¿Hay alguna razón por la que una persona decida voluntariamente tener un PMI?

Question

El Seguro Hipotecario Privado (PMI) parece ser tratado como un mal necesario. Las preguntas sobre pmi en este sitio y en otros lugares casi siempre giran en torno a evitarlo: cómo evitar que se le exija comprarlo, cómo cancelarlo o cómo detener las deducciones automáticas de la prima después de haberlo cancelado. Esto me parece extraño. La mayoría Las formas de seguro tienen ventajas e inconvenientes, y se ha escrito bastante sobre cuándo, por ejemplo, un seguro de vida, un seguro de invalidez, una cobertura de colisión para el automóvil, una cobertura de responsabilidad civil para el automóvil que supere la exigida por la legislación local, etc., es una buena idea y cuándo probablemente no sea necesaria. Por ejemplo, la compra de una cobertura por colisión para el viejo Buick de la abuela de 1986 que necesita 3.000 dólares de trabajo en la transmisión no es probablemente el mejor uso de mi dinero, incluso si el vendedor de Geico me ofrece un presupuesto, pero podría ser una buena compra para un coche deportivo extranjero con poco kilometraje, dependiendo de cuánto lo conduzca y cómo. En cambio, no encuentro ni una sola fuente que explique en qué condiciones podría realmente quiere para salir y añadir el PMI a mi hipoteca.

Por ejemplo, Investopedia ofrece 6 razones para evitar el seguro hipotecario privado , pero 0 razones para salir a buscarlo más allá de que el prestamista lo exija como condición de la hipoteca.

¿Hay alguna razón por la que una persona voluntariamente ¿eligen comprar el PMI a pesar de que no es (o ya no es) necesario para su hipoteca? Por ejemplo, ¿alguien diría alguna vez: "¡Vaya, me alegro de no haber cancelado el PMI! Cuando se produjo [fenómeno raro], estuvieron ahí para ayudarme y me dieron lo que necesitaba para que no incumpliera mis pagos!".

Answer 1

El seguro hipotecario privado protege al prestamista si usted deja de pagar su hipoteca. No beneficia al prestatario, aparte del hecho de que muchos prestamistas lo exigen si su pago inicial no es lo suficientemente grande. Pagar el PMI es esencialmente pagar un seguro para proteger la inversión de otra persona: si no se le exige, no hay ningún beneficio posible para el prestatario. Es como comprar un seguro para el coche de otra persona: le costará dinero todos los meses, pero no hay ningún escenario en el que obtenga ningún beneficio financiero de ello.

Pagar el PMI tiene ciertamente sus usos y puede ser la decisión correcta, para conseguir un préstamo en primer lugar, o para obtener un mejor tipo de interés, o para poder hacer un pago inicial menor. Pero no se me ocurre ninguna razón por la que se tenga un préstamo, se alcance el 20% de patrimonio neto y luego se siga pagando voluntariamente el PMI para proteger los intereses del banco.

Answer 2

La mejor manera de entender las pólizas de seguro en general es considerar que se paga, y en qué circunstancias.

En pocas palabras, las políticas de PMI pague a su prestamista. La condición por la que pagan es si usted no paga, y el banco no puede recuperar el saldo del préstamo.

Si compra una casa por $100,000 with $ 10.000 de entrada y un $90,000 loan, and then you walk away and the loan defaults, the bank will repossess your house. But if they can only sell it for $ 80.000, han perdido $10,000. Your PMI policy would compensate the lender for that $ 10.000 de pérdida. Sin embargo, si pueden vender tu casa por 95.000 dólares, la póliza PMI no entra en juego. Por supuesto, los prestamistas no saben de antemano si pueden recuperar una determinada cantidad en algún momento arbitrario en el futuro, por lo que las pólizas de PMI existen para protegerlos si no pueden hacerlo.

Una vez que se entiende el mecanismo en el que opera la PMI, las actitudes y los comportamientos en torno a ella se vuelven claros:

• Hay literalmente ningún beneficio al prestatario. Por eso nunca se ven beneficios en las búsquedas que se hacen en la web. El prestatario no obtiene nada por tener un PMI. (Excepto, como otros mencionaron, que pueden ser capaces de obtener un préstamo con diferentes términos que si no aceptaron una política de PMI).
• Hay muchos beneficios potenciales para el prestamista, en el caso de los préstamos hipotecarios en los que el prestatario puede acabar al alza (debe más de lo que se puede recuperar de la casa). Por eso el PMI es habitual en los préstamos con anticipos muy pequeños.
• A medida que se va pagando el préstamo, y el prestatario tiene más capital recuperable por encima del saldo del préstamo, no tiene literalmente ningún sentido tener un PMI, ni siquiera desde la perspectiva del prestamista. Si el prestamista tiene un saldo pendiente de $50k but repossessing the home and selling it can net $ 100.000, la póliza ni siquiera entra en juego. Así que, podría decirse que ningún beneficio para nadie en un préstamo en el que es poco probable que el prestatario esté al alza.

Muchos bancos no imponen el PMI a los prestatarios que no lo necesitan legítimamente (es decir, no intentan vendérselo a alguien con una cuota inicial del 50%), porque hacerlo no les supondría ninguna ventaja, y un prestatario prudente probablemente rechazaría el PMI o simplemente compraría en otro banco que no intentara imponerlo.

Las pólizas de PMI se suscriben y tienen un precio similar al de las propias hipotecas. Normalmente, el precio de una póliza se basa en el riesgo (la probabilidad de que el prestatario incumpla) y el tamaño potencial de la reclamación (es decir, el valor de tasación de la casa y la relación préstamo-valor). Cuando su prestamista obtiene su puntuación de crédito y otra documentación para suscribir el préstamo, esa información se comparte con el proveedor del PMI que suscribe la póliza. Por ejemplo, muchos proveedores de PMI no suscriben pólizas para prestatarios con una puntuación crediticia inferior a un determinado valor (normalmente 620), lo que significa básicamente que los bancos no conceden hipotecas que requieran PMI a esos prestatarios, aunque los suscriptores del banco permitan la aprobación del préstamo.

Answer 3

Hay dos razones que se me ocurren, pero ambas se reducen a la razón de que el prestamista le dará una hipoteca con PMI, y no aprobará un préstamo sin él. Suponiendo que el prestamista requiere PMI para todas las hipotecas con menos de un 20% de pago inicial:

• Si no puede reunir el dinero suficiente para pagar al menos el 20% de la cuota inicial, puede obtener el préstamo y pagar el PMI requerido, o no obtenerlo. Técnicamente es voluntario, aunque no tienes el préstamo/la casa si no lo haces.
• Si usted hacer Si tienes suficiente dinero en efectivo para pagar al menos un 20% de entrada, puedes obtener el préstamo sin PMI o dar menos del 20% de entrada y pagar el PMI para poder utilizar el resto del dinero en otra cosa (reparaciones necesarias, mejoras deseadas, una fiesta de inauguración extravagante, inversiones, etc.). Evidentemente, tendrás que considerar si el uso alternativo de los fondos justifica el gasto del PMI.

Los otros seguros que mencionas (vida, automóvil, etc.) son para proteger tus propios intereses, y esa es tu motivación para conseguirlos. El PMI es para proteger los del prestamista intereses. En realidad, están obteniendo un seguro contra el impago del préstamo, y simplemente te pasan el coste de ese seguro. Si puedes conseguir un préstamo sin él, no te beneficia añadirlo. El beneficio/protección es para el prestamista, así que sólo tiene sentido pagarlo voluntariamente si el prestamista ofrece algo a cambio.

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Las razones anteriores se refieren al pago del PMI en una nueva hipoteca. En cuanto a seguir pagándolo cuando ya no es necesario, hay un caso en el que puede ser más barato que la alternativa. Respuesta de Dilip Sarwate a una pregunta sobre un prestamista que se niega a eliminar el PMI resume/cita un CFPB artículo sobre la eliminación del PMI. Considerando:

• Puede optar a solicitar la retirada de PMI cuando su préstamo alcanza el 80% de LTV (relación préstamo-valor: cuánto debe frente a lo que vale la casa)
• El prestamista debe terminar automáticamente PMI cuando su préstamo es programado para alcanzar el 78% de LTV
• El prestamista puede exigirle documentación si solicita la eliminación, y esta documentación puede costarle dinero (por ejemplo, gastos de tasación)

Si alcanza el 80% de la LTV, y los costes de la documentación que exige su prestamista superan lo que pagará por el PMI al llegar al 78%, puede tener sentido optar por seguir pagando el PMI, a pesar de poder eliminarlo.

Answer 4

El beneficio para el propietario es que consigue comprar la casa con un pago inicial más bajo del que necesitaría de otro modo. Así que para inventar un caso en el que razonablemente se quiera pagar el PMI...

Digamos que es justo después de la caída del mercado de valores de 2008. Usted tiene $50K in cash, you want to buy a house for $ 250K, pero también piensas que este sería un muy buen momento para poner tu dinero en el mercado. Así que en lugar de utilizar su $50K to make a 20% down payment, you choose to put 10% down, pay PMI, and invest the other $ 25K.

Así que adivinó, y después de un par de años el mercado repunta. Su $25K is now worth $ 40K, así que puedes poner un poco menos de $25K towards the mortgage, stop paying PMI, and have around $ 15 mil de beneficio.

Answer 5

El Seguro Hipotecario Privado es favorable para el flipper de propiedades individuales.

Porque el flipper individual simplemente no puede aumentar su seguro privado (y es costoso) para cubrir múltiples préstamos. Por lo tanto, el PMI vendrá en la mano, ya que se aplica a la hipoteca individual.