Me encontré en una extraña realización en este momento donde puse todo en una hoja de Excel, no encuentro una buena razón para comprar una casa en lugar de invertir en un fondo de índice.
Desde que me gradué de la escuela secundaria, siempre he operado bajo la suposición de que un hito clave en la vida es comprar una casa para construir riqueza. Parece ser simplemente una casilla que todos en mi círculo social están marcando para seguir adelante con la vida. De hecho, también compré una casa hace unos años en mi país europeo natal.
Hace unos años, me mudé al área de la bahía de SF por trabajo y siempre me sentí estresado por el mercado inmobiliario y quería comprar una casa y siempre me sentí fuera de precio (y no, no estoy en Tecnología). Recientemente, comencé a cuestionar esa idea y puse todo en una hoja de Excel y no importa cómo cambie los números (dentro de límites razonables), siempre parece ser más favorable poner todo en un simple fondo de índice (por ejemplo, S&P 500) mientras alquilo.
En el pequeño pueblo donde vivo, pago $3,4K al mes de alquiler. Una casa similar costaría al menos $1,1M. Tengo suficientes activos líquidos como pago inicial del 20%. Puse los números con algunas suposiciones básicas de gastos:
- Impuesto sobre la propiedad: 1,15%
- Costo de mantenimiento: 1,7% del precio de la vivienda
- Seguro: $1,4K al año
- Interés hipotecario: 5,5% al año
- Gastos de cierre: 5%, única vez
- Apreciación de la vivienda: 5,5% al año
- Rendimiento del fondo de índice: 7%
- Inflación asumida: 3% al año
Después de 30 años, la casa estaría valorada en ~$5,5M pero con todos los gastos mencionados anteriormente, mis ganancias después de ese período terminarían siendo alrededor de $1.8M solamente.
Sé que estos costos aumentarán cada año debido a la inflación, así que aumentarlos por la inflación asumida (excepto el impuesto sobre la propiedad, que es un aumento del 2% al año).
Si simplemente pusiera la cantidad del pago inicial más todos los otros gastos que de otra manera habría pagado por la casa en un simple fondo de índice y asumiera un rendimiento anual promedio del 7% (que es mucho menor que el rendimiento histórico del S&P 500), terminaría con una ganancia de $5.4M después de considerar la resta del alquiler por 30 años (lo que me costaría ~$2M).
Incluso si tuviera la suerte de encontrar un interés hipotecario promedio del 3%, aún solo habría obtenido ganancias de $2.3M comprando la casa.
Sé que la gente argumentará con razones personales por las que es preferible comprar una casa en lugar de alquilar, lo entiendo totalmente. Pero solo quiero enfocarme puramente en el aspecto financiero.
Siento que operaba bajo una suposición muy falsa toda mi vida de 40 años y ahora finalmente hice las matemáticas reveladoras. Pero esto parece tan contrario a la opinión de muchas personas sobre comprar una casa para construir riqueza. Siento que comprar una casa simplemente no es un gran instrumento de construcción de riqueza, al menos no en este mercado. Incluso si los precios de las casas bajan, entonces mi poder adquisitivo también baja con ellos, y comprar acciones en un fondo de índice S&P 500 también sería con descuento. ¿O me estoy perdiendo algo?
