En caso de vender la propiedad, ¿cómo se dividirían los ingresos cuando una persona cubre el pago inicial y la otra es responsable de los pagos de la hipoteca? Gracias.
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Alex Papadimoulis
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En caso de vender la propiedad, ¿cómo se dividirían las ganancias cuando una persona cubre el pago inicial y la otra es responsable de los pagos de la hipoteca?
Este es solo uno de los problemas que deben discutirse, resolver y documentarse por escrito antes de realizar la inversión. Ponerlo por escrito permite a ambas partes ver los números. Resolverlo antes de que el dinero esté en riesgo reducirá un desacuerdo posterior.
Otros problemas que deben resolverse con anticipación: evaluaciones especiales, reparaciones, mejoras. ¿Qué sucede si alguien quiere salir antes que el otro?
No hay una solución correcta, pero hay soluciones basadas en números. La complejidad proviene de las tareas adicionales, suponiendo que esta es una propiedad que genera ingresos: tiempo para buscar la propiedad; tiempo para encontrar un inquilino; y tiempo para manejar los problemas del inquilino.
Nota: incluso si se ignoran otras cosas, el porcentaje de división cambiará a lo largo de la vida compartida de la propiedad. La división si se vende 6 meses después de la compra no debería ser la misma que décadas después.
Wade
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Lauren
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1
Ideally this would be discussed before making the investment.
Si fuera yo.
Sumaría el total que cada parte ha invertido en la propiedad.
El pago inicial + los intereses, ganancias de acciones u otro valor que tenga en cuenta el valor añadido del dinero con el tiempo vs pagos mensuales, sumados e incluyendo ese mismo factor.
Entonces, si invertiste esto hace años, luego Bob gastó el pago inicial + 10 años de intereses bancarios..
y Juan gastó pagos mensuales + intereses calculados desde cuando se hizo cada pago de hipoteca, 120 pagos + 120 ajustes por interés con el pago más valioso hecho hace más tiempo. O si se utiliza una tasa de rendimiento promedio... tomar el valor de interés promedio (simular que los pagos se hicieron hace 10 años, pero dar la mitad del interés).
Después de que se haya calculado el total, divide las ganancias netas según el porcentaje de participación que ambos han invertido.
skettler
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81
Voy a explicar algunos métodos en su mayoría en orden decreciente de complejidad.
Cualquiera de estos puede ser "justo", y solo difieren en una pequeña cantidad en la conclusión.
Interés
Tienes un préstamo de interés del 5% amortizado a 30 años. Esa es una forma razonablemente justa de calcular el valor del dinero en el tiempo aquí.
Los pagos iniciales y los pagos mensuales de la hipoteca cambian el total de deuda restante exactamente de la misma manera.
Para cada pago P que fue hace M meses, su valor actual es P * 1.05^(M/12) (o P * (1.05^(1/12))^M).
En las escalas de tiempo con las que estás tratando, usar 1.004 para 1.05^(1/12) puede ser más simple, dándote P * 1.004^M como el "valor de la inversión actual" de invertir P dólares M meses atrás.
Ahora esto es difícil de manejar cuando hay docenas de pagos mensuales. Afortunadamente hay un atajo.
Si has estado pagando la hipoteca durante N meses, y acabas de hacer el N-ésimo, el valor presente es:
X * 1.004^0 + X * 1.004^1 + X * 1.004^2 + ... + X * 1.004^(N-2) + X * 1.004^(N-1)
Podemos simplificar esto a:
X * (sum(i de 0 a N-1) 1.004^i)
luego usando un famoso truco (en el mundo de las hipotecas):
X * ((1.004^N-1)/ (1.004-1))
o
250 * X * (1.004^N-1)
Entonces, si lo vendiste después de 30 meses, el impacto de los pagos mensuales de la hipoteca en la deuda sería 31.81 veces el pago mensual (el "interés promedio" incluyendo el interés compuesto sería de aproximadamente el 6%).
Mientras tanto, el pago inicial sería 1.05^2.5 = 1.130 veces su valor base.
Math de "tramposo" más simple
Dado que planeas vender en unos pocos años, podemos usar una aproximación lineal y obtener un resultado razonablemente bueno. Notarás que el retorno del 13% mencionado anteriormente es muy cercano al 5% por año multiplicado por 2.5 años.
De manera similar, el interés promedio del 6% en los pagos mensuales es aproximadamente la mitad de esa cantidad.
Por lo tanto, puedes obtener una respuesta dentro de unos pocos por ciento simplemente haciendo:
Inversión inicial por (100% + Interés Anual * Número de Años)
para el pago inicial, y
Pago Mensual por Número de Meses por (100% + (Interés Anual * Número de Años/2))
Este atajo - esta aproximación lineal - sobrevalora la inversión inicial en menos del 0.5%, y sobrevalora los pagos mensuales en 0.2%.
Mientras más largo sea el período de tiempo, menos precisa se vuelve este método de tramposo.
Manténlo Simple
Solo suma la cantidad invertida. En el marcador de 30 meses, sobrevalora (en comparación con el método de Interés) el valor de los pagos mensuales en aproximadamente un 6%.
Valor Presente
En lugar de usar el Interés, usamos otro factor de descuento para el valor del dinero en el tiempo. Tal vez uses la tasa primaria del banco central, o el costo de pedir deudas no garantizadas, o cualquier otra cosa.
Puedes negociar qué es una tasa justa. Yo simplemente usé la tasa de Interés originalmente por algunas razones. Es lo que un banco (u otro profesional) juzgó que costaba prestarte dinero, y el banco es un tercero imparcial.
También porque, si la hipoteca te permitiera pagar extra en un mes (como muchas hacen), el Interés describiría en realidad los resultados sobre la deuda total adeudada.
No es una victoria segura, porque imagina si el valor de la propiedad se disparara. Alguien que inyectó una gran cantidad de dinero en la propiedad después de que se disparara obtendría un buen trato, ya que no están asumiendo casi tanto riesgo como alguien que invirtió antes de que se disparara.
De manera similar, si la persona que realiza los pagos mensuales no cumple y tú vendes, la persona que realizó la primera inversión no puede elegir reducir su inversión. En un cálculo puramente financiero, esa persona debería buscar incumplir y forzar una venta si el valor de la propiedad disminuye, y si el valor de la propiedad aumenta, debería buscar posponer la venta. Mientras tanto, el proveedor del pago inicial debería buscar vender lo antes posible si el valor de la propiedad sube para proteger su parte de ser diluida.
Bajo este modelo semi-adversarial, necesitamos una descripción clara de cómo se tomará la decisión de vender la propiedad y cuáles son las consecuencias reales por el incumplimiento de la persona que hace los pagos mensuales si no hace los pagos.
Lo que yo haría
Suponiendo que no estoy muy preocupado por estrategias adversarias, usaría mi primera opción. También redactaría un contrato sobre cómo se decide vender la propiedad en cuestión, y qué sucede en caso de incumplimiento de los pagos hipotecarios.
Llevaría este plan a un abogado que respetara, y haría que sus asistentes legales redactaran un acuerdo. Es probable que en el proceso tengan una variación sobre cómo precios las inversiones que sea común legalmente; probablemente terminaría usando esa versión en lugar de la versión matemática personalizada que mencioné anteriormente, simplemente porque otros abogados, jueces y demás estarán familiarizados con la versión común.
Este es un acuerdo sobre sumas de dinero que cambian la vida. En caso de que las relaciones se rompan, querría tener una base legal firme.
Si este es un acuerdo puramente financiero con un desconocido, probablemente pasaría de todo el asunto; este tipo de finanzas personalizadas son difíciles de hacer bien.
Si se trata de un amigo o conocido, mi regla es no involucrarse en enredos financieros con amigos a menos que estés dispuesto a renunciar al dinero en cuestión, o renunciar a la amistad y acudir a los tribunales y probablemente perder la mayor parte de ello.
Si se trata de una situación de asociación, entonces investigaría las leyes locales de matrimonio (comunes y no comunes). Comprar una casa con alguien con quien convives a menudo funciona de manera muy diferente a lo que creerías.
buraknarin
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Esto debería acordarse antes de que alguien ponga dinero en la propiedad.
En mi opinión, la forma justa de hacerlo retroactivamente sería que, si el pago inicial fue x% del precio de compra de la casa (sin tener en cuenta el préstamo), entonces deberían recibir x% del precio de venta, y el resto debería ir a la persona que paga intereses.
Mi lógica es la siguiente:
Supongamos que compras una casa de 500k, X paga 100k e Y paga 400k. Luego vendes la casa por 600k. No es difícil ver por qué X debería obtener 120k (600*1/5) e Y debería obtener 480k.
Pero ¿qué pasa si Y tuvo que obtener un préstamo de 400k y termina pagando un total de 200k en intereses? Dado que Y pagó un total de 600k de los 700k gastados, ¿no debería X obtener solo 14k (100*1/7)? Bueno, el dinero ahora vale más que el dinero después, por lo que no es justo comparar a X pagando 100k de inmediato con Y pagando 800k durante varios años. Sin embargo, claramente Y ya ha decidido que pagar 600k durante varios años tiene un valor igual al pago de 400k de inmediato. De lo contrario, no habrían aceptado el préstamo. Por lo tanto, si un préstamo de 600k es equivalente a un pago único de 400k, todavía podemos usar la misma proporción como si ambos hubieran pagado con una suma global.
