Son mis padres estafarme con esta oferta que no me permite construir mi capital en mi casa?

Question

Cuando compré mi piso con dinero en efectivo por $155 mil, yo pague $40k de mi propio dinero y mis padres me prestó $115k. Nuestro acuerdo fue que cuando finalmente me vendió la casa, mis padres se obtiene el 75% de las ventas brutas ganancias.

Tengo que pagar mis padres $500 cada mes y yo asumí que era la construcción de la equidad en el condominio, pero que no parece el caso, ya que nunca se puede poseer más del 25%. Por cierto, yo también soy responsable de todos los impuestos a la propiedad, el seguro y los gastos de condominio. Los impuestos a la propiedad son de alrededor de $3500 por año y los gastos de condominio son cerca de $4000 por año. También soy de las que no se les permite vender la propiedad sin su consentimiento.

Siento que esta no es en realidad un préstamo si nunca puedo construir una mayor equidad en el condominio. Me estoy perdiendo algo? Hay ofertas similares como esta o estoy siendo estafado a mi mis padres? Si es así, ¿qué debo hacer?

Por favor, ayudar. Estoy empezando a sentir como podría haber sido traicionado por mi familia.

Answer 1

Es un poco inusual, pero no creo que las condiciones financieras son completamente irrazonable en su cara.

Lo que usted describe es similar a un préstamo con interés solamente, donde se realizan los pagos que sólo cubrir el interés a pagar cada mes, y el total del principal es debido como una sola "globo" pago en una fecha determinada (en este caso, la fecha en la que el condominio se vende). Su pago mensual de $500 en un principal de $115K es equivalente a una tasa de interés anual de 5.22%, que al menos no es completamente usuraria. Con una hipoteca tradicional podría tener que pagar una tasa tan baja como el 3%, si usted tuvo ingresos suficientes y crédito excelente - pero no sé, de lo que usted ha dicho, si ese es el caso. ¿Hizo el actual arreglo porque no fueron capaces de obtener un préstamo de un banco?

La principal diferencia aquí es que en lugar de que el globo de pago de ser un fijo en $115K, es "el 75% de las ganancias brutas de la venta". Si el condominio, finalmente, se vende por $155 MIL, que sería de $116,250, por lo que es poco ventajoso para ellos (suponiendo que "producto bruto" significa "antes de deducir comisiones para los compradores o los vendedores de agentes de bienes raíces o cualquier otro costo de la venta"), y por lo tanto ligeramente desfavorable para usted. Si el condominio se aprecia en el valor, que es más de un triunfo para ellos y más de una pérdida relativa para usted. Pero también es posible que el valor del condominio va hacia abajo, en cuyo caso este arreglo es mejor que un fijo globo de pago. Por lo que este acuerdo no hace le impiden conseguir una mayor participación de las ganancias en el valor de la propiedad, sino que también ayuda a aislar las pérdidas. Eso es importante tenerlo en cuenta.

Hay también la cuestión de la necesidad de su consentimiento a vender. Eso es potencialmente problemático - por lo general en una propiedad conjunta esquema, ya sea propietario tiene el derecho a exigir a ser comprada o para forzar una venta. Supongo que depende de si tú crees que tus padres sería probable que el consentimiento bajo circunstancias razonables, o para insistir en mantener la propiedad en contra de sus mejores intereses.

Es cierto que no son la construcción de la equidad con este arreglo, y si usted cree que usted, usted está confundido o engañado. Pero vamos a compararlo con otras opciones.

Si usted podría calificar para un tradicional fija a 30 años de la hipoteca al 3%, el pago mensual sería ligeramente inferior ($484), y que sería el desarrollo de algunas acciones, porque sus pagos podría reducir el director, así como el pago de los intereses. Pero un préstamo de 30 años genera equidad muy lentamente en primer lugar - después de 7 años usted tendría sólo alrededor de $20,000 en director de pagar.

Si asumimos que el 5,2% representa la tasa de interés que había otra forma de pagar en base a su solvencia, el pago mensual sería de $631. Así en comparación a eso, usted tiene un extra de $130 por mes que usted puede ahorrar o invertir en cualquier cosa que usted desee - usted no está obligado a invertir en su casa.

Tenga en cuenta que en caso de que usted todavía estaría pagando los gastos de condominio, impuestos de propiedad, seguro y mantenimiento del mismo. Así que bien podría eliminar aquellos de consideración.

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Podría ser una buena idea para saber qué otras opciones que habría - tal vez tratar de obtener una tasa de interés comilla en una hipoteca tradicional de un banco, basado en su ingreso y su historial de crédito. Entonces usted puede decidir qué hacer, teniendo en cuenta:

• su situación financiera; ¿cuánto de un pago mensual podría usted pagar?

• su relación con sus padres; son propensos a ser razonable acerca de la renegociación? Hacer que en general tienden a respetar sus deseos? Iba a perjudicar tu relación, si trató de salir de la operación, y lo importante es que a usted?

• ¿En qué medida usted realmente desea pagar por la equidad en esta propiedad? ¿De verdad creen que es una buena inversión, y tener evidencia para apoyar que?

Sus opciones incluyen:

• Tratar de renegociar los términos del préstamo de sus padres

• Tratar de "refinanciar" el préstamo, mediante la obtención de un préstamo de un banco y pagar algún monto acordado de director para tus padres

• Tratar de forzar la venta de la casa y mudarse a otra casa, la financiación de alguna otra forma

• Consulte a un abogado si su acuerdo con sus padres es legalmente exigible. Por ejemplo, ¿tienen un gravamen sobre la propiedad?

Answer 2

"Estafado" puede ser demasiado fuerte, ya que implica la intención - tengo la esperanza es mala la lógica o de la terminología.

Yo diría que el mejor de los acuerdos sería:

• Usted es propietario del condominio 100% y pedir prestado el 75% restante a través de un privado hipoteca de ellos. Que se tomen todo al vender o refinanciar el condominio.
• Mantener sólo un 25% de participación, pero llame a los $500 de la "renta" en lugar de un "préstamo de pago". Efectivamente acabo de comprar un 75% de participación en el condominio y la recarga de alquiler (idealmente en el 75% de la renta de mercado). Usted puede decidir si usted debe dividir los impuestos y tasas, o simplemente pagar todo, con una reducción equivalente en la renta.

Pedir dinero prestado a familiares/amigos siempre es arriesgado. Si tú y tus padres están cómodos con la situación y fiable puede mantener registros de cuánto se debe en un momento dado (y la cantidad de $500/mes es de interés) el préstamo puede ser una buena opción. Si no, y sus padres no tienen el flujo de ingresos del préstamo, entonces te recomiendo la segunda opción, ya que es mucho más limpio.

En cualquier caso, asegúrese de que todo está en la escritura y la legal adecuado seguimiento de los procedimientos (como si se hubiera prestado el dinero de un banco). Eso significa que ya sea la presentación de una hipoteca con el condado para la opción 1 o tener ambas partes en la escritura, y de tener la propiedad de los porcentajes en la escritura.

Answer 3

Para ampliar lo que @fishinear y algunos otros están diciendo:

La única manera de verlo es que los padres han invertido, porque los padres obtener un % de la propiedad en el final, en lugar de la cantidad original del préstamo más los intereses. La inversión es; no es un préstamo de cualquier tipo.

Una manera de entender esto es imaginar que después de 20 años, la propiedad se triplica en el valor (o mitades en valor). Los padres participan, como si hubieran invertido en el 75% de la propiedad de la propiedad y el OP como si el 25% de la propiedad de la propiedad.

Tenga en cuenta que con un préstamo, hay una (que puede cambiar) saldo pendiente del préstamo, que podría ser pagado al final del préstamo (para pagar el préstamo), y hay un acuerdo sobre una tasa de interés que se calcula sobre el saldo pendiente — ninguno de los que se aplican a esta situación; además con un préstamo que no hay % de la propiedad: a pesar de que la propiedad puede ser utilizada para asegurar el préstamo, que no es propiedad. Básicamente, desde la situación de los osos ninguna de las cualidades de un préstamo, y, sin embargo, da las cualidades de la inversión, los padres han comprado un % de la propiedad de la propiedad.

Los padres han invertido en el 75% de los bienes inmuebles, y el OP es el alquiler que el 75% de ellos para:

• $500/mes, +
• su parte de los impuestos a la propiedad: 75% * $3500/12 = $218.75/mo, +
• su parte de los gastos de condominio: 75% * $4000/12 = $250/mo, +
• su participación en el seguro de no revelados, que dicen que el 75% de $700/12 = $43.75, +
• tal vez su cuota de mantenimiento, desconocido

El total del alquiler de la OP es pagar los padres por su 75% de la propiedad es entonces (al menos) $1012.50/mo,

Una tasa de alquiler de $1012.50/mo para el 75% de la propiedad equivale a un precio de alquiler de $1350/mes para toda la propiedad.

Este arreglo es justo para ambas partes, cuando la feria-mercado de alquiler de toda la propiedad es de $1350/mo, es injusto para el OP de la feria-mercado de alquiler de la propiedad es menor, y es injusto para los padres, cuando la feria-mercado de alquiler de la propiedad es mayor.

Por supuesto, la feria-mercado de alquiler de la propiedad es variable a lo largo del tiempo, por lo que la equidad general tendría que entender los valores de las rentas a lo largo del tiempo.

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Siento que esta no es en realidad un préstamo si nunca puedo construir una mayor equidad en el condominio. Me estoy perdiendo algo?

No, No es un préstamo. Usted y sus padres son co-invertir en bienes raíces. Además, usted alquila su parte de la inversión de ellos.

Para la comparación, con un préstamo usted tiene el 100% de la propiedad en la propiedad desde el inicio, de modo que usted, el propietario, a ver todos la ventaja/desventaja como la valoración de la propiedad de los cambios a lo largo del tiempo si el préstamo es pagado o no. El prestatario debe el saldo del préstamo (y el interés) no algunos % de la propiedad. Un préstamo puede ser garantizado por la propiedad (con un derecho de retención) pero que es bastante diferente de la propiedad. Normalmente, un préstamo tiene un cronograma de instalación para reducir el saldo del préstamo (constante) a lo largo del tiempo, de modo que el tiempo de pagar. Con un préstamo de ganancia de capital % — la cantidad es completamente suyo, limpia y libre — en dos formas, (1) gradualmente pagar el préstamo en el tiempo por lo que el ğlibre de parte de la propiedad que crece, y (2) si la valoración de la propiedad aumenta con el tiempo que el aumento en el patrimonio neto % es tuyo (no los prestamistas). Sin embargo, tenga en cuenta que la propiedad legal es 100% tuyo desde el principio.

Son mis padres estafarme con esta oferta que no me permite construir mi capital en mi casa?

Usted puede evaluar si usted está siendo estafado por la comparación de los $1350/mes tarifa para el potencial de la tasa de alquiler de la propiedad a lo largo del tiempo (que será de un rango o de una curva, y hay sitios web inmobiliarios (como zillow.com o redfin.com, otros) para la estimación de la ayuda lo justo de mercado de alquiler puede ser).

Hay ofertas similares como este...?

Una recta de avance de préstamo que el prestatario con el 100% de la propiedad legal desde el principio, sólo que la propiedad que asegura el préstamo. Mientras que con la co-inversión, existe una división de la propiedad % que se fija desde el principio.

No es habitual que se han de inversión y de préstamos al mismo tiempo, donde están el programa de instalación para el cambio gradual entre ellos. (De inversión y de préstamos sin duda puede ser hecho juntos, pero generalmente se hace como totalmente independiente de los contratos, un préstamo, una inversión sin ajuste entre los dos a lo largo del tiempo.)

Para hacer la inversión y préstamo sería inusual, pero ciertamente posible, me imagino, sin embargo, que no es el caso que aquí se describe. No estoy familiarizado con los contratos que hacer, tanto así como para asumir la equidad/propiedad de inversión a lo largo del tiempo, mientras que también reduce el saldo del préstamo. Quizás algunas formas de rent-a-propio trabajo de esa manera, para buscar algo en — aún así, generalmente de alquiler significa que hasta que el arrendatario posee el 100%, el arrendador es propietario del 100%, en lugar de una gradual % de transferencia a lo largo del tiempo (transferencia gradual implica la co-propiedad por un largo tiempo, algo que la mayoría de los propietarios son reacios a hacer).

La transferencia de cualquier particular % de la propiedad inmobiliaria normalmente requiere la presentación de documentos en el condado y puede incurrir en cargos. Yo no soy consciente de que los condados que permiten gradual % transferencia con una sola presentación. Aún así, los tribunales de honor de un contrato que hace la gradual transferencia fuera del condado de presentación de solicitudes.

Si es así, ¿qué debo hacer?

Explicar la situación a sus padres, y, en particular, sin embargo lejos de equilibrio de la tasa de alquiler puede ser. Decide por ti mismo si usted quiere alquilar frente a comprar, y donde (en que la propiedad o algún otro). Si tus padres son de la feria de personas, deben estar abiertos a la negociación. Si no, usted puede ser que necesite un abogado.

Tengo la sospecha de que un abogado será capaz de encontrar varios de los problemas que a impugnar el contrato.

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Los otros términos son importantes, a saber bruto vs ingresos netos (como otros señalan) debido a la venta de una propiedad de los costos de un % para agentes de bienes raíces y, posiblemente, algunos impuestos.

Y como otros han señalado, si la propiedad en última instancia, pierde valor, que podría tenerse en cuenta también.

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Es irrelevante para juzgar la justicia de esta situación en particular si el hecho de obtener un préstamo bancario sería preferible alquilar un 75% de los padres. Además, los tipos de interés del préstamo no es un factor en la justicia de este alquiler de situación (pero, por supuesto, las tasas de interés no factor en la identificación de la mejor de varios métodos de inversión y los métodos de asegurar un lugar para vivir, por ejemplo, el alquiler vs compra).

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Aportado por @Scott: Si tus padres ven esto como una inversión de acuerdo como se describe, a continuación, usted debe aclarar con ellos si los pagos se realizan para ellos son considerados una "comprar" de su parte. Esto le permitirá obtener el capital que buscar en el arreglo.

@Scott: Términos tendría que ser (o haber sido) declaró a tal efecto; esto implicaría la especificación de algunos de horario y/o tasas de interés. Tendría que ser negociado; esto es algo que no podría ir asumido o no declarado. -- Erik

Answer 4

En primer lugar, este nunca fue un acuerdo para construir la equidad, este fue un arreglo para ellos para especular en otra casa bajo el pretexto de la enseñanza de una lección de vida como la responsabilidad o algo rebuscado.

La única manera de que usted se beneficia de esto es que si el valor de la casa sube y vende. Usted obtener 25% de los ingresos, tal vez.

Si este fue un arreglo mutuo, a continuación, se estaría pagando el 75% de los impuestos a la propiedad y un poco más para que sus esfuerzos de mantenimiento.

Answer 5

Usted está consiguiendo totalmente manguera gemela. Suponga que usted vive en la casa durante diez años, puede obtener una normal de 30 años de hipoteca y los precios de la vivienda promedio 3% anualmente Usted podría conseguir una hipoteca en el 3,8%, por lo que su pago mensual sería de $560 por mes. $60 al mes diferencia de más de 10 años es de $7200 Debido a que usted está pagando una hipoteca convencional que usted debe 93500 después de 10 años. En la parte superior de que la casa hubiera apreciado por $47000. Usted tendría que dar a los padres $35500 de que. Así que por evitar una normal de préstamo que le cuesta un extra de $49000.