Parece que las hipotecas a 30 años son muy comunes (¿estándar?). Si me parece que las cuotas mensuales de, por ejemplo, una hipoteca a 10 años son asequibles para mí, ¿hay alguna razón para no optar por el plazo más corto para poder reducir la cantidad de intereses pagados y salir de la deuda más rápidamente?
¿O tal vez sea una señal de que debería buscar propiedades más caras?
Las respuestas a esta pregunta se desglosan en función de los costes de oportunidad que supone inmovilizar una parte importante de su salario y sus activos en una propiedad, en contraposición a otras cosas que le gustaría hacer con su vida.
El La hipoteca estándar a 30 años se inventó en los años 30 como parte del nuevo acuerdo de la FDR para hacer que la vivienda fuera asequible a más personas, al tiempo que se aliviaba la tensión en el mercado de las casas embargadas por las hipotecas de globo a 10 años. (¿te suena?). El plazo de 30 años tiende a seguir la carrera del estadounidense medio de esa época, lo que le permite pagar la casa y vivir el resto de su vida en ella a un coste menor.
Las casas son activos que se deprecian porque se desgastan con el tiempo. Su mayor valor de inversión es un lugar para vivir. La revalorización de una casa proviene de los bienes inmuebles en los que se asienta y de la comunidad en la que se encuentra la propiedad. El valor viene determinado por la conveniencia de la casa y la comunidad en su estado actual, y la oferta de propiedades en la zona. Este valor sólo puede extraerse cuando se vende la vivienda. Esto responde parcialmente a su última pregunta, señalando que no debería comprar un inmueble muy caro por su valor de inversión. En los últimos años hemos aprendido que tampoco hay garantías de valor de la propiedad a largo plazo, ya que el terreno y las comunidades pueden disminuir su valor debido al desempleo, el exceso de oferta, la delincuencia, la contaminación, etc. Compre sólo la vivienda que vaya a necesitar en la próxima década, más o menos, en un lugar en el que le guste vivir durante ese periodo de tiempo, y no lo considere una gran inversión.
Le diré que consiga una hipoteca de tipo fijo a quince años, ya que está disponible a tipos más bajos y tiene un precio total de compra significativamente menor que el estándar de 30 años. La diferencia en el pago mensual no es tan grande, y cualquiera que se fije en el pago mensual en lugar de en los costes totales, en tus prioridades y en los costes de oportunidad no debería confiar en el asesoramiento financiero. No me gustan las deudas. Hay beneficios psicológicos al liberarse de la esclavitud y el drenaje de una hipoteca a largo plazo en sus finanzas.
El mayor argumento para liquidar la vivienda rápidamente es la libertad para perseguir otros deseos con todo el salario y los activos de que dispone.
Algunos asesores financieros te dirán que mantengas los gastos de la hipoteca por debajo del 25% de tus ingresos, para que puedas vivir realmente del dinero que ganas. También recomendaría pagar por lo menos lo suficiente en su 401k para obtener la contribución de la empresa y financiar completamente su Roth IRA. También tendría un fondo de emergencia para cubrir al menos 6 meses de gastos, incluyendo esta hipoteca en caso de que pierdas tu trabajo. Una hipoteca a 15 o 20 años le dará un respiro para ocuparse de estas otras prioridades, y puede pagar de más en casi cualquier hipoteca para disminuir el capital y terminar en un período de tiempo más corto (asegúrese de obtener una hipoteca que permita el pago anticipado) .
Las personas más expertas en finanzas pueden decirte que aceptes la hipoteca a 30 años y que inviertas la diferencia. Especialmente con los tipos hipotecarios en torno al 4%, ésta es una forma muy barata de aumentar su poder adquisitivo y su patrimonio total. La mayoría de la gente carece de la destreza inversora y la autodisciplina necesarias para que este plan dé sus frutos. Hay incluso menos garantías en cuanto a los mercados y las inversiones que la propiedad.
También es una forma de diversificar su patrimonio total para protegerse de la pérdida de valor de su vivienda. Este enfoque ha sido contraproducente para miles de personas que están bajo el agua en sus casas. Este problema suele agravarse si la pérdida de empleo le obliga a mudarse o a aumentar sus desplazamientos, lo que hace que su casa sea menos deseable para usted.
Algunas personas te dirán que mantengas la hipoteca para obtener el crédito fiscal. Esto falla una prueba matemática básica, ya que sólo se obtiene alrededor de una cuarta parte del dinero (dependiendo de su tasa de impuestos) que usted está pagando en el interés de vuelta del gobierno. El resto del dinero va al banco sin ninguna ganancia para ti. Este enfoque es básicamente una disminución subvencionada por el contribuyente de su pago de intereses del 4% a un pago de intereses del 3% (suponiendo que tiene ~ 5.000 dólares en otras deducciones), y sólo vale la pena si usted puede invertir con éxito el dinero a una tasa algo mayor que el 3%.
Suponiendo que no tengas una penalización importante por prepago, yo pensaría en conseguir una hipoteca más larga, pero haciendo los pagos como si fuera una hipoteca más corta. De este modo, la hipoteca se pagará en un periodo de tiempo más corto, pero si tienes dificultades financieras y/o encuentras un mejor uso para tu dinero, puedes volver a pagar el mínimo necesario para retirar el préstamo en 30 años sin necesidad de refinanciar. (Si necesitas reducir tus pagos porque estás entre dos trabajos, no tienes una muy buena posición de negociación).
En la mayoría de los casos, no hay nada que diga que sólo se puede hacer un pago al mes, o que debe ser por el importe impreso en el extracto. Si quieres, puedes hacer pagos semanales (o quincenales, o cada 4 semanas), lo que normalmente significa que pagarás más cada año.
Si los pagos de su hipoteca son $1000/month, that's $ 12.000 al año. Si se dice que 1000/mes = $250 weekly and make yourself send a payment every week (or 500 every 2 weeks), you'll end up paying 250 * 52 = $ 13.000 al año, sin notar especialmente la diferencia, sobre todo si te pagan semanalmente o quincenalmente en lugar de mensualmente o semimensualmente. Además, al pagar más a menudo, estás pidiendo prestado un poco menos de dinero a lo largo del año (porque el dinero no se quedó en tu cuenta esperando hasta el día 1 del mes para hacer un pago), así que también ahorras un poco en intereses.
Piense en "30 años" o "10 años" como la base de un calendario de pagos mínimos, no necesariamente el tiempo que usted o el prestamista tienen realmente la intención de mantener el préstamo.
Si puedes hacer frente a los pagos de una hipoteca a 10 años por una propiedad, eso es un indicio de que es muy asequible. Esto supone que no hay una tonelada de costes ocultos en esta propiedad (que podría ser la razón por la que se está yendo tan barato).
Mirar casas más caras sólo porque te las puedes permitir es exactamente lo que los prestamistas quieren que hagas, y es peligroso. Resiste la tentación. Si eres feliz, eres feliz.
La diferencia de pago mensual no es tan grande
En un $300K loan, the 30 year monthly payment (at 4%) is $ 1432, el de 15 años (al 3,5%) es $2145, that $ 712 al mes, es decir, un 50% más de pago. $712 is the total utility or food bill for a couple. If that $ 1432 representa el 25% de los ingresos (una cifra razonable) entonces 2145 es más del 35%. Prefiero usar ese dinero para otra cosa y no obligarme al principio de la hipoteca.
Teniendo en cuenta lo poco que ahorramos como país, los 712 dólares es mejor ponerlos en un 401(k) igualado en Estados Unidos o en otra cuenta de jubilación si es en otro lugar.
Con unos tipos de interés tan bajos como los que hay, podrías asegurarte un tipo muy bajo durante 30 años. Si los tipos suben, por ejemplo, en 10 años, es posible que ganes un tipo mucho más alto por el dinero que no estás destinando a los pagos mensuales.
En igualdad de condiciones, los pagos serán más bajos en un 30y que en un 10y, por lo que tendrás más efectivo para otras cosas.
Pero estoy buscando las desventajas - ser pagado en 10 años frente a 30 suena bien para mí.
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