¿Puede una pareja de hecho comprar una vivienda en común con una sola persona en la hipoteca?

Question

Supongamos que hay una pareja, Clayton y Emma. Clayton tiene 26 años y un buen trabajo que le permite ganar más de 75.000 dólares al año; Emma tiene 20 años y aún está en la universidad (no tiene préstamos estudiantiles, pero tampoco tiene trabajo ni crédito). Supongamos que esta pareja aún no está preparada para el matrimonio, pero quieren comprar una casa juntos.

Lo más probable es que sólo a Clayton le aprueben una hipoteca porque tiene ingresos y crédito. En este caso, ¿pueden ambos conservar la titularidad de la vivienda?

¿Tendría el prestamista (banco) alguna reserva al respecto, ya que una parte que no figura en la hipoteca es propietaria del inmueble?

Answer 1

Es muy poco probable que esto sea aprobado por un suscriptor de hipotecas.

Cuando el banco concede un préstamo con una garantía real sobre una propiedad (un derecho de retención), está protegido: si el prestatario no devuelve el préstamo, la propiedad puede ser ejecutada y vendida, y el prestamista queda resarcido del importe del préstamo no devuelto.

Cuando en la escritura figuran dos partes, cada una de ellas posee una participación INDIVIDUAL del 50% en la propiedad. Si sólo una de las partes ha pignorado la propiedad como garantía del préstamo, sólo el 50% de la propiedad es embargable. Esto significa que el banco no puede recuperar su pérdida.

Para un ejemplo concreto (ficticio, muy simplificado), supongamos que la casa vale $100,000 and Adam and Zoe are listed on the deed, but Adam is the borrower for a $ 100.000 de hipoteca. Adam debe $100,000 and has an asset worth $ (que ha pignorado como garantía del préstamo), mientras que Zoe no debe nada y tiene un activo por valor de 50.000 $50,000 (which is entirely unencumbered). If Adam does not pay the mortgage, the bank would only be able to foreclose on his $ 50.000 la mitad de la propiedad, dejándoles expuestos a un gran riesgo.

Hay otras razones legales y financieras, pero en general creo que te resultará muy difícil encontrar un prestamista que esté dispuesto a asumir ese tipo de riesgo. Es muy complicado y no hay absolutamente ninguna ventaja.

Además, hablando desde la experiencia (de la que yo estaba protegido debido a las normas de suscripción del banco) y haciéndome eco de los consejos ofrecidos por otros en este sitio: no se moleste en intentarlo. Mezclar activos sin un contrato (ya sea implícito por matrimonio o explícito por, bueno, un contrato) te va a meter en problemas.

Answer 2

Voy a ampliar el comentario de Bacon.

Cuando se contrae matrimonio y se adquiere cualquier tipo de propiedad, se obtiene automáticamente un acuerdo legal. En la mayoría de los estados esa propiedad es conjunta y, aunque hay excepciones, así es la mayoría de las veces.

Cuando no se está casado, no existe tal presunción de adquisición conjunta. Aunque entre las dos partes se digan cosas distintas, si no hay nada escrito y firmado, los tribunales casi siempre supondrán que sólo una de las partes es propietaria de los bienes.

Ahora bien, las personas solteras hacen negocios todo el tiempo, pero lo hacen mediante la creación de acuerdos jurídicamente vinculantes que cubren las contingencias. Si ustedes dos siguen adelante con este plan, es necesario crear esos documentos con la ayuda de un abogado. Aunque caro, pagar por esta protección es un pequeño precio en relación con lo que probablemente será una de las mayores compras de vuestras vidas.

Sin embargo, no lo recomiendo. Si Clayton puede y quiere comprar una casa debería hacerlo. Emma puede alquilarle a Clayton. Ese alquiler puede ser cualquier cantidad que ambos acuerden, incluso cero. Si los dos se casan, entonces Emma terminará siendo dueña de cualquier equidad después de esa fecha. Si permanecen juntos hasta la muerte, es probable que ella (o sus herederos) posea la mitad de todos modos. Además, si esta casa se vende, el capital pasará a una casa más grande que compren después de casarse, entonces será propiedad conjunta.

Si rompen, la ruptura es limpia y ordenada. Es de suponer que ella habría pagado el alquiler de todos modos, así que no se pierde nada. Muchas personas se encuentran con el problema de tener que vender en un mal momento de la relación que coincide con un mercado inmobiliario débil. En ese caso, ambas partes pierden.

Tanto como el consejo de Bacon yo no compraría conjuntamente. No hay ventajas y se evitan muchas desventajas.

No juegue "a las casitas" comprando una vivienda en común cuando no está casado.

Answer 3

En este caso, ¿la titularidad de la vivienda puede seguir siendo de ambos?

Sí, es posible tener personas adicionales en el título que no están en la hipoteca.

¿Tendría el prestamista (banco) alguna reserva al respecto, ya que una parte que no figura en la hipoteca es propietaria del inmueble?

Es posible, pero hay una forma muy sencilla de evitarlo. Clayton podría simplemente comprar la casa él mismo, y añadir a Emma al título después del cierre mediante el registro de una escritura de renuncia. El prestamista no puede impedirlo, y desde su punto de vista es mejor, ya que tiene dos personas a las que perseguir en caso de impago. (Pero a pesar de ser mejor, a menudo dificultan la compra).

Consejo, cuando tenga un abogado que redacte el documento de renuncia, pídale que redacte también el documento inverso. (Emma cede la propiedad de nuevo a Clayton.) No suele haber coste adicional por ello y así lo tendrá por si lo necesita. Por ejemplo, puede que necesite presentar los formularios inversos si desea refinanciar.

Como nota al margen, estoy de acuerdo con Grade 'Eh' Bacon's y Pete B.'s en recomendar que Clayton y Emma no hagan esto. Una vez que se casen la propiedad será automáticamente de propiedad conjunta, o un cónyuge puede ser añadido al título fácilmente, y hasta que se casen no hay pros pero muchos contras de hacer esto. Razones para no hacerlo:

1. Puede complicar la refinanciación.
2. Es posible que si el mercado se desploma y el valor de la vivienda baja con él, esto podría crear un pasivo para Emma que de otro modo no tendría.
3. Si Clayton incumple el banco puede intentar ir tras Emma.
4. Si Clayton y Emma rompen alguna vez, deshacer esto requiere acción.

Como nota al margen, en un comentario se propuso:

...supongamos que Clayton ama tanto a Emma que quiere que su nombre esté en la casa...

Entiendo el deseo de hacerlo desde un punto de vista emocional, pero me doy cuenta de que no tiene sentido desde un punto de vista financiero.

Answer 4

La hipoteca y la titularidad de la casa estarían a nombre de los dos por igual.

Cuando solicité una hipoteca con mi novia, yo era el solicitante principal por mi puntuación crediticia y ella era la secundaria por sus ingresos (gana más).

Cuando todo estuvo dicho y hecho, se nos explicó que la hipoteca era nuestra a partes iguales y la casa también, y que yo no tenía más propiedad que ella sobre ninguna de las dos cosas.

Nos aprobaron rápidamente y sin complicaciones. Esta es nuestra primera casa también. Esto es en Florida.

Answer 5

Yo lo hice. Sin embargo, lo que se permite cambia con el tiempo: antes de la crisis, los prestamistas aprobaban hasta la prueba más endeble.

En concreto, mi compañera sólo llevaba un par de años en el país y se encontraba en un momento dulce en el que la falta de historia ya no contaba en su contra. Haciendo números, la hipoteca era una fracción de punto porcentual más barata a su nombre que al mío. A pesar de que utilizó una "renta declarada" (declarada por ella misma, no respaldada por un historial laboral) de la unidad familiar, no sólo de ella.

El título estaba a su nombre y habría costado dinero añadir el mío más tarde, así que no lo hicimos. Esto fue en Texas, que es un estado de "bienes gananciales" por lo que después del matrimonio seguro que todo es "nuestro".