Se necesita una aclaración: Cálculo de impuestos e ingresos por alquiler para la inversión inmobiliaria de compra con alquiler en Berlín

Question

Espero que estéis todos bien. Necesito orientación sobre una situación financiera que estoy considerando. Lo desglosaré lo más claramente posible para asegurarme de que recibo un asesoramiento preciso.

Simplifiquemos las cosas hablando de pagos brutos mensuales en lugar de anuales.

Actualmente gano 8.750 euros al mes en Berlín. Desgraciadamente, los impuestos se llevan una parte importante de mis ingresos, unos 2.417,53 euros, lo que equivale aproximadamente al 27,64% de mis ingresos. Además, la estructura fiscal progresiva de Berlín conlleva otras deducciones, como el seguro de enfermedad TK, el seguro de dependencia y el seguro de pensiones, que suman 1.282 euros. En total, se deducen casi 3.700 euros al mes, lo que me deja un sueldo neto de 5.050 euros.

Ahora, me estoy planteando invertir en un piso de alquiler valorado en 285.000 euros. Suponiendo que pida un préstamo al tipo de interés actual del 4,5%, quiero pagar 1.500 euros al mes de hipoteca. También tengo la intención de alquilar el apartamento, generando unos ingresos por alquiler de 1.500 euros al mes. Con ello, mis ingresos mensuales totales ascienden a 10.250 euros.

Dado que pertenezco a la categoría fiscal 1, conozco la disposición que permite deducir los pagos de intereses de los ingresos brutos al presentar la declaración de la renta. Los intereses mensuales de mi hipoteca ascienden a 994 euros.

Al restar el importe de los intereses, mis ingresos brutos mensuales se reducen a 9.256 euros. Aquí es donde necesito ayuda: No estoy seguro del importe exacto de impuestos que tendré que pagar. Según mis cálculos, aplicando un tipo impositivo del 27,64% obtendría aproximadamente 2.558 euros. Esto supone un aumento de 141 euros respecto a mi estimación fiscal inicial.

Así pues, mis ingresos estimados por alquiler serían de 1.500 euros - 141 euros = 1.359 euros. Este escenario me preocupa porque, incluso después de la inversión, seguiría teniendo que complementar la financiación de la propiedad con 141 € de mis propios fondos cada mes.

Para que me quede claro, he facilitado todas las cifras pertinentes. ¿Podría alguien revisar mis cálculos y ofrecerme orientación? Quiero estar seguro de que mis cálculos son correctos antes de seguir adelante. Agradecería mucho su opinión.

Gracias de antemano por su ayuda.

Answer 1

No, no puede aplicar el tipo impositivo medio del 27% a los ingresos adicionales. Sin embargo, una buena noticia: también puedes amortizar tu piso.

El impuesto es progresivo: para 2023, pagas un 0% por los primeros 909€ de ingresos (al mes), un 14% por los siguientes 50€ al mes, un 14,1% por los siguientes 50€, un 14,2% por los siguientes 50€ y así sucesivamente. Para todo lo que supere los 5200€/mes, paga un 42% de impuestos, pero sólo por el importe que supere ese valor. El tipo impositivo medio será más bajo, en tu caso aparentemente del 27%.

Pero como estás en el tramo impositivo del 42%, cualquier ingreso adicional tributará a ese tipo, lo que incluye los ingresos por alquiler. También tendrá que pagar Recargo de solidaridad (a partir de unos ingresos anuales de unos 75k€), lo que supone aproximadamente otro 2% (también es progresivo). Si pagas impuestos eclesiásticos, también se te aplicarán aquí.

Puede deducir los intereses (y algunos otros gastos relacionados con la propiedad, por ejemplo, reparaciones) de esos ingresos por alquiler. También puede amortizar el inmueble ( AfA ), que es el 2% del valor del piso (pero no del coste del terreno); si la casa se construyó en 2023 o más tarde, es el 3% anual. Suponiendo un 2% y quizá un valor del piso de 250.000, son 415 euros al mes.

Lo que sobre se grava a tu tipo impositivo personal, en tu caso 42% + 2%. Recargo de solidaridad . Así que si tus ingresos por alquiler son de 1500€, deduciendo el tipo de interés de 994€ y una depreciación de 415€, pagas 44%*91€=40€ en impuestos, lo cual es probablemente despreciable. (También es posible que desee preguntar a un asesor fiscal, al menos en el primer año, pueden encontrar otras cosas, por ejemplo, también puede deducir los gastos para el agente de bienes raíces. Y tal vez incluso hacerlo antes de comprar, para hacer el cálculo con usted).

Sin embargo, ten en cuenta que la cantidad que obtienes de tus inquilinos no es la cantidad que ganas, ya que tienes gastos (por ejemplo, seguros, reparaciones, alquileres, etc.). Si se trata de un piso, esto lo cubre sobre todo el Hausgeld (que suele mencionarse en la oferta y puede ascender a varios cientos de euros al mes). Algunos de esos costes puedes obtenerlos de tus inquilinos como parte de la Nebenkosten (por ejemplo, costes de agua, eliminación de residuos, limpieza, ...), otros no (reparaciones, costes de gestión, ...).

En general, sin embargo, es difícil llegar al punto de equilibrio (por ejemplo, no tener que complementar la propiedad), de lo contrario, mucha más gente compraría y no alquilaría. Si un inquilino puede comprar el piso y pagar 1.500 euros al banco en lugar de 1.500 euros a usted, y con el tiempo ser propietario del piso, normalmente preferirá hacerlo.

Así que puede que quiera verificar sus valores y comprobar si hay costes ocultos (como Hausgeld ), y especialmente los ingresos por alquiler esperados, ya que para Berlín, 1500€ netos de ingresos por alquiler es relativamente alto para una propiedad de 285k€ (a menos que hayas conseguido una muy buena oferta).