¿Cómo se gestionan las plusvalías cuando se vende sólo una parte de un inmueble?

Question

¿Cuáles son las normas para declarar las plusvalías y la base de coste cuando se vende una parte de una propiedad, no toda?

Por ejemplo, supongamos que compro una propiedad por $1 million and half of that is paid for by a mortgage, then several years later I sell a portion of the propery for $ 1 millón. ¿Cuáles son mis ganancias de capital? ¿Puedo decir que he "gastado" 1 millón de dólares aunque haya pedido prestada la mitad del precio de compra y, por tanto, afirmar que no he tenido ganancias de capital, por lo que no debo impuestos?

Si no puedo declarar todo el millón de dólares como coste porque sólo he vendido una parte de la propiedad, ¿cómo se decide cuál es la base de coste de la parte que se vendió?

Answer 1

¿Qué son mis ganancias de capital?

Depende de la parte de la propiedad que haya vendido. Digamos que la propiedad era sólo un terreno sin nada en él. Si vendió una cuarta parte de la propiedad por $1M then you'd have a $ 750k de ganancia porque pagaste $1M/4 = 250k por la propiedad que vendiste.

Es conceptualmente lo mismo que si usted compró 100 acciones y luego vendió una parte de ellas, la ganancia de capital se basa en el precio de compra y venta de la parte vendida.

¿Puedo decir que he "gastado" 1 millón de dólares aunque haya pedido prestada la mitad del precio de compra, y por lo tanto afirmar que no tuve ganancias de capital, por lo que no debo impuestos?

No importa cuánto hayas pedido prestado, tu ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Sin embargo, no puedes alegar que te has gastado 1 millón de dólares por la parte vendida, porque sólo te has gastado una parte.

Si no puedo declarar todo el millón de dólares como gasto porque sólo he vendido una parte de la propiedad, entonces cómo se decide cuál es la base de coste es para la parte que se vendió?

Esto depende de su situación, si usted compró una casa con terreno y más tarde vender sólo una parte de la tierra, entonces usted podría calcular una base razonable mediante el uso del porcentaje adecuado del valor de la tierra en el momento de la compra (evaluaciones de impuestos sobre la propiedad a menudo separan los valores de la tierra y la mejora), el valor de la tierra podría derivarse de las ventas de lotes comparables en el momento, o usted podría tener una evaluación realizada en la propiedad para determinar el porcentaje del valor total que la parte vendida comprende y aplicar ese porcentaje al precio de compra. No es una ciencia exacta, sólo tiene que ser un cálculo defendible.

Answer 2

¿Qué son mis ganancias de capital? ¿Puedo decir que he "gastado" 1 millón de dólares aunque la mitad del precio de compra, y por lo tanto afirmar que no tuve plusvalías, por lo que no debo impuestos?

No intentes esto. Eso haría que las plusvalías cuando vendieras el resto fueran iguales al precio de compra. Además el préstamo no entra en este cálculo.

¿Y qué haces? Si las cifras son las que se dan en el ejemplo, tómese el tiempo y el esfuerzo de reunir las pruebas. Puede que no le quede más remedio que pedir ayuda para determinar el valor del terreno cuando se compró, cómo cambió el valor con el tiempo y a cuánto asciende la ganancia.

Supongo que el valor de la tierra es uniforme. Si se trata de una sola parcela cuando se compró el terreno, y luego se subdividió justo antes de venderlo, es posible que no tenga tiempo suficiente para saber cómo afectó al valor del resto de la propiedad, hasta que el gobierno local reevalúe el terreno.

Si el terreno estaba en parcelas separadas cuando lo compró o lo subdividió hace varios años, utilice la información de los documentos fiscales para hacer un seguimiento del valor a lo largo del tiempo. Podría utilizar los porcentajes cuando se hizo la división para asignar los porcentajes iniciales cuando compró el terreno.

El problema puede ser lo que ocurre si el valor del terreno no es uniforme: si una parte del terreno es más deseable que la otra, puede que necesite ayuda para determinar el valor del terreno. De nuevo, si el terreno estaba separado, debería ser fácil, pero si la división es nueva, puede que tenga que esperar a que el terreno restante sea revalorizado.

Nota: algo de esto debería haberse hecho antes de acordar la venta. De lo contrario, ¿cómo se puede saber si se ha conseguido un buen precio?

En cuanto a la presencia del préstamo, el prestamista habría estado muy interesado en esta transacción. Son copropietarios de la propiedad y querrían saber cómo ha afectado a su inversión. Podrían insistir en una parte del procedimiento, y/o una refinanciación del préstamo existente. Es posible que esto se trate en los documentos del préstamo que usted firmó.

También el gobierno local habría participado en el proceso de división. Puede haber complejos procesos de zonificación que requieran ayuda legal. Dado que el tamaño de la parcela puede cambiar el desarrollo que se puede hacer en esa propiedad, tanto la parte que vendió como la que conservó podrían sufrir una pérdida de valor.

Answer 3

Tendrá que determinar

1. El porcentaje exacto de lo que vendes (que puede ser fácil o difícil dependiendo de lo que vendes exactamente).
2. El valor justo de mercado (FMV) de la propiedad en el momento de la venta

Ejemplo: digamos que el precio de compra original es $200k, the FMV at time of sale is $ 240k y vendes el 25% de la propiedad. Por lo tanto, el precio de venta es $240k*5%=$ 60k y esa es la base del costo del comprador en adelante.

Su plusvalía es ( $240k-$ 200k)*25% = $10k. You still have another $ 30k de ganancias de capital, pero éstas no se realizarán hasta que venda el resto de la propiedad. Su nueva base de coste es $200k*75% = $ 150k.

Tenga en cuenta que el precio de venta de la propiedad parcial, el porcentaje y el valor justo de mercado están directamente relacionados (a menos que tenga un asesor fiscal realmente creativo). Usted sólo puede determinar dos de los tres. Si vende el 80% de la propiedad por $1M, than the FMV of the property is $ 1.25M.

y la mitad de eso se paga con una hipoteca

Eso es irrelevante para las ganancias de capital.