Evaluación especial como mejora de capital mientras se vende el condominio

Question

Voy a vender mi vivienda habitual (que previamente alquilé durante dos años) y estoy intentando evitar una recuperación innecesaria de la amortización. Los detalles exactos de mi situación son los siguientes (los números son inventados pero dan la idea).

1. La base de coste inicial de la casa (basada en el precio de compra, etc.) era de 275.000 dólares.
2. Tras el periodo de alquiler de dos años, se redujo a 255.000 dólares.
3. Ahora estoy vendiendo la casa (FSBO) para $275,000. HOWEVER, the HOA has approved plans to build a new fancy roof. They are expecting to have a special assessment in the range of $ 20.000 a 25.000 dólares que aún no se ha determinado. Como parte de la negociación inicial acordé cubrir esos costes para el nuevo propietario. En concreto, incluso después de la depreciación, estaré a mano o en pérdidas. La intención era depositar 25.000 $ en una cuenta bloqueada durante un periodo de tiempo (¿se propuso 18 meses?) para cubrir esa tasación especial, al menos hasta 25.000 $.

Ahora bien, si pudiera pagar el gravamen especial antes de marcharme, creo que contaría como una mejora de capital y cambiaría mi base de costes. En particular, significaría que mi base de coste es de al menos 275.000 dólares y por lo tanto no estaría sujeto a ninguna recaptura con el precio de venta actual. Pero no sé cómo funcionaría en mis impuestos con el dinero en custodia. Dada la competencia de mi HOA, la evaluación especial podría ocurrir antes de que me vaya o no durante 12 meses más o menos.

Mi pregunta: Puesto que el contrato se acaba de firmar y ahora estamos en manos de un abogado, y puesto que yo tengo que pagar la tasación, ¿hay alguna forma de establecer el contrato/fideicomiso de forma que me ayude a evitar la recaptura? Yo preferiría simplemente reducir el precio, pero la junta insiste en que si la gente vende su condominio después de tomar su decisión, entonces los vendedores son responsables de la evaluación.

Answer 1

Mi pregunta: Dado que el contrato se acaba de firmar y ahora estamos en la revisión del abogado, ¿hay una manera de establecer el contrato / fideicomiso de una manera que me ayudaría a evitar la recaptura?

¿Planea dar al comprador 25 000 USD adicionales para evitar la recaptura, o pregunta cómo enmarcar su compromiso de modo que se evite la recaptura, pero usted ya está en el anzuelo por el dinero?

Si es lo primero, entonces no entiendo las matemáticas. Su depreciación es $20K, so the recapture tax would be $ 5.000: ¿por qué gastar 25.000 dólares más sería beneficioso? Seguirías perdiendo dinero.

Si este último - a continuación, pregunte a su abogado y asesor fiscal, que no soy ninguno, pero por lo general se añade a sus costos de cierre y reduce sus ingresos, lo que significa que usted termina vendiendo a pérdida. El hecho de que sea una promesa futura puede complicar las cosas, sin embargo, tal vez sólo reducir el precio de venta y ya está.

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Si la junta te hace responsable de la tasación, puedes rebajar el precio de venta y añadir una cláusula de indemnización, es decir, que el comprador te devuelva la tasación. Pero es un riesgo, ya que tendrás que hacer cumplir el contrato al comprador. Por otra parte, la junta no tiene más recursos contra ti que una demanda, así que la cláusula de indemnización puede ayudar a la junta a ejecutar la hipoteca de la unidad, como se supone que debe hacer. Hable con un abogado.

Answer 2

Si tienes un coche en el garaje, y el coche vale $25k, and someone says "I'm willing to pay $ 275k por esta casa, pero sólo si dejas el coche", entonces no están pagando $275k for the house, they're paying $ 250 mil por la casa y 25 mil por el coche.

No estás vendiendo una casa, estás vendiendo una casa y un acuerdo para pagar la mejora. Si el valor de mercado de la mejora es $25k, then the buyer is paying $ 250k por la casa y $25k for the improvement. So you should list the sale price of the house as $ 250k. Si Hacienda lo cuestiona, ayudaría tener documentación; en el contrato de venta de la casa, dejar claro que el precio de venta es por la casa y la mejora.