Tipos de interés de la PAC, riesgo y tipos de interés

Question

Estoy leyendo algo básico sobre el sector inmobiliario, y me he encontrado con dos principios que los artículos tienden a reiterar, pero no entiendo por qué estos principios son necesariamente el caso:

1. " Una tasa CAP mayor significa una inversión más arriesgada ." No entiendo por qué esto es así. Si una tasa CAP es Net Operating Income / Price of Real Estate Entonces se podría tener un mercado en el que el precio del activo es muy alto, posiblemente debido a los costes del suelo (por ejemplo, en California), que parece ser un factor que crecería o se reduciría independientemente del riesgo. ¿Por qué se considera que una tasa CAP más alta está directamente correlacionada con el riesgo?

2. " La subida de los tipos de interés se traduce en un aumento de los tipos de la PAC ." He visto algunos artículos que afirman que existe una correlación en este caso, y sugieren que hay un efecto correspondiente y posterior a la baja en los precios de la vivienda, pero ninguna explicación matemática de por qué el aumento de los tipos de interés se traduciría lógicamente en un aumento de los tipos del CAP. ¿Por qué podría ser así?

Answer 1

¿Por qué se considera que una tasa CAP más alta está directamente relacionada con el riesgo?

Debido al principio general de las finanzas de que la rentabilidad esperada está correlacionada con el riesgo, lo que significa que las inversiones de mayor rentabilidad suelen tener mayor riesgo. De lo contrario, la gente acudiría en masa a las inversiones de mayor rentabilidad, lo que aumentaría su precio de entrada (y reduciría su rentabilidad).

Esto se ve en el sector inmobiliario, donde las propiedades de menor valor tienden a tener rendimientos más altos (alquileres más altos en relación con el valor) debido a que hay más casos de impago, más problemas, etc. Con alquileres más altos se consiguen inquilinos más estables y menos problemas en general (siempre hay excepciones).

"La subida de los tipos de interés implica un aumento de los tipos de la PAC".

Debido a otro principio general de las finanzas en el que los rendimientos de los activos se modelan a menudo como una "prima" por encima de un tipo de interés sin riesgo. A medida que los tipos de interés (generalmente medidos por los tipos de interés del gobierno que están libres de riesgo) suben, los rendimientos de los activos también deben subir en consecuencia.

Esto también se ve en el sector inmobiliario, ya que cuando los tipos de interés de las hipotecas suben, la propuesta de valor entre el alquiler y la compra requiere que los alquileres también suban. Es decir, si los alquileres se mantuvieran igual, sería más rentable alquilar que comprar, y más gente alquilaría, lo que haría aumentar la demanda, las rentas y la rentabilidad.

Tenga en cuenta que estos son principios y no está grabada en piedra, por lo que puede haber excepciones. También es posible que haya diferencias entre los mercados (por ejemplo, California y Nebraska) que tengan otras explicaciones, pero en general debería mantenerse. En California, por ejemplo, donde la vivienda precios son significativamente mayores, alquileres y, por lo tanto, CAP tarifas (en relación con el valor), puede ser el mismo que el de Nebraska sólo por la rentabilidad exigida por los propietarios.