que hagamos un contrato de compraventa o algún tipo de acuerdo de financiación del propietario en el que, básicamente, desempeñemos el papel de la hipoteca además del del vendedor.

Mis preguntas son:

• ¿Cómo realizar la diligencia debida sobre el comprador? No soy un banco ni un IP.
• ¿Cómo saber qué tipo de interés cobrar?
• ¿Hay implicaciones fiscales extrañas en este caso?
• ¿Qué tipo de entidad, si es que hay alguna, tengo que crear para gestionar las transacciones en curso? La propiedad está en un estado en el que ni yo ni mi hermana residimos, si eso es importante.

Por favor, hágame saber si hay algún detalle que sea relevante aquí y trataré de proporcionarlo.

Actualización:

• Sí, tenemos representación para toda esta transacción. El problema es que el tipo en el que confiamos está un poco confuso -este tipo de cosas no ocurren aquí abajo- y no confío completamente en el tipo de arriba para que nos asesore.
• Pregunta adicional: ¿alguien conoce algún tipo de operación que se encargue de las transacciones por ti? Definitivamente apestan en la contabilidad y el cobro de cheques de manera oportuna aquí.

CONCLUSIÓN

Conseguimos encontrar un vendedor que se encargara de la tramitación de los pagos y asumió la hipoteca financiada por el vendedor. Las condiciones de la operación eran aproximadamente un 33% de entrada y un pagaré a 30 años con un pago final de 3 años. La gente lo compró, se mudó, lo arregló y obtuvo un pagaré bancario a finales del segundo año del pagaré y ahora está fuera de nuestros libros. 10/10 repetiría.

Answer 1

He hecho esto, pero en el otro lado. Compré una propiedad comercial a alguien con quien tenía una relación previa. Un banco tradicional no me prestaría el dinero, pero el propietario estaba dispuesto a financiarlo. Todos los pagos se hicieron a través de una empresa de custodia profesional. En nuestro caso fue una empresa llamada Westar, pero estoy seguro de que hay muchas por aquí. Básicamente hacen de intermediarios, a cambio de una comisión (algo así como 5 dólares por pago, más algo por la instalación). Ellos tienen los términos del préstamo, y hacer un seguimiento de los saldos, puede manejar los pagos adicionales de principio y lo que hace a la duración del préstamo, etc.

Usted quiere tener una nota de hipoteca típica que se registra en la oficina del secretario local. Si busca, debería poder encontrar un abogado inmobiliario que pueda preparar todo esto para usted. Le costará un poco por adelantado, pero vale la pena hacerlo bien.

En cuanto a los impuestos, tengo entendido que la propiedad en sí se grava igual que cualquier otra transferencia de propiedad. Deberías pagar impuestos por la diferencia entre el valor de la propiedad cuando la heredaste y cuando la vendiste. Los intereses que obtengas del préstamo tributarían como ingresos ordinarios. La empresa depositaria debe enviarle cada año los formularios de impuestos con el importe de los intereses que ha recibido. También hay deducciones que puede hacer por los gastos del proceso.

Answer 2

Tiene que hablar con un abogado local especializado en asuntos inmobiliarios. El contrato debe garantizar la protección de sus intereses. La forma de hacerlo es demasiado compleja para una respuesta aquí y varía de un estado a otro, o incluso de jurisdicciones dentro de un estado.

Hay todo tipo de opciones. A veces, este tipo de operaciones están estructuradas de manera que usted pueda vender el capital restante de la propiedad a un tercero más adelante. Si la propiedad tiene valor, pero los bancos no están interesados en conceder préstamos en este momento, podrías ganar dinero con ella más adelante.

Answer 3

Gran pregunta, pero creo que querrás conseguir un profesional que pueda ver tu situación específica y hacerlo bien. Yo no me guiaría únicamente por los consejos. Dicho esto, sin embargo, mi consejo decididamente no profesional:

• Una comprobación de crédito no es cara. Eso te dará una idea de si el tipo es un moroso. Lo único que te importa (creo) después de la venta es ver que los cheques llegan regularmente y a tiempo.
• El tipo de interés es negociable. Es posible que puedas conseguir un tipo de interés más alto que el de un banco para las mismas condiciones porque (presumiblemente) será más fácil tratar contigo que con un banco. Yo no escatimaría en intentar redactar la nota tú mismo.
• Probablemente haya implicaciones fiscales que querrá discutir con un profesional competente. Tendrá que conocer la base de la propiedad, y luego averiguar cómo aplicar sus gastos e ingresos para determinar su ganancia o pérdida imponible.
• La entidad es su decisión. Podría ser más sencillo hacerlo a tu nombre, pero entonces eso te expone a toda la responsabilidad. Otras entidades son más costosas de constituir, pero podrían ayudar a proteger el resto de sus activos.

La otra alternativa es asumir un poco de beneficio y exigir al vendedor que pague en efectivo. Entonces la transacción resulta mucho más fácil y rápida.

Pero, de nuevo, le insto a que eche un vistazo profesional a esto.

Answer 4

Si haces la financiación, consigue un gran pago inicial y haz un préstamo corto. No te expongas al riesgo con un pagaré a 30 años, y obtén un dinero importante por adelantado para que el comprador tenga algo de peso en el juego y siga haciendo los pagos.