¿Siempre vale la pena reclamar la depreciación de una propiedad en alquiler en Canadá, si los ingresos son estables?

Question

Según tengo entendido, en Canadá (a diferencia de EE.UU.) hay cierta libertad en cuanto a la cantidad de gastos de depreciación que se puede reclamar por una propiedad de alquiler cada año, desde 0 hasta el 4% del coste aún no depreciado (excepto el coste del terreno).

Suponiendo que tengo unos ingresos estables, y que la propiedad también produce unos ingresos netos positivos estables (por encima del importe máximo de depreciación), ¿tengo razón en que básicamente siempre merece la pena deducir el máximo de depreciación permitido?

Este es mi razonamiento: Si deduzco la depreciación, esencialmente reduce mis ingresos netos, por lo que estoy ahorrando el tipo impositivo marginal . Sin embargo, reduce la base de coste de la propiedad, por lo que cuando finalmente la venda, pagaré más en concepto de impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, al tratarse de una plusvalía y no de una renta, sólo será 50% del tipo impositivo marginal .

Por lo tanto, parece que en general estaría ahorrando el 50% del tipo marginal al deducir la depreciación. (Estoy suponiendo que los ingresos son estables, es decir, que mi tipo impositivo marginal no cambiará entre ahora y cuando venda la propiedad). Y también está el valor temporal del dinero: Ahora obtendría la deducción de los ingresos, y el impuesto adicional sobre las plusvalías se pagaría potencialmente muchos años después.

Esto parece demasiado bueno para ser verdad... ¿Me estoy perdiendo algo de cómo funciona esto? ¿O realmente vale la pena deducir la depreciación?

Answer 1

Sí, es mejor tomar la depreciación la mayor parte del tiempo, pero no tanto como insinúas. Tenga en cuenta las normas de depreciación en Canadá:

• La depreciación de las propiedades alquiladas reduce sus ingresos por alquiler, pero no puede crear o aumentar una pérdida por alquiler, por lo que en los años en los que puede carecer de inquilinos durante algunos meses y tener menos ingresos, es posible que no pueda tomar mucha o ninguna depreciación.

• No se puede "duplicar" la amortización no realizada en años futuros. Tiene la posibilidad de reclamar la depreciación hasta el nivel fijado para todos los activos combinados que tenga en la misma clase de depreciación. Por lo tanto, la pausa en la depreciación no puede permitir la "recuperación" en el futuro. Desde un punto de vista financiero teórico, si has tenido esta propiedad en alquiler durante más de 20 años, detener la entrada de dinero de la devolución de impuestos durante 1 año es casi lo mismo que eliminarla para siempre, dado el rendimiento decreciente del valor del dinero en el tiempo.

• La amortización [o la "deducción del coste del capital" a efectos fiscales canadienses] hace no reducir la "base de coste ajustada" de un activo a efectos de plusvalía, sino que reduce la "coste de capital no amortizado de ese activo. Cuando venda la propiedad más adelante, si es por un precio superior al de compra original [neto de otros ajustes], pagará la misma cantidad de ganancia de capital, independientemente de la depreciación ("CCA") que haya realizado. Por lo tanto, esto no "convierte" las deducciones totalmente permitidas en ganancias patrimoniales medio imponibles .

• Cuando venda su propiedad de alquiler, obtendrá un ingreso adicional en ese año futuro llamado "recaptura", que es básicamente la suma total de toda la depreciación histórica tomada, hasta el precio original o el precio final de venta.

ejemplo: suponga que compra un $150k house [and let's assume $ 50.000 del valor está en terrenos no depreciables, y $100k is allowed for the 4% depreciation on buildings], and you claim $ 2k de depreciación en el primer año [1/2 de depreciación en el primer año], y 3.920 en el segundo año [98k restantes * .04], y 3.763 en el tercer año. Esto supone una reducción total de ingresos de 9.683 en 3 años. En el año 4, si vendes por $200k you would take back the full 9,683 depreciation as 'recapture'. If you sold for $ 145k [supongamos que $50k value in the land still, and $ 95k valor en el edificio], usted tomaría la recaptura de sólo 4.683 - lo que refleja que usted vendió el edificio por 5k menos de lo que compró, pero había tomado la depreciación total de 9.683.

Así que, en resumen, tal y como afirmas, la amortización realizada hoy supone una reducción inmediata de tus ingresos, sin embargo, debes ser consciente de que habrá una "caída del martillo" pendiente de los ingresos por recaptación en el futuro cuando vendas .

Si su tipo impositivo marginal se mantiene igual todos los años, es una obviedad: tome todas las deducciones en cuanto pueda. Sin embargo, si su tipo marginal va a subir (y seguir subiendo) en el futuro, es puede valdría la pena retener la amortización completa ahora, para reducir el impacto de los ingresos de recaptura en el futuro.

Incluso si su tipo impositivo marginal será más alto en el año en que tenga que hacer frente a la recaptura [probablemente, dado que tendrá ingresos por recaptura, más una posible ganancia de capital por la venta], suponiendo que esté lo suficientemente lejos en el futuro, todavía puede valer la pena tomar la CCA. Que esto sea exactamente así en su caso, dependerá de los cálculos precisos.

Ejemplo: Supongamos que tiene una propiedad de alquiler con una depreciación anual simple de 10k disponible para usted, y usted está en un tramo fiscal del 35% hoy, y estará en un tramo fiscal del 40% en 5 años, cuando usted venderá su propiedad para una ganancia. Supongamos que su devolución de impuestos se invertiría en una cartera de acciones con un rendimiento del 10%. 4 años de deducciones de 10k al 35% = 14k de ahorro neto los primeros 4 años, y 40k de ingresos al 45% = 16k de impuestos extra en el año 5. Sin embargo, el 10% de ganancias compuestas en las deducciones anteriores es en sí mismo un valor de alrededor de 4k combinado, dejando un beneficio neto de tomar la depreciación de 2k. SIN EMBARGO Si gana menos con sus inversiones, o vende más rápidamente, o pasa a una categoría fiscal aún más alta, las cosas pueden ser menos claras - Por ejemplo, con las cifras anteriores, si usted pasa a un tramo impositivo del 45% en el año 5, su beneficio neto del 10% de capitalización anual casi compensa exactamente los costes fiscales adicionales del año 5. Puede ser difícil predecir el futuro, por lo que puede existir alguna duda al respecto, pero proyectar anualmente estas cosas para usted puede ayudarle a tomar la decisión cada año.