¿Los precios de los inmuebles impulsan el aumento de los alquileres o los alquileres elevados atraen la inversión en compra de vivienda?

Question

No es raro oír a alguien quejarse del impacto de la inversión en la compra de viviendas en el coste de la vida. Se alega que afecta no sólo a los precios de la vivienda en sí, sino también a los precios a los que estas propiedades se alquilan después en el mercado privado. Considere este editorial de The Guardian que argumenta que " Cualquier solución a la crisis de la vivienda en Gran Bretaña debe incluir a los propietarios ":

¿En qué gastan su dinero los más ricos? Un lugar es la vivienda, para la que hay un bajo nivel de existencias que se lanzan al mercado. El resultado es el aumento de los precios de la vivienda. En los últimos 12 meses, los precios de venta han subido un 9,5%. Esto tiene un efecto en cadena para los inquilinos. Los alquileres en el Reino Unido aumentaron un 8,3% en los últimos tres meses de 2021.

Creo que la afirmación de que la especulación puede llevar a un aumento del precio de una clase de activos no es especialmente controvertida, ni tampoco que el mercado inmobiliario sea visto como un refugio seguro por las personas con ahorros para invertir. Sin embargo, me pregunto si hay alguna prueba sólida que sugiera que el aumento del valor del activo debería traducirse automáticamente en el aumento de los ingresos derivados de este activo.

Supongo que es plausible: uno podría imaginar que, al comprar casas con frenesí, los caseros privan al público de la opción potencialmente más barata de poseer una casa y empujan a los posibles propietarios hacia el alquiler. Entonces, fijan los alquileres en un nivel alto para poder cubrir sus elevadas cuotas hipotecarias y seguir obteniendo beneficios.

Pero también especularía que esta estrategia no debería funcionar. El mercado está plagado de arrendadores que son propietarios de viviendas o que las compraron cuando los precios eran más bajos, por lo que tienen cuotas hipotecarias más bajas y podrían, si así lo decidieran, ofrecer alquileres más bajos. Si la demanda de propiedades en alquiler no fuera tan fuerte como lo es, los propietarios cuyos costes son más baratos podrían subcotizar a los que están comprando y alquilando propiedades a los altos precios actuales, haciendo insostenible la inversión de estos últimos, lo que llevaría a una caída de los precios de las propiedades. Por lo tanto, creo que los alquileres se rigen principalmente por las fuerzas del mercado. otros que los precios de los inmuebles (como las oportunidades de trabajo en la zona frente a la oferta de viviendas) y estos alquileres lucrativos son entonces la mayor parte de lo que hace atractiva la inversión en inmuebles.

Pero todo esto es especulativo. ¿Existe alguna investigación que haya intentado desentrañar la relación causa-efecto entre los alquileres, los precios de los inmuebles y la inversión en compra de vivienda?

Answer 1

Hay mucha literatura sobre el tema. En términos generales, la relación entre Renta y Precio aparece a menudo en la literatura. Para estudios específicos de los mercados inmobiliarios, puede explorar estos dos documentos y sus referencias:

1. La relación a largo plazo entre los precios de la vivienda y los alquileres

2. Relación entre el precio y el alquiler en el mercado inmobiliario y análisis de estabilidad: Un enfoque teórico

En cuanto a sus observaciones, tengo algunos puntos que señalar:

Estás distinguiendo entre los que pueden comprar una casa para invertir y los que no pueden comprar pero sí alquilar. Estás suponiendo indirectamente que hay fricciones en el mercado de crédito.

Si no hay fricciones, un alquiler demasiado alto animará a los inquilinos a pedir un préstamo y comprar la casa y pagar el EMI, ya que podría ser más rentable ahora. Si los alquileres son demasiado bajos, más personas dejarán de comprar y se dedicarán a alquilar. En última instancia, se alcanzará el equilibrio.

Su argumento sobre los propietarios que compraron en el pasado es sólido, pero de nuevo es un punto pequeño. Has vuelto a hacer una suposición implícita de que los tipos de interés no son flexibles. Si los tipos de interés son flexibles, el EMI subirá para todos.

El argumento principal del artículo, creo, debería ser que cuando no hay mejores oportunidades de inversión alternativas para los más ricos entonces se inicia la inversión especulativa en la vivienda haciendo subir los precios. Esto hace que aumenten los IME para los no propietarios, que ahora podrían tener que pasarse al alquiler. A medida que más y más personas se pasen al alquiler, los alquileres subirán. Incluso si los tipos de interés son fijos, habrá algún impacto, ya que no toda la demanda futura puede ser satisfecha por todos los propietarios anteriores.