Cómo determinar la base de coste de la vivienda habitual convertida en alquiler (para la amortización)

Question

Me gustaría saber cómo calcular la base de coste de una vivienda habitual convertida en vivienda de alquiler.

Compré la casa en Oregon por 200k en 2005. Me mudé y la alquilé en mayo de 2013. La casa vale ahora aproximadamente 220k.

¿Importa alguno de estos factores a la hora de determinar la base de coste para la amortización?

• Inicio ha tenido numerosas mejoras mientras ocupaba la casa.
• ¿Debo utilizar el coste original, ya que la casa se ha revalorizado?
• La base de coste se define como: valor de la vivienda menos el valor del terreno, ¿correcto? ¿Debo obtener este dato de mi declaración del impuesto sobre bienes inmuebles del condado de 2005 (no puedo localizarla, así que tendré que solicitarla).
• ¿Merece la pena (la molestia) tener en cuenta las actualizaciones de los aparatos? ¿Es posible?
• ¿Hay otros factores a tener en cuenta?

Gracias.

Answer 1

Inicio ha tenido numerosas mejoras mientras ocupaba la casa.

Existe una delgada línea entre "mejoras" y "reparaciones", que Hacienda tiende a cuestionar. Las mejoras aumentan la base, las reparaciones no. Hable con un EA / contador público para decidir cuál es cuál en su caso.

¿Debo utilizar el coste original, ya que la casa se ha revalorizado?

Sí.

La base de coste se define como: valor de la vivienda menos el valor del terreno, ¿correcto? ¿Debo obtener esto de mi declaración de impuestos de propiedad del condado de 2005 (no puedo localizarla, así que tendré que solicitarla).

Hay muchas maneras, hable con un asesor fiscal para obtener los mejores resultados. Por lo general, la valoración fiscal se considera fiable, pero puede utilizar una tasación en su lugar.

¿Merece la pena (la molestia) tener en cuenta las actualizaciones de los aparatos? ¿Se puede ¿se puede hacer?

Los electrodomésticos instalados antes de pasar al alquiler suelen amortizarse con todo el edificio (es decir: 27,5 años). Yo diría que no merece la pena.

¿Hay otros factores a tener en cuenta?

Le sugiero que hable con un asesor fiscal autorizado (EA/CPA autorizado en su Estado). 15 minutos podrían ahorrarle cientos de dólares.

Answer 2

*Descargo de responsabilidad: Soy contable fiscal, pero no soy su contable o abogado profesional (a menos que haya estado en mi despacho y firmado un contrato). Esta comunicación no pretende ser asesoramiento fiscal, y no resulta ninguna relación contable fiscal / cliente. *Por favor, consulte a su propio asesor fiscal.

Utilicemos este ejemplo para responder a su pregunta.

Convierte su vivienda habitual en vivienda de alquiler en MAYO de 2013. La casa costó originalmente 200.000 $ en 2005 cuando la compró. Debido a la actualización y mejoras importantes, su base de coste ha aumentado a 250k. Su FMV es 220k, cuando se convirtió en un alquiler.

1. En virtud de la norma especial, la base imponible inicial de la parte edificada del inmueble a efectos del cálculo de las amortizaciones es igual al menor de los siguientes valores (1) el valor razonable de mercado (FMV) del edificio en la fecha de conversión o (2) la "base regular" del edificio en la fecha de conversión. La base regular suele ser igual al coste original más el coste de cualquier mejora (sin contar las reparaciones y el mantenimiento normales). En este caso, elegiría el valor justo de mercado, ya que es inferior a la base de coste.

2.-La base de coste se define como: valor de la vivienda menos el valor del suelo, ¿correcto? Sí, ¡correcto!

3. La actualización de los electrodomésticos puede incluirse en la base de costes si no se considera una reparación o mantenimiento normal.