¿Por qué un pago inicial del 5% me da una tasa de interés hipotecaria más baja que el 20% de pago inicial?

Question

Recientemente recibí una carta de mi banco (EE. UU.), diciendo que estaba precalificado para una hipoteca. Había dos opciones, ambas a tasa fija a 30 años, para el mismo precio total de la casa:

• 5% de anticipo, con una tasa de interés del 6.093%, y
• 20% de anticipo, con una tasa de interés del 6.344%.

¿Por qué se me ofrecería una tasa más baja con un pago inicial menor? Esto parece ir en contra de lo esperado, ya que el 5% sería un mayor riesgo para el banco.

Y ¿por qué alguien elegiría la opción del 20% de anticipo? Cualquiera que pueda pagar el 20% de inmediato también puede pagar el 5%, y presumiblemente también podría pagar por adelantado aprovechando la tasa más baja. ¿Existen buenas razones para elegir la opción del 20%?

Answer 1

En primer lugar, como siempre, el diablo seguramente esté en los detalles. Casi invariablemente necesitarás pagar un seguro hipotecario privado ("PMI") en la opción del 5% de pago inicial, que dependiendo de tu puntaje de crédito probablemente se podría estimar en un rango de 25-75 puntos básicos por año. También tendrías que pagar PMI hasta que alcances un 20% de capital propio, lo que anula completamente (y aún más) la diferencia en la tasa de interés entre las dos opciones. Además, la opción del 5% de pago inicial muy probablemente estaría respaldada por la FHA o un equivalente de una agencia estatal, y la FHA típicamente requiere un cargo inicial del 1% o "Puntos". Una hipoteca conformada con un pago inicial del 20% típicamente no requiere ese nivel de Puntos que se paguen, y dependiendo de las condiciones del mercado, puedes incluso recibir Puntos de regreso (es decir, que te paguen a ti) al cierre.

En segundo lugar, las cartas de precalificación no solicitadas son efectivamente solo marketing y apenas valen el papel en el que están impresas. Caveat emptor.

Answer 2

Ganan más dinero con un préstamo más grande con una tasa más baja, ya sea en los pagos o al revender el préstamo.

Es como algunas concesionarias de autos que obtienen la mayoría de sus ganancias en el financiamiento.