¿Cuál es la forma más barata de comprar la parte de la casa de nuestros padres que corresponde a un hermano si no tengo dinero en efectivo y quiero pagar menos que el valor de tasación?

Question

Mi madre falleció, dejándome el 75% de su casa a mí y el 25% a mi hermana, estableciéndolo como un fideicomiso. La casa se tasó en 944.000 dólares, basándose en el momento del fallecimiento de mi madre (noviembre de 2022).

Quiero comprar el 25% de mi hermana, a lo que ella accedió, ya que viviré en la casa y no venderé mi 75%.

Problema - Mirando los datos actuales del mercado (30 de abril de 2023), creo que la casa vale menos que los $944K tasados, ya que otras casas del barrio han sido retiradas del mercado recientemente (hace 3-4 meses) por estar sobrevaloradas.

Preguntas - Si no quiero pagar a mi hermana el 25% de 944.000 $ porque creo que la casa vale menos, ¿hay alguna forma de vender nuestra casa por menos del valor de tasación y luego comprarla yo, y pagarle con el dinero de la venta? ¿Cuáles son mis mejores opciones aquí para pagar la menor cantidad posible a mi hermana y para los impuestos de una casa que creo que está sobrevalorada, basándome en el valor de tasación? No estoy seguro acerca de los impuestos, pero parece que si hubiera una venta (a mí) entonces terminaría pagando mucho en impuestos y otros costos que excederían cualquier costo incurrido por no venderla en el mercado abierto a mí mismo y sólo comprar el 25% de mi hermana.

La casa está pagada al 100%, por lo que no hay pagos mensuales. La casa no es mía, sino de un fideicomiso, por lo que, como fideicomisario, puedo venderla y luego comprarla yo mismo a un precio muy inferior al que estaba tasada en el momento del fallecimiento.

Cualquier ayuda o consejo será muy apreciado.

Answer 1

Necesita negociar el precio con tu hermana. Hasta que ella no esté de acuerdo, cada uno es dueño de la parte que le corresponde y no puede obligar unilateralmente al otro a vender. Ella te ha dicho lo que cree que vale su parte; si no está dispuesta a aceptar menos, no lo está.

Eso puede significar que tienes que ofrecerle más de lo que crees que vale. O dale la vuelta y pregúntale si compra tu parte basándose en ese valor de tasación. O poneros de acuerdo en venderla y repartiros los beneficios, y luego comprar lo que cada uno quiera comprar.

Existe la "hipoteca intrafamiliar", que podría servir para pagar tu parte a lo largo del tiempo si tu hermana está de acuerdo. El gobierno impone un tipo de interés mínimo (la última vez que lo comprobé, ese mínimo era del 0,3% TAE). Ese interés es un gasto deducible para el prestatario, pero un ingreso imponible para el prestamista. Ten en cuenta que se trata en todos los sentidos de una hipoteca real, un préstamo garantizado por el patrimonio de la vivienda; si no realizas los pagos en la fecha prevista, el prestamista tiene derecho a solicitar la ejecución hipotecaria.

Necesitarás un abogado para asegurarte de que todo lo que acordéis se haga correctamente. Pero tienes que llegar a ese acuerdo.

Recuerda que las discusiones sobre dinero pueden destruir las relaciones, y no sólo las matrimoniales. Sostengo que discutir, en lugar de llegar a un acuerdo, puede costarte a la larga más de lo que puedes permitirte.

Answer 2

Pregunta por la forma más barata.

• Acordar con tu hermana un precio que ambos consideréis justo es más barato que intentar imponerle un precio de compra más bajo.
• Contratar a un abogado ahora para hacer el trato correctamente es más barato que contratar a un abogado más tarde para defenderse de una demanda de su hermana y/o defenderse de una acusación penal de fraude.
• Pagar los impuestos adecuados ahora es más barato que pagarlos después con intereses y sanciones.
• Pagar unos cientos de dólares por una tasación profesional y oficial es más barato que tratar de adivinar el valor de una propiedad de casi 7 cifras basado en Zillow, y luego tener el IRS, la Junta de Impuestos de California, y el abogado de su hermana objetar a su valoración.

Si cree que es caro hacer las cosas bien, espere a ver lo caro que es hacerlas mal.

Answer 3

Supongo que vive en Estados Unidos.

Asumo que nadie ha estado viviendo en ella, y que no se está utilizando como propiedad de alquiler.

Si usted fuera a vender la casa hoy a un comprador no relacionado por más del valor que heredó la casa (944K) es posible que tenga que pagar impuestos. La ganancia sería el precio de venta menos los gastos relacionados con la venta menos el valor cuando se heredó. Si usted vendiera la casa a un comprador no relacionado por menos del valor heredado más los gastos no habría ningún impacto fiscal.

Tenga en cuenta que el valor que le interesa es la base incrementada cuando heredó la casa. Este es el número utilizado para determinar la ganancia o pérdida relacionada con los impuestos.

Si no quiero pagar a mi hermana el 25% de 944K porque creo que la casa vale menos, ¿hay alguna manera de vender nuestra casa por menos de el valor de tasación y luego comprarlo yo mismo, y pagarle con el dinero de la venta?

Sí, puedes vender la casa a otra persona y quedarte con el 75% del dinero una vez cerrado el trato. Tendrás un montón de dinero, pero no la casa.

La 2ª parte es el problema.

¿hay alguna forma de vender nuestra casa por menos del valor de tasación? y luego comprarla yo

Estás engañando a tu hermana con la transacción falsa, lo que puede causar problemas familiares. Estás engañando a la administración local con la transacción falsa. Utilizarán las transacciones falsas para fijar otras valoraciones de la propiedad. Otras personas que vendan su casa se preocuparán por la caída del valor de la vivienda.

Si no llegas a un acuerdo para recomprar la casa, el nuevo propietario puede venderla por el valor correcto a otra persona y llevarse un buen beneficio.

¿y pagarle con el dinero de la venta?

¿de dónde vas a sacar el dinero para comprárselo al amigo? El 25% es para tu hermana. Además tienes un montón de gastos de cierre. Además, tu amigo podría querer ser compensado por su tiempo, y el golpe en su expediente de crédito.

Entonces, ¿qué hacer? Haz un plan con tu hermana para determinar un precio justo. Consigue un tasador cualificado para determinar el precio justo. Luego haz un contrato por escrito para comprarle la propiedad en x años, basándote en su valor del 25% y un tipo de interés adecuado. Consigue asesoramiento fiscal para que todo el mundo entienda las implicaciones fiscales de este tipo de acuerdo.

Answer 4

Probablemente no puedas comprar la casa. Si quisieras, los pasos 0, 1 y 2 serían empezar a hablar con un abogado que se ocupe de fideicomisos. Intentar hacer esto es un campo minado de posibles complicaciones legales para ti y es absolutamente conveniente que evites hacer nada sin la orientación de un abogado.

Si tu hermana y tú sois copropietarios de la casa, legalmente sería fácil negociar con ella la compra. Tendrías la libertad (legal) de negociar con ella con la dureza que quisieras para vender su parte de la casa al precio que quisieras y en las condiciones que quisieras.

Sin embargo, como la casa es propiedad de un fideicomiso y usted es fideicomisario, es probable que esto no sea posible. Como fideicomisario, tienes la obligación fiduciaria con tu hermana de obtener el máximo posible por la casa. Como comprador (ya sea directamente o a través de una transacción intermedia organizada por usted), querrá pagar lo menos posible. Por lo general, la ley no te permite negociar en tu contra cuando, por un lado, tienes un deber fiduciario y, por otro, obtienes un beneficio personal. Es posible que un abogado pueda aconsejarle sobre un enfoque que acabe con la propiedad de la casa y sin que corra peligro legal, que es por lo que debe ser el paso 0, 1 y 2 antes de hacer nada que pueda aumentar su peligro legal.

Answer 5

Si tú y tu hermana estáis de acuerdo en el valor justo de mercado de la casa, no hay problema. Puedes pagarle el 25% de ese valor acordado.

Si tú y tu hermana no os ponéis de acuerdo sobre el valor justo de mercado de la casa, cualquier cosa que intentéis hacer va a causar problemas. No solo te meterás en una maraña de problemas legales, sino que además destruirás la relación con tu hermana.

Lo que yo te sugeriría es que le propusieras a tu hermana considerar que el valor de mercado de la casa es el que tú crees justo y ofrecerle comprar su parte por el 25% de ese valor. Si ella cree que la casa vale más que eso, pregúntale cuál cree que es el valor justo de mercado de la casa. Si aceptas pagarle el 25% de esa cifra, ya tenéis un trato.

Si llegáis a este punto, tu hermana y tú estáis demasiado alejados en cuanto al valor justo de mercado de la casa como para poneros de acuerdo sobre cuánto deberías pagarle. En ese caso, deberías poner la casa en venta al precio que tu hermana considere justo.

Si la casa se vende a este precio, deberías estar encantado. Obtendrá por su 75 % mucho más de lo que creía que valía. Si la casa no se vende, ahora tiene una prueba tangible de que la estimación de su hermana sobre el valor de la casa era demasiado alta.

Si es posible, acuerde de antemano cuánto tiempo estará la casa en el mercado, cuál será la oferta mínima que aceptará y qué ocurrirá si la casa no se vende al precio que su hermana pensaba que valía.

En el acuerdo para que compres la casa al fideicomiso, se puede incluir una hipoteca para cubrir el 25% del valor que tienes que pagar a tu hermana. Asegúrate de que puedes hacer frente a los pagos de esta hipoteca junto con todos los gastos derivados de la propiedad de la casa.