Forma alternativa (simplificada) de calcular los reembolsos de los préstamos

Question

Estoy trabajando en un pequeño programa para calcular, entre otras cosas, las amortizaciones de hipotecas/créditos. Buscando en internet he conseguido lo que parece ser la típica fórmula de amortización.

principal 100.000 al 2% en 20 años, devuelve un reembolso mensual de 505,88 utilizando cualquier calculadora online/Excel.

Sin embargo, yo vivo en Alemania y la amortización de mi préstamo hipotecario se calculó de forma diferente:

pago = ("Tilgung %" + tipo de interés nominal) / 12 * capital

Tilgung se traduce más o menos como "reembolso" en este caso y siempre se da como un % por el banco. En mi caso, el Tilgung es del 4% y, si se introduce en la fórmula, el reembolso es de 500:

(0.04 + 0.02) / 12 * 100000 = 500

Sin embargo, al pasar lo anterior por Excel, descubrí que se necesitan aproximadamente 245 pagos para completar el préstamo, frente a los 240 necesarios para el importe anterior.

¿Alguien sabe si existe una definición oficial de esta fórmula? Está claro que es más fácil memorizarla y calcular la amortización con cualquier calculadora de bolsillo, pero me parece sorprendente que los bancos la utilicen para recalcular la amortización.

Answer 1

Hay dos formas básicas de pagar la hipoteca:

• se define una cantidad mensual fija
• se define que se quiere reducir el capital en un porcentaje fijo por año, el Tilgungsrate

Para la segunda opción, el 4%. Tilgungsrate significa que quiere devolver una cantidad fija del 4% * 100.000€ = 4.000€ al año, por lo que tardará exactamente 25 años (no 245 meses). La fórmula dada calcula la tasa mensual para el sólo el primer año Por ejemplo, usted sabe que quiere reembolsar el 4%, y tiene que pagar el 2% de interés, dividido en 12 tasas mensuales iguales.

Sin embargo, para un plan de pago real con un Tilgungsrate El próximo año, la cuota mensual disminuirá: mientras se sigue reduciendo el capital en un 4% fijo (4.000 euros), el importe de los intereses es menor (ya que el capital es menor).

Prácticamente, la cuota mensual suele ser la misma (ya que se amortiza más rápido), por lo que el Tilgungsrate aumenta con el tiempo. Por lo tanto, si una calculadora en línea da como resultado una cantidad mensual fija para los años siguientes, probablemente haya pedido el tipo de interés al principio ( amortización inicial ).

Su fórmula será un poco menos trivial si quiere calcular la tasa del próximo año en caso de intereses reducidos, o el tiempo total de ejecución en caso de una cantidad mensual fija (lo que haría con su otra fórmula de Excel).

Prácticamente, usted sabe cuánto quiere/puede pagar al mes, y si tiene que introducir un Tilgungsrate en lugar de una tasa mensual, la ajustará hasta llegar a la tasa mensual que desee (o quizá al tiempo de amortización que le parezca razonable). Probablemente sea sólo un efecto psicológico la forma en que tú (o los bancos o la ley) prefieras llegar a la misma cifra mensual (a menos, por supuesto, que tengas una hipoteca en la que los tipos realmente bajen).