Siempre oigo hablar de gente que compra propiedades de alquiler, pero la mayoría de las veces parece que los ingresos por alquiler sólo suponen la mitad del coste total (intereses de la hipoteca + HOA + impuestos + reparaciones, etc.). ¿Qué tan común es comprar propiedades de alquiler donde este costo total es menor o al menos muy cercano a los ingresos por alquiler?
Respuestas
¿Demasiados anuncios?
SiddharthaRT
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Los costes totales pueden significar cosas distintas en contextos diferentes:
Flujo de caja - Aumento/disminución neta de tesorería procedente de la actividad de alquiler. Esto se calcularía utilizando el pago total de la hipoteca y todos los demás gastos frente a los ingresos por alquiler. En la actualidad, en muchos mercados, si no en la mayoría, es poco probable que la financiación de una parte significativa de un inmueble de alquiler genere un flujo de caja positivo inmediato.
Ingresos/pérdidas por alquileres (perspectiva fiscal) - A efectos fiscales, sus ingresos/pérdidas por alquiler difieren del cálculo del flujo de caja. Se incluyen los gastos de amortización y se excluye el principal de la hipoteca.
Nótese que ninguno de los anteriores incluye los fondos propios. Si alguien pide un préstamo para comprar un alquiler en un lugar donde los precios y los alquileres están subiendo, aunque tenga un flujo de caja negativo y pérdidas a efectos fiscales podría tener un rendimiento positivo de la inversión.
Tu pregunta no puede responderse de forma concreta sin saber cuánto baja la gente. Probablemente, la mejor respuesta a tu pregunta sería evaluar los cálculos de alquiler frente a compra en varias regiones. Existen calculadoras de alquiler frente a compra y algunos artículos que han recopilado estos datos, como: Paternidad - Dos mapas muestran dónde es mejor alquilar o comprar ahora mismo . Si el cálculo de alquiler frente a compra se decanta claramente por el alquiler, es más probable que la financiación para comprar un inmueble de alquiler en esa zona dé lugar a un flujo de caja negativo.
Siempre oigo hablar de gente que compra propiedades de alquiler, pero la mayoría de la mayoría de las veces parece que los ingresos por alquiler son sólo la mitad del coste total. total (intereses de la hipoteca + HOA + impuestos + reparaciones, etc.).
Si esto es así cerca de usted, entonces es bastante más barato alquilar que comprar en su región. Esto no es cierto cerca de mí. En mi región, los ingresos por alquiler cubren alrededor del 80% del pago de la hipoteca (no sólo los intereses), la comunidad de propietarios, los impuestos, las reparaciones, etc. de una vivienda de alquiler recién comprada con un 20% de entrada a los tipos de interés actuales.
Muchas personas confían en la revalorización a largo plazo para compensar el flujo de caja negativo a corto plazo y las pérdidas por alquiler.
Alex Papadimoulis
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¿Qué tan común es comprar propiedades de alquiler donde este costo total es de inferior o al menos muy próximo a los ingresos por alquiler?
Si usted está comprando una propiedad sólo para ser una propiedad de alquiler, entonces usted es o bien:
- calculando que el flujo de caja es positivo cada mes. Pero recuerda que el coste mensual también incluye el principal, no solo los intereses.
- calculando que incorporar la depreciación y los impuestos a la ecuación ayudará a reducir las pérdidas.
- calculando que a lo largo de muchos años la inversión será rentable debido al crecimiento del valor de la propiedad.
Pero si hablamos de una casa unifamiliar, una casa adosada o un condominio, la propiedad podría ser de alquiler porque el propietario se mudó a otra propiedad y la convirtió en alquiler. No tuvieron que aportar efectivo a la transacción para la hipoteca, eso ocurrió hace años. Se espera que el alquiler mensual sea fácilmente superior a los gastos mensuales porque la mayor parte de los gastos mensuales están vinculados a la hipoteca existente.
Hay lugares y periodos de tiempo en los que el coste del alquiler supera al de la propiedad. En otros lugares y épocas ocurre lo contrario. Incluso puede depender del tipo de manguera. Antes de invertir hay que investigar el momento, la ubicación y las condiciones del mercado local.
