Realizar un pago elevado de la hipoteca sin reducir la fecha de vencimiento

Question

Recientemente empecé una hipoteca de tasa fija de 30 años en mi nueva casa en abril de 2020. La fecha de vencimiento de esta hipoteca era entonces 04/01/2050. En su sitio web, tenían un plan de amortización con pagos ajustados página en la que puede introducir hipotéticos pagos de sólo principal y ver cómo afecta a la fecha de vencimiento. En esta página, introduje 7.500 dólares en pagos únicos una vez al año para ver cómo afectaba, ya que este año iba a recibir esta cantidad de la devolución de impuestos y de bonificaciones relacionadas con el trabajo.

Fue muy emocionante ver que si realizaba UN pago de sólo capital de 7500 $ una vez al año, mi fecha de vencimiento bajaría del 01/04/2050 al 01/04/2035. ¡Eso es reducir mi préstamo en 15 años! Me entusiasmé con esto y lo hice la semana pasada. Ahora aquí están mis preguntas:

1. Puesto que un $7500 payment once a year drops 15 years in my loan life, does this not mean that for each $ 7500 de pago, ¿mi fecha de vencimiento debería bajar 1 año? Normalmente soy muy bueno en matemáticas pero cada vez que intento encontrar esto, mi cerebro hace la imagen estática sin señal en mi cabeza.
2. Si esto es cierto, mi fecha de vencimiento ahora mismo debería aparecer como 04/01/2049, ¿no? ¿Por qué sigo viendo mi fecha de vencimiento como 04/01/2050?
3. Ya no veo la página donde podía calcular escenarios hipotéticos. ¿Es posible que la entidad hipotecaria haya decidido penalizar también con intereses los pagos adicionales de sólo capital y, por tanto, mantener mi fecha de vencimiento igual, ya que técnicamente sigo debiendo los intereses de este pago de sólo capital?
4. Mi préstamo es un 3,25% FHA préstamo en los EE.UU. sin circunstancias especiales. ¿No debería esto significar que no debería haber penalizaciones por cancelar el préstamo antes de tiempo y que los pagos de sólo capital no deberían devengar intereses? ¿O debería llamar y gritar al prestamista para averiguar qué está pasando aquí?

Estoy confundido y preocupado de que acabo de tirar $ 7500 en este préstamo para que no haga nada por mí. Cualquier ayuda será apreciada.

Answer 1

tl;dr: si ve que el saldo de su préstamo ha disminuido por el importe del pago adicional, entonces sus pagos adicionales están funcionando según lo previsto. No te preocupes si la fecha de vencimiento no varía.

Debe asegurarse de que se considera pago adicional del principal . Llámalos y asegúrate de que lo ajustan si no es así.

De lo contrario, el banco podría considerarlo "prepago de tus próximas tantas mensualidades", y simplemente apartarlo para eso sin darte ningún beneficio. Si te parece una interpretación tonta de un pago importante, estoy de acuerdo, pero está permitido y es obviamente ventajoso para el banco, por lo que a veces intentan hacerlo.

Te daría 15 años de descuento si prepagas esa cantidad cada año, pero la relación no es lineal.
El primer pago extra le ahorrará intereses por esa cantidad durante el resto de su vida; el segundo pago extra le ahorrará intereses durante una vida más corta, porque la vida de la hipoteca ya es más corta desde el primer pago extra. Así que el efecto es cada vez menor (pero sigue siendo bueno para ti).

Actualización: sólo para mencionar que las compañías hipotecarias a menudo no muestran una fecha de vencimiento diferente cuando prepagas el capital. Se supone que la fecha que aparece es la "fecha de vencimiento original", y no se molestan en actualizarla. Básicamente, tienes que hacer tus propios cálculos si quieres saber cuándo has terminado. Pero ten por seguro que la hipoteca se finalizan antes si prepaga el principal.

En cualquier caso, es una buena idea pagar por adelantado, y deberías seguir haciéndolo siempre que puedas.

Answer 2

Sospecho que están mostrando la fecha de vencimiento tal y como se especifica en la hipoteca original, porque 1) eso es un documento legal; y 2) es más fácil de codificar su sitio web de esa manera, en lugar de ajustar las cosas cada vez que usted hace un pago extra.

Lleva las cosas al límite y asume que vas a pagar la hipoteca en su totalidad (como cuando vendes o refinancias). Eso no cambia la fecha de vencimiento del préstamo, sólo significa que lo has pagado antes de tiempo.