¿Existen beneficios fiscales significativos en Alemania por alquilar un apartamento recién comprado durante 1 año antes de mudarse a él?

Question

Parece haber grandes beneficios fiscales al alquilar un apartamento recién comprado en Alemania en lugar de habitarlo en el primer año.

Supongamos que quieres comprar un apartamento en Baviera por 300.000€. Tendrías que pagar una comisión de agente usual del 3,57%, Grunderwerbsteuer del 3,5%, Notarkosten del 1,50% y Grundbucheintrag del 0,50%. Por lo tanto, tus costos adicionales del 9,07% serían ~27.000€. Si compras tu apartamento en Nordrhein-Westfalen, tu Grunderwerbsteuer sería del 6,5%, lo que haría que tus costos adicionales fueran del 12,07%, es decir ~36.000€.

Además, debes pagar los intereses de este apartamento. Durante los primeros años de la hipoteca, la parte de intereses del pago es la más alta. Supongamos que en el primer año pagas 10.000€ de interés, en el segundo año 9.000€, etc.

Una tasa estándar de depreciación del precio reclama un 2% del precio de compra. Esto serían otros 6.000€.

Por lo que entiendo, ¡todo este dinero es deducible de impuestos solo si alquilas tu apartamento!

Así que en nuestro ejemplo, en el primer año de la compra, tus costos serían de 27.000 + 10.000 + 6.000 = 43.000€. En el segundo año, tus costos serían de 9.000 + 6.000 = 15.000€.

Imaginemos que eres soltero y ganas 100.000€ al año. Lo que significa que pagas alrededor de 25.000€ en impuesto sobre la renta según la ley de impuesto progresivo. Si alquilas tu apartamento recién comprado por 10.000€ al año, tus ingresos aumentan a 110.000€ al año.

En el primer año desde la compra, tus costos son de 43.000€, por lo que tus ingresos disminuyen a 110.000 - 43.000 = 67.000€. Tu nuevo impuesto progresivo sobre la renta será entonces de aproximadamente 12.000€. Por lo tanto, recibirás 25.000 - 12.000 = 13.000€ de devolución en efectivo del Finanzamt.

En el segundo año desde la compra, tus costos son de 15.000€, por lo que tus ingresos serán ahora de 110.000 - 15.000= 95.000€. El impuesto progresivo sobre la renta será entonces de alrededor de 23.500€. 25.000 - 23.500 = 1.500€ de devolución en efectivo del Finanzamt. No hay mucho incentivo para alquilar. Es mejor quedarse en tu hogar.

Recuerda, ¿recibes dinero de tu inquilino? ¡Puedes usarlo para alquilar otro apartamento equivalente en el primer año, por lo que no tendrás costos adicionales en tus bolsillos!

En nuestro ejemplo, recibirías 13.000€ de devolución en efectivo del Finanzamt en Baviera (~15.000€ en tierras con un Grunderwerbsteuer más alto).

Entonces, ¿es correcto que estos beneficios fiscales significativos están disponibles en Alemania para alquilar un apartamento recién comprado durante 1 año antes de mudarte? ¿Entiendo correctamente la mecánica impositiva? ¿O me estoy perdiendo algo?

Answer 1

La idea es bastante común. Sin embargo, la regla de oro es:

Puedes deducir esos gastos solo si tienes la intención de ganar dinero ("Gewinnerzielungsabsicht").

Si no la tienes, la oficina de impuestos puede y llamará "Liebhaberei" ("hobby", y sí, ese es el término oficial), y no puedes reclamar ninguna deducción (ni siquiera por el año en que alguien realmente lo alquiló). Y debes devolver cualquier ahorro fiscal si los recibiste.

El Bundesfinanzministerium (Ministerio Federal de Finanzas) ha establecido algunas pautas sobre cuándo se debe considerar el Liebhaberei, entre ellas se encuentran

2. Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen

[...] Beispiel: "A" erwirbt mit Wirkung vom Januar 01 eine gebrauchte Eigentumswohnung, die er zunächst fremdvermietet. Ende Juli 03 kündigt er das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Dezember 03 wegen Eigenbedarf. [...] Dass "A" das Mietobjekt innerhalb von fünf Jahren seit der Anschaffung tatsächlich selbst nutzt, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Kann "A" keine Umstände darlegen und nachweisen, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Selbstnutzung erst nachträglich (neu) gefasst hat, [...]

2. Signs of evidence against the intention to generate income

[...] Example: "A" adquiere un condominio de segunda mano con efecto desde enero 01, que inicialmente alquila a otros. A finales de julio 03, termina el alquiler a finales de diciembre 31, 03 debido a uso personal. [...] El hecho de que "A" realmente utilice la propiedad alquilada dentro de los cinco años posteriores a su adquisición habla en contra de una actividad de alquiler a largo plazo. Si "A" no puede presentar y probar circunstancias que indiquen que solo (re)decidió usar la propiedad él mismo en una fecha posterior, [...]

Básicamente eso es lo que estás tratando de hacer.

El ejemplo también menciona un vacío legal: puedes hacerlo funcionar si puedes afirmar que cambiaste de opinión.

Hacer esa afirmación correctamente es cómo algunos contadores de impuestos ganan su vida, pero probablemente te aconsejarán esperar más de los 5 años mencionados en esas pautas.

Así que si puedes esperar quizás 10 años, probablemente puedas ahorrar impuestos de esta manera, esto no es poco común. Pero asegúrate de hacer los cálculos y consulta a un contador antes de ejecutar tus planes. Puedes arruinarte fácilmente si piensas que has ahorrado 100k en impuestos, y luego tienes que devolverlo después de algunos años.

Ten en cuenta que alquilar, por ejemplo, a miembros de la familia a un precio significativamente por debajo del valor de mercado solo para ahorrar impuestos sobre la renta también es una falta de intención de ganar dinero.