¿Para qué sirven las "arras"?

Question

Mi mujer y yo estamos a punto de comprar una casa. Hace poco encontramos una casa que nos gustó y nuestro agente inmobiliario nos hizo una oferta. El contrato de oferta que redactó decía que debíamos depositar cierta cantidad de dinero como "arras", lo que teóricamente tiene sentido como depósito de buena fe.

Excepto que, cuando miro el contrato estándar que él redactó y que el vendedor aceptó, queda claro en varios lugares que podemos echarnos atrás, más o menos en cualquier momento y por cualquier motivo o sin motivo alguno, y recuperar incondicionalmente el 100% de las arras:

Si el Comprador determina, a su entera discreción, que los resultados de la Diligencia Debida son inaceptables, el Comprador podrá: (i) a más tardar en la Fecha Límite de la Diligencia Debida mencionada en la Cláusula 24(b), cancelar el [contrato] mediante notificación por escrito al Vendedor, tras lo cual el Depósito de Garantía se entregará al Comprador sin necesidad de una nueva autorización por escrito del Vendedor.

¿Qué sentido tienen las arras si no sirven para incentivar el buen comportamiento del comprador?

Answer 1

deja claro en varios lugares que podemos echarnos atrás, más o menos en cualquier momento y por cualquier motivo o sin motivo alguno, y recuperar incondicionalmente el 100% de las arras.

Según mi experiencia, hay puntos de salida específicos que son típicos:

• financiación
• inspección de viviendas
• poder vender la casa actual

Todos ellos tienen plazos y definiciones.

Si la tasación es demasiado baja, el prestamista no aprobará el préstamo en las condiciones que el comprador pueda permitirse. Pero el comprador tiene que hacer ciertas cosas antes de la fecha límite. No presentar los documentos a tiempo invalidará este punto de salida.

Inspección de la casa. El comprador tiene que programarla. El vendedor tiene que cooperar poniendo la casa a su disposición. Luego, una vez recibido el informe, las dos partes tienen que llegar a un acuerdo. Si no se llega a un acuerdo, el comprador puede marcharse.

Algunos compradores no pueden permitirse tener dos casas al mismo tiempo. Necesitan vender la primera para poder comprar la nueva.

Abandonar el trato no suele salvar el depósito.

Answer 2

La fianza demuestra que estás haciendo una oferta "en serio": te estás comprometiendo con la oferta.

Sí, puedes echarte atrás sin penalización, pero es poco probable que hagas otro oferta al mismo tiempo, porque tiene una parte importante de dinero invertido en este oferta. Claro, algunas personas podrían tomar la $50,000 that they have planned for a down payment, and write five$ 10.000 cheques para tener ofertas concurrentes, pero se supone que más la gente no lo hará.

Desde la perspectiva del vendedor, esto le da una buena sensación de que puede comprometerse con usted. A diferencia de alguien que puede hacer una docena de ofertas sin arras, y ejercer su capacidad de retirarse después de semanas o meses y dejar al vendedor de vuelta en el paso 1.

Answer 3

Has mencionado que puedes retirar la oferta en cualquier momento, pero en los comentarios has citado la contingencia de inspección estándar que, por lo general, está limitada en el tiempo. En muchos casos, especialmente en los mercados cálidos, se renuncia a las contingencias del comprador.

Pero es cierto que un depósito reembolsable no es una garantía de que se cierre el trato; por eso se llama "depósito". Hacer ofertas no contingentes (es decir, con un depósito no reembolsable) mejoraría considerablemente las posibilidades de que los vendedores acepten tu oferta. Sin embargo, incluso con ofertas contingentes, tu capacidad para poner una cantidad de dinero relativamente grande (para una compra inmobiliaria, supongo que mucho más de lo que estarías dispuesto a perder) demuestra al menos cierto nivel de intención y compromiso. La gente no suele firmar contratos para varias propiedades con contingencias precisamente porque no pueden entregar grandes cantidades de dinero como depósito para todas estas transacciones.

No has mencionado en qué país estás, pero en Estados Unidos, por ejemplo, el depósito en las transacciones inmobiliarias suele rondar el 3%. En algunos casos, ese porcentaje puede acabar constituyendo la totalidad del pago inicial, sobre todo en el caso de las viviendas más baratas.

Answer 4

Si alguna vez ha intentado vender algo en línea a través de un sistema no estructurado, el número de personas que ofrecen estafas, que en realidad no tienen dinero o que le fantasma a mitad de camino a través de un acuerdo es enorme.

La fianza protege contra las tres cosas.

Una estafa en la que tengo que poner unos cuantos miles de dólares no es algo que pueda hacer en paralelo con 10.000 personas a la vez sin correr riesgos. Y muchas estafas son de este tipo hoy en día. El depósito en garantía detendrá en seco cualquier estafa masiva (siempre que pueda verificar la agencia de depósito en garantía).

Si el comprador fantasma al vendedor, significa que no está notificando por escrito que el trato se ha cancelado. Simplemente interrumpe la comunicación. Así que el vendedor mantiene la plica.

Si el comprador no tiene dinero, no puede poner nada en custodia.

El depósito en garantía es un paso sencillo y concreto que indica que, al menos, te lo tomas algo en serio. No estás mirando escaparates, ni eres un robot, ni nada por el estilo.

También tiene componentes psicológicos. Aunque el depósito sea totalmente reembolsable, la devolución requiere una acción. Además, cuando el comprador deposita el dinero en la plica, va a realizar la diligencia debida (con su propio abogado, la agencia de plica, etc.), lo que aumenta modestamente el coste de la operación para el comprador. Echarse atrás ahora tiene costes irrecuperables, aunque se recupere el dinero de la plica.

Answer 5

El dinero de buena fe te desincentiva a echarte atrás sin motivo . Aún puedes echarte atrás por una buena razón.

Supongamos que vende su casa. Un comprador le ofrece 300.000 y usted acepta. Comprar una casa no es como comprar una bicicleta, hay mucho papeleo por medio. Eso lleva tiempo. Desde el punto de vista del comprador, no quiere hacer un montón de papeleo e inspecciones sólo para que el vendedor anuncie que ha cambiado de opinión y que no va a vender más. Por eso, cuando las ofertas se convierten en un contrato, el vendedor se compromete a no recibir ofertas de otros compradores durante un tiempo (por ejemplo, 30 días) mientras el comprador inicial realiza todos los trámites.

Esto crea un problema desde la perspectiva del vendedor. ¿Qué pasa si hay una serie de compradores que hacen una oferta, firman el contrato y el día 29 dicen que han cambiado de opinión y ya no quieren comprarlo? No puedes obligarles a comprarlo. De hecho, no se exige una prueba de fondos para hacer una oferta, así que, por lo que sabes, el tipo que "ofrece 300.000" tiene 3 dólares a su nombre y no podría conseguir un préstamo ni para salvar su vida. Podrías acabar no estando disponible para ofertas el 97% de las veces, lo que realmente ralentizaría tus intentos de venta.

Por lo tanto, tenemos el contrato para vender, pero también queremos que sólo los compradores serios para llegar a esta etapa. Esto se hace tomando un depósito del comprador. Los términos del contrato dirán que si el comprador simplemente "cambia de opinión", tiene que renunciar al dinero de buena fe. La cuestión es que si vas a firmar el contrato, ya deberías haberte decidido a comprar la casa.

Pero, por otro lado, sólo se puede ver la casa de cerca cuando se hace una oferta. No puedes contratar a un inspector para que revise todas las casas que veas. antes de hacer una oferta. Así que es inevitable que hagas una visita superficial, hagas una oferta basada en ella, firmes un contrato y, después de pasar 3 semanas haciendo inspecciones, descubras que en realidad la casa tiene un problema grave y, de haberlo sabido, nunca habrías ofrecido lo que ofreciste. O puede que la compra resulte imposible por circunstancias ajenas a tu voluntad. Por eso los contratos ofrecen al comprador motivos aceptables para echarse atrás sin perder el dinero.

En términos sencillos, funciona más o menos así:

• Quiero comprar la casa por X dinero
• Vale, te lo vendo por X
• Genial, me llevará algún tiempo tener la X lista. ¿Puedes decirle a los demás que esperen hasta entonces?
• Claro, pero sólo si realmente quieres comprarlo. Dame un depósito de Y para que si cambias de opinión frívolamente Me quedaré con la Y.
• Vale, pero si decido no comprar porque descubro algún problema grave entonces tienes que devolver la Y.
• Bien, trato hecho.

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Mencionas también que tu contrato dice que puedes "echarte atrás sin motivo alguno". Parece que lo has interpretado mal, porque el vendedor tiene pocos motivos para aceptar un contrato tan unilateral. Sin embargo, incluso si ese fuera realmente el caso, el dinero de buena fe seguiría teniendo alguna función: dificultaría que hicieras muchas ofertas simultáneas en diferentes casas.