Tasas de rendimiento de las acciones frente a las tasas de capitalización de los inmuebles

Question

Este sitio dice que una buena tasa de capitalización para una propiedad de alquiler está entre el 4 y el 10 por ciento.

La rentabilidad media anual del S&P en los últimos noventa años es del 9,8%.

Esto nos lleva a preguntarnos: ¿Por qué invertir en propiedades inmobiliarias de alquiler si una "buena" tasa de rendimiento de su inversión no es mejor que lo que podría ganar de media en el mercado de valores? Estos últimos ingresos son más pasivos (no tiene que gestionar la propiedad) y sus activos son más líquidos (puede vender sus acciones en cualquier momento).

La única razón que se me ocurre es que el mercado de valores es probablemente más volátil que el inmobiliario. ¿Existen otras razones por las que los bienes inmuebles puedan ser una mejor inversión que las acciones, sobre todo si uno se centra en la rentabilidad media a largo plazo?

Answer 1

Las propiedades en alquiler se asemejan más a los bonos que a la renta variable: ingresos netos fijos y constantes cuyo principal riesgo es el de impago (falta de pago del alquiler). Los bonos son tradicionalmente de menor riesgo (lo que significa una menor varianza en los rendimientos) y por lo tanto no exigen un rendimiento tan alto como la renta variable.

Así que decir que uno es "mejor" es comparar manzanas y naranjas. Se pueden comparar los rendimientos de inversiones con un riesgo similar, o comparar el riesgo de inversiones con rendimientos similares, pero no siempre está claro cómo comparar inversiones con rendimientos diferentes y riesgo si son proporcionales.

Answer 2

El tasa de capitalización es la tasa a la que se obtiene dinero de la propiedad. No se puede comparar con las ganancias de capital de una acción; se acerca más a la tasa de dividendos. Esto se debe a que todavía tiene la oportunidad de tener una ganancia de capital en la propiedad además de la tasa de capitalización.

Como @Jay dijo Los inmuebles tienden a aumentar su valor y su precio de alquiler. Por lo tanto, su rendimiento a treinta años será mayor en la venta del inmueble que lo que indicaría la tasa de capitalización. Es decir, la tasa de capitalización aumentará con el tiempo más la plusvalía de la propiedad.

La tasa de capitalización es útil para comparar propiedades. No es una estadística comparable a la rentabilidad bursátil. En particular, la cifra del 9,8% supone que los dividendos se reinvierten. Sin eso, el S&P 500 sólo ha dado un 5,7%.

Si nos fijamos en el período comprendido entre 1980 y 2016, los precios de la vivienda en Estados Unidos subieron aproximadamente un 3,5% al año. Eso se suma a su tasa de capitalización del 4-10%. Pero aún más, usted debería reinvertir su 4-10% en bienes raíces para obtener un número comparable al 9,8%. Otra forma de ver esto es que su inversión inicial en 1980 produce un dividendo del 4% cada año y un rendimiento del 3,5%. Dado que los dos se componen, eso da un rendimiento anual del 7,6% aproximadamente. Y eso es en el extremo inferior de la escala de tasas de capitalización. En el medio, obtienes más bien un rendimiento del 10,7%.

Answer 3

Son tipos de inversión muy diferentes y difíciles de comparar.

Cualquier acción que compres, la empresa puede quebrar y las acciones valen cero. Si compras una propiedad de alquiler, siempre debería valer ALGO. (Podría incendiarse, pero puedes contratar un seguro contra eso).

Si pides un préstamo para comprar una propiedad de alquiler, tienes que restar los pagos de la hipoteca de tu beneficio. Pero, con el tiempo, pagarás el préstamo. En ese momento, el beneficio aumenta de forma espectacular.

Los bienes inmuebles tienden a aumentar su valor con el tiempo. Los alquileres tienden a aumentar con el tiempo. El retorno de la inversión en una propiedad comprada hace 50 años es probablemente mucho mayor que el retorno de la inversión en una propiedad comprada el año pasado. Aunque tal vez sea mejor vender la propiedad al valor de revalorización e invertir el dinero en el mercado de valores. Una vez más, esto es complicado y discutible.

Si puede hacer el mantenimiento de la propiedad de alquiler usted mismo, le costará mucho menos que si tiene que pagar a alguien para que lo haga, con lo que tendrá unos gastos más bajos que la media.

etc. etc.

Tuve una propiedad de alquiler durante un tiempo y perdía dinero con ella todos los años. Personalmente, ahora pongo mi dinero en la bolsa y no en propiedades de alquiler. Pero a algunas personas les funciona.