Esta es mi situación: Tengo 41 años. Compramos una casa en Dayton, OH en 2018 para $140k, with about 4k to 6k sq ft of livable space (depending on how you count it). There is an old two-story servant's quarters behind the home that is an additional 1400 sq ft, and I want to turn it into 4 one-bedroom small apartments. In my area, these should produce about $ 25.000 a $32k in annual rent, with a very high occupancy rate. I estimate the rehab project will cost me ~$ 50-80k dependiendo de la cantidad de sudor equidad que pongo en (se necesita mucho trabajo). Yo debería ser capaz de flujo de caja esto durante un par de años. Para que quede claro, este edificio se incluyó con la casa principal en la venta de 2018; actualmente es todo propiedad de una sola escritura. NO tiene una dirección separada. Es todo una dirección.
Mi tipo marginal del impuesto sobre la renta es del 28,5%, por lo que me gustaría configurar las cosas de manera que, finalmente, el flujo de ingresos de alquiler está libre de impuestos en virtud de un talonario de cheques Roth IRA LLC. Creo que entiendo perfectamente las limitaciones y desventajas de utilizar una LLC IRA de chequera para bienes raíces, incluyendo no permitir que las personas descalificadas (incluyéndome a mí mismo) realicen trabajos en la propiedad mientras sea propiedad de la LLC.
Así es como me imagino haciendo que esto funcione.
Primero rehabilitaría la propiedad y luego la vendería a un tercero en una transacción en condiciones de igualdad, con tasación y todo eso. Ese tercero estaría de acuerdo en arrendar-opción de la propiedad a mi chequera Roth IRA LLC. La LLC haría pagos a la tercera parte hasta que haya acumulado suficientes ingresos por alquiler para comprar la propiedad, momento en el que la comprará y la poseerá. O bien, si los tipos bajan lo suficiente, podría suscribir una hipoteca e invertir los ingresos en otro lugar.
Tengo pensado contratar a un contador público y a un abogado fiscalista para solucionar todo esto y hacerlo bien, pero he pensado empezar aquí para ver qué opina la gente.
Mis principales preguntas son:
- Si hago una mejora así en parte de mi casa y luego se la vendo a alguien, ¿deberé impuestos por la venta? Por un lado, estoy vendiendo una parte de mi casa, por lo que tal vez estaría exenta al igual que si vendiera toda mi casa. Pero, por otro lado, dado que estoy vendiendo una parte de mi propiedad, ¿quizá esta parte se convierta en una inversión inmobiliaria y entonces deba impuestos?
- Si tuviera que pagar impuestos por la plusvalía de la venta, ¿podría trasladar uno o dos dormitorios de mis hijos a esa propiedad (está literalmente al otro lado del patio trasero) y hacer que durmieran y jugaran allí durante dos años, de modo que el edificio físico se convirtiera en residencia principal? Por supuesto, tendría que renunciar a 2 años de ingresos por alquiler, así que puede que no merezca la pena.
- ¿Hay algo mal aquí con mi comprensión de cómo funcionan las reglas con talonario de cheques IRA LLC?
- ¿Merece la pena arreglar estas cosas de esta manera, para que los ingresos por alquiler queden libres de impuestos en un Roth? Creo que estoy dispuesto a lidiar con las complicaciones de la participación de un tercero y el uso de un talonario de cheques IRA LLC para operar la propiedad. Nada de eso me molesta en su cara. Pero tal vez me estoy perdiendo una gran razón por la que esto sería estúpido. Yo podría después de todo hacer esto de la manera convencional y la línea recta depreciar la propiedad, etc etc, y sólo pagar impuestos sobre el alquiler. Pero no sólo tendría que pagar impuestos sobre el alquiler, pero los ingresos aumentará mi MAGI y esto eventualmente poner mi capacidad para deducir las contribuciones IRA, o contribuir a una cuenta IRA Roth, en peligro si mi ingreso familiar se convierte en lo suficientemente alto (que fácilmente podría ver que esto suceda con el inicio de un flujo de ingresos de alquiler como este que podría crecer con el tiempo, con futuras propiedades, etc).
