Deducciones fiscales para una propiedad de alquiler, personal vs LLC

Question

Tengo numerosas preguntas sobre las deducciones fiscales relativas a un inmueble de alquiler propiedad de dos personas. Hay ciertas cosas que pueden deducirse del impuesto sobre la renta de cada uno, como los impuestos sobre bienes inmuebles, los gastos de mejora y la amortización. Cuando se trata de estas deducciones por lo que yo sé sólo se puede deducir si usted va con la opción de deducciones detalladas, de lo contrario no creo que usted puede deducir estos cuando se utilizan las deducciones estándar (corrígeme si me equivoco.). También cuando usted está vendiendo su casa tiene que pagar el impuesto de plusvalía para que usted necesita para calcular la base ajustada para su casa. En el cálculo de la base ajustada debe restar los valores de depreciación.

• Si hasta ahora ha utilizado las deducciones normales, ¿sigue siendo necesario restar el valor de la amortización al calcular la base ajustada para el impuesto sobre plusvalías?

• ¿Cómo cambia la situación si la propiedad es una SRL con dos miembros? (en relación con el cálculo de la base ajustada de la plusvalía)

• Si la propiedad es LLC (a diferencia de otros gastos que pueden ser pagados por la cuenta bancaria propiedad de la LLC) la deducción de la amortización sólo puede hacerse por los miembros individualmente en su propio impuesto sobre la renta. ¿Debería cada miembro deducir el 50% del valor de la depreciación?

• ¿Qué pasa si uno de los miembros utiliza la deducción estándar y el otro utiliza detallada (en una LLC), debe la persona que deduce la depreciación en esta situación todavía deducir sólo el 50% de la depreciación?

Answer 1

Cuando se tiene una propiedad en alquiler, los ingresos y gastos se calculan en el lado de la empresa y pasan a su Anexo E (es posible tener actividad de alquiler en su Anexo C, pero es una barra muy alta para cumplir y es difícil de calificar). No importa si usted (o su socio de negocios) tomar la deducción estándar o detallar, ya que los gastos de alquiler se deducen antes de llegar a AGI en su declaración de impuestos personal.

Dicho esto, si el alquiler se utiliza para uso personal durante el año (por ejemplo, lo utiliza para las vacaciones de verano), debe calcular el porcentaje de gastos que son personales (sólo deducibles como deducción detallada en el Anexo A) y de alquiler (deducibles en el Anexo E, o en el Formulario 1065 si se trata de una sociedad). La excepción es si la actividad de alquiler es inferior a 15 días en el año - los ingresos por alquiler no se declaran y los gastos de alquiler no son deducibles. Voy a suponer que es 100% actividad de alquiler aquí.

Cuando una LLC de varios miembros es propietaria de la propiedad, la LLC necesita presentar un Formulario 1065 cada año y proporcionar un Anexo K-1 a cada socio/propietario. Cada socio utiliza su K-1 para informar de su parte asignable de ingresos/pérdidas. Si las pérdidas son deducibles en ese año o suspendidas debido a las normas de actividad pasiva depende de la situación individual del socio.

Para responder a sus puntos de forma más sucinta:

• La depreciación se calcula directamente en el Anexo E (si es propiedad personal o de una entidad no considerada como tal) o a nivel de la entidad (por ejemplo, una SRL de varios miembros). Si la propiedad es de uso mixto personal y de alquiler, los gastos personales y los gastos de alquiler deben ser proporcionales. Los gastos personales deducibles van al Anexo A (deducciones detalladas) y los gastos de alquiler van al Anexo E (o al Formulario 1065 si se trata de una sociedad). No importa si toma la deducción estándar o detalla los gastos/deducciones relacionados con el negocio.
• En el caso de las SRL de varios miembros, la base ajustada se controla en la entidad y se comunica a los socios individuales en el Anexo K-1.
• Para las SRL de varios miembros, la entidad calcula la depreciación como parte del cálculo de ingresos/gastos.
• Igual que #1 y #3.

Hay mucho más a los impuestos de bienes raíces de alquiler que esto, especialmente si usted lo está haciendo con un socio dentro de un MMLLC. Un CPA, EA, u otro profesional de impuestos puede ayudar a asegurarse de que está haciendo las cosas de la manera correcta.