¿Qué tipo de préstamo hipotecario tiene sentido cuando se planea pagarlo anticipadamente?

Question

Estamos buscando una casa, una razonable, no fuera de nuestras posibilidades, y planeando pagar nuestra hipoteca antes de tiempo. Tendremos un pago inicial decente, pero guardando algo de efectivo para emergencias, y pagaremos el principal extra para pagarlo tan pronto como podamos. Mi pregunta es sobre el mejor tipo de préstamo para esto y cosas como los puntos. Por supuesto, exigimos que no haya penalizaciones por reembolso anticipado, pero hasta ahora todos los prestamistas que hemos mirado parecen hacerlo ya.

Parece que con el préstamo a 15 años, los intereses están más repartidos, mientras que en el préstamo a 30 años los intereses están más concentrados. En otras palabras, los pagos mensuales al principio se destinan más a los intereses que al capital y, más adelante, a más capital y menos intereses. Esto me hace pensar que una hipoteca a 15 años tiene más sentido ya que estaremos "cortando" más intereses ya que planeamos pagar pronto y el interés se desplaza relativamente más hacia el final del préstamo. No he mirado el plazo de 10 años, me pregunto si eso se inclina aún más hacia el principal al principio... Con la economía actual estoy un poco receloso de ir tan lejos como un ARM.

Además, la compra de puntos al principio reduce la cuota mensual y los intereses, lo que nos permite aplicar aún más al capital. He leído que si no se piensa pagar durante toda la duración del préstamo, los puntos no tienen sentido. Creo entenderlo, el coste inicial de los puntos puede no compensar el ahorro de intereses durante la vida del préstamo. ¿Esto sigue siendo válido si se reembolsa antes de tiempo, tal vez incluso más aplicable? Para los números que estoy viendo no estoy tan seguro.

Lo que estoy buscando para un $400k loan are 3.9% with $ 18k en puntos frente al 5,6% sin puntos para un 15 años, y el 4,7% con $18k in points versus 6.1% with no points for a 30 year. We can afford the points, it's not a huge percentage of the emergency fund. We are hoping to pay it off in 7-10 years, which math suggests is doable looking at our financial I/O. We should be able to pay up to about $ 6500 al mes, que es después de los gastos, por lo que 2x los pagos mensuales o más. Tenemos un poco de amortiguación incluso con los pagos más altos del préstamo a 15 años.

Entonces, ¿tiene sentido hacer 15 sobre 30 (es una pregunta tonta?), y qué pasa con los puntos? ¿Existen otras opciones a tener en cuenta en cuanto a los préstamos (es decir, no las acciones) cuando se planea un reembolso anticipado?

Actualización 1:

Bueno, hice mis propios cálculos, que pueden ser erróneos, pero parece que los puntos tienen sentido siempre (pago de $4000/mes):

Loan: $900000 for 15 years at 4%, $18000 in points
    Total term: 122 months (10 years 2 months)
    Total paid: $506000.00
    Total interest: $87369.49
Loan: $900000 for 15 years at 5.75%
    Total term: 137 months (11 years 5 months)
    Total paid: $548000.00
    Total interest: $145855.71
Loan: $900000 for 15 years at 6.125%, $2900 in credits
    Total term: 141 months (11 years 9 months)
    Total paid: $561100.00
    Total interest: $161129.30
Loan: $900000 for 30 years at 4.75%, $18100 in points
    Total term: 128 months (10 years 8 months)
    Total paid: $530100.00
    Total interest: $110218.54
Loan: $900000 for 30 years at 6.125%
    Total term: 141 months (11 years 9 months)
    Total paid: $564000.00
    Total interest: $161129.30
Loan: $900000 for 30 years at 7.125%, $11000 in credits
    Total term: 153 months (12 years 9 months)
    Total paid: $601000.00
    Total interest: $208647.07

Answer 1

Parece que en el préstamo a 15 años los intereses están más repartidos, mientras que en el préstamo a 30 años los intereses están más concentrados.

Lo parece a primera vista.

Lo cierto es que cada pago se destina primero a los intereses y el resto al capital.

En el primer pago, el interés es el mismo. Digamos que es $100, no matter if you pay $ 500 o 1000 dólares al mes.

En el siguiente pago, ya supone una diferencia: en un caso, el principal se reduce en $400, in the other case by $ 900.

Con una cuota mensual menor, el porcentaje de capital de la misma es mayor.

En otras palabras, sus pagos mensuales al principio se destinan más a los intereses que al capital, y eso cambia a más capital y menos intereses más adelante. Esto me hace pensar que una hipoteca a 15 años tiene más sentido, ya que vamos a "cortar" más intereses, ya que planeamos amortizar pronto y los intereses se desplazan relativamente más hacia el final del préstamo.

Esto sólo lo parece. El interés al final es menor porque el capital restante es menor.

La única ventaja de una hipoteca más corta es que tienes una mensualidad más alta tasa pago que hace que su capital disminuya más rápidamente.

Pero eso es en realidad una ventaja.

Entonces, ¿tiene sentido hacer 15 sobre 30 (es una pregunta tonta?),

Sí, en realidad tiene sentido: cuanto más rápido pague su préstamo, menos intereses pagará.

¿y qué pasa con los puntos?

No sé nada de ellos.

Answer 2

La mejor hipoteca que se puede obtener es la que tiene el precio más bajo APR (que tiene en cuenta los costes de cierre y los puntos) que puede pagar. Los préstamos con plazos más cortos suelen tener tipos de interés más bajos, por lo que lo mejor sería la hipoteca con el plazo más corto que pueda pagar.

Por lo general, los puntos no merecen la pena si tiene previsto liquidar el préstamo antes de tiempo, ya que obtiene menos beneficios de los intereses más bajos. En tu caso, te estás ahorrando unos 550 dólares (400.000 * (5,6%-3,90%)), y alcanzarás el punto de equilibrio en unos tres años, así que si piensas quedarte en la casa tanto tiempo, ahorrarás dinero a largo plazo.

La alternativa sería simplemente pedir prestado $18,000 less, which would lower your monthly payment by about $ 150, por lo que el pago de los puntos por adelantado reduce efectivamente el coste de los intereses en 400 dólares al mes.

Dado que las hipotecas a 15 años tienen tipos de interés más bajos, si puedes permitirte una de 15 años es la mejor opción desde el punto de vista financiero. Si puedes permitirte los puntos y la TAE es significativamente más baja, entonces probablemente también merezca la pena pagar los puntos.

Me gustaría no pero no puedo echar mano de mi fondo de emergencia o de mi jubilación para pagar los puntos. El ahorro probablemente no valga la pena por la menor liquidez.

Tenga en cuenta que la parte de los intereses de su pago mensual siempre se calcula como el saldo de capital multiplicado por el tipo de interés mensual (el tipo anual dividido por 12), pero con una hipoteca a 15 años el importe del pago es mayor, por lo que está pagando más al capital y el relativa La cantidad que se destina a los intereses es menor. Si pagas una hipoteca a 30 años con el mismo importe de pago que una a 15 años con el mismo tipo de interés, la cantidad que se destina a intereses sería exactamente la misma. Todo esto para decir que el principal beneficio de una hipoteca a 15 años es el menor tipo de interés.

Answer 3

Una opción es buscar una hipoteca que no tenga penalizaciones por exceso de pago o por reembolso anticipado. De este modo, podrá realizar los pagos mensuales regulares, que deberían ser fácilmente asequibles si ha elegido un periodo de amortización adecuado.

Entonces, cada vez que te encuentras con dinero de sobra, haces un pago excesivo de la hipoteca. Con el tiempo, llegarás a un punto en el que podrás pagar lo que te quede en un solo pago.

Esto tiene la ventaja, en comparación con una hipoteca muy corta, de que si tus circunstancias personales cambian, no te has atascado con grandes pagos mensuales que ya no puedes pagar.

Answer 4

Yo estaba en esta situación, y mi estrategia era conseguir el tipo de interés a corto plazo más bajo que pudiera.

Era un ARM 7/1. Estoy a punto de pagar mi hipoteca y creo que tomé la decisión correcta aunque no miré todos los números de cerca. Mi objetivo era pagar la hipoteca en 7 años.

Answer 5

Cuando se trata de decidir entre con o sin puntos, en mi experiencia de hacer números, normalmente se necesitan entre 4 y 8 años para que los puntos valgan la pena. (Siempre se pueden hacer números para encontrar la cantidad exacta de tiempo.) Los números de ejemplo en su actualización muestran todos un período de pago de más de 10 años, por lo que tiene sentido que los puntos ganen matemáticamente sin tener en cuenta otros factores .

(Seguramente puedes adivinar hacia dónde se dirige esta respuesta...)

Así que sí: No compres los puntos.

Los puntos sólo tienen sentido si se mantienen que préstamo exacto durante tanto tiempo. Hay múltiples razones por las que podría no mantener que préstamo:

1. Las tasas se han duplicado en el último año, y actualmente son las más alto que han estado en años . Puede que sigan subiendo, pero es bastante improbable que no caigan por debajo de donde están ahora en los próximos, digamos, 4-8 años, que es el tiempo que tardarían los puntos en amortizarse. En cuanto los tipos bajen, querrás refinanciar, independientemente de que hayas pagado los puntos, ya que será un coste hundido.
2. Debido a cambios de trabajo o de vida, es posible que te mudes antes de que los puntos se amorticen. Una vez que vendes tu casa, el préstamo desaparece y los puntos no tienen valor.
3. Si empiezas a hacer pagos mensuales más grandes, porque puedes, los puntos tardan más en merecer la pena. Incluso en tu ejemplo que calculaste en base a $4k/month, but in your question you mentioned you could probably afford paying $ 6500/mes, y eso podría sesgar drásticamente los números. Si tus ingresos aumentan dentro de unos años y aumentas aún más el pago mensual, los puntos tendrán aún menos valor a largo plazo.

Además, quiero destacar un punto de D Respuesta de Stanley que es que si no compras los puntos puedes poner esos $18k para el pago inicial y reducir tu cantidad prestada en esa cantidad. Esto reducirá aún más el interés total pagado cuando usted no compra los puntos.

Nota al margen: Quiero reiterar un punto de Respuesta de glglgl respecto a su afirmación de que el préstamo más corto parece como si estuviera menos cargado de intereses. Definitivamente parece de esa manera cuando miras la tabla de amortización, pero la única razón por la que la cantidad de intereses cae a un ritmo más rápido es porque tu tipo de interés es menor, y tu capital pagado por mes es mayor. Si los tipos de interés a 15 años y a 30 años fueran idénticos, yo personalmente siempre cogería el de 30 años, y pagaría todo lo que pudiera por encima del mínimo. Si pagas lo suficiente como para que coincida con el pago de 15 años, entonces estarás cumpliendo exactamente el plan de amortización de 15 años. Si puedes pagar más que eso, entonces pagarás incluso menos intereses en total. La razón por la que siempre preferiría el préstamo a 30 años sobre el de 15 años si los tipos fueran iguales es porque me gusta tener la opción de hacer pagos más pequeños si quisiera en algún momento en el futuro. Sin embargo, en mi experiencia, la opción de 15 años siempre ha tenido el tipo de interés más bajo, así que me he decantado por el de 15 años sólo por esa razón.

Reflexión final: Compré una casa hace 5 años y la refinancié dos veces desde entonces. Por suerte, tuve la opción de elegir refinanciaciones sin costes, por lo que ni siquiera pagué gastos de cierre. Cualquier coste de cierre, como la compra de puntos, es un coste hundido que hace que no merezca la pena refinanciar durante X cantidad de meses. En mi caso, cuando los tipos bajaban mes a mes, con las refinanciaciones sin coste podría haber refinanciado teóricamente cada dos meses, y habría tenido sentido financiero hacerlo. La única razón por la que no lo hice fue por respeto a mi agente hipotecario, que me pidió que esperara 6 meses antes de refinanciar (o de lo contrario tendría que devolver su comisión). En mi última refinanciación, mi agente me llamó un día después de que se cumplieran los 6 meses y me dijo que presentara mi solicitud lo antes posible. Esa me llevó del 3% al 2,5% y sospecho que no volveré a refinanciar pronto. Sin embargo, no me sentiría así si tuviera un préstamo del 4% o superior.