¿Qué puede impedir que un banco me preste para comprar un inmueble comercial?

Question

Si quiero pedir préstamos para comprar un inmueble con la intención de alquilarlo para cubrir los intereses de los préstamos, ¿cuáles son las señales de alarma que pueden impedir que un banco me conceda un préstamo?

Obviamente, si me he declarado en quiebra en los últimos 10 años, eso sería un problema. Sin embargo, ¿tienen los bancos otras banderas rojas, como litigios pendientes o cosas así?

Answer 1

Todo se reduce a si te lo puedes permitir.

¿Tienes suficiente dinero para el pago inicial? ¿Tienes ingresos para pagar el préstamo?

Si quiero pedir un préstamo para comprar un inmueble con la intención de alquilarlo para cubrir los intereses de los préstamos,

Necesitan saber que puedes pagar más que los intereses, quieren que pagues el préstamo.

Obviamente, si me he declarado en quiebra en los últimos 10 años, eso sería un problema. Sin embargo, ¿los bancos tienen otras banderas rojas, como litigios pendientes o cosas por el estilo?

No pagar los préstamos anteriores será suficiente para ponerlos nerviosos. No hace falta llegar a la quiebra.

Answer 2

No has marcado una jurisdicción, así que responderé basándome en el Reino Unido.

En el caso de un préstamo para inmuebles comerciales, el principal los factores serán:

• ¿Vale el edificio lo suficiente para cubrir el préstamo más una cantidad adicional para tener en cuenta el riesgo? Esto se denomina relación préstamo-valor (LTV). La relación préstamo-valor suele ser del 50% para las inversiones de riesgo (por ejemplo, edificios que necesitan una remodelación importante) y del 75% al 80% para las inversiones de bajo riesgo (edificios listos para ser alquilados inmediatamente). El colchón protege al banco en caso de reposesión, por ejemplo, si el mercado se ha desplomado o se producen grandes pérdidas debido a una venta rápida.
• ¿Generará el edificio una renta suficiente para cubrir las cuotas (sólo intereses o intereses + capital, según el tipo de préstamo) más una cantidad adicional para tener en cuenta el riesgo? El colchón protege al banco de los déficits de alquileres (por ejemplo, impagos, periodos vacíos) y de las subidas de los tipos de interés.

Estos dos factores suelen evaluarse encargando a un perito que inspeccione el edificio y emita un informe de valoración.

Aunque esas son las principales consideraciones, una reposesión es el último recurso para un banco. El banco incurre en importantes costes tanto al inicio del préstamo (por ejemplo, comercialización, honorarios de los intermediarios, costes administrativos) como en el momento de la reposesión, y quiere que el préstamo se desarrolle con normalidad hasta el final del plazo para poder obtener los beneficios esperados de los pagos de intereses. Por lo tanto, el banco también considerará una serie de secundario aunque el préstamo pueda tener sentido basándose únicamente en la valoración. Muchos de ellos varían entre los bancos, pero casi todos los consideran:

• Si ha tenido retrasos en los pagos o impagos a los acreedores en los últimos 3 a 6 años (por ejemplo, bancos, tarjetas de crédito, hipotecas y, en algunos casos, servicios que paga con retraso, como facturas de servicios públicos o contratos de telefonía móvil).
• Si está inscrito o no en el censo electoral (su ausencia se considera sospechosa)
• Cuántos otros préstamos has solicitado en un pasado muy reciente. Demasiados pueden indicar que tienes dificultades financieras o que te han rechazado de otros bancos.
• Cuánto crédito tiene a su disposición y cuánto de él ha utilizado. Demasiado puede ser una señal de que se ha extendido demasiado financieramente. Demasiado poco significa que no ha demostrado su capacidad para tomar y devolver el crédito de forma responsable. Por este motivo, en el Reino Unido se recomienda tener al menos una tarjeta de crédito que se utilice con moderación y se pague en su totalidad cada mes.
• Si tiene alguna sentencia del Tribunal del Condado (CCJ) de los últimos 6 años que no haya cumplido a tiempo. Si ha perdido un caso pero ha pagado a tiempo, entonces puede hacer que se eliminen los registros.
• Si tiene un ingreso independiente. Normalmente el banco es no espera que puedas devolver los intereses del préstamo con tus ingresos, pero quiere asegurarse de que (a) no dependes de los ingresos de la inversión para tu vida diaria, es decir, que tienes medios independientes, y (b) que puedes permitirte pagar la cuota mensual ocasional cuando sea necesario, por ejemplo, durante los periodos de vacío.
• Su historia como inversor. Tener una cartera existente es útil; ser un inversor por primera vez puede ser poco útil. Al banco le interesa saber que usted es competente.

En mi experiencia personal, un banco nunca mira los litigios pendientes. Sería muy difícil incluso comprobarlo, ya que no existe una base de datos central de casos pendientes que el banco pueda consultar.

Answer 3

En todos los casos, el banco quiere la misma garantía: Quieren saber que van a recuperar su dinero, con intereses. En el caso de los préstamos residenciales y personales, la mayoría de los riesgos son bastante obvios y relativamente fáciles de razonar tanto para los bancos como para los consumidores. He aquí algunos ejemplos de riesgos:

• Puedes perder tu trabajo, por cualquier motivo, o tus ingresos actuales pueden ser demasiado bajos para cumplir el calendario de reembolso previsto por el banco (con intereses).
• Una catástrofe podría destruir o arruinar la garantía.
• Es posible que contraiga (o que ya tenga) alguna otra deuda y se vea incapaz de pagar ambas.

A los bancos les resulta relativamente fácil tener en cuenta todos los riesgos mencionados, y otros riesgos asociados a los préstamos privados, y elaborar un tipo de interés que equilibre adecuadamente esos riesgos con el resto de la posición del banco. Por eso se limitan a dar un número mágico (la puntuación de crédito) que resume la mayor parte de esta información. No es perfecto, pero en un gran número de deudores, la media es lo suficientemente buena para su uso práctico.

En los préstamos comerciales, esto es mucho más complicado, porque hay muchos más riesgos asociados a las empresas comerciales:

• Puede que tengas un plan de negocio pobre que parezca bueno sobre el papel.
• Puede que tenga un buen plan de negocio que no sea capaz de ejecutar de forma competente.
• Puede que infrinja (involuntariamente) alguna ley o reglamento y el gobierno decida cerrarlo.
• Al igual que en el caso de los consumidores, podría incurrir en deudas adicionales; sin embargo, es mucho más común que las empresas incurran en cantidades significativas de deuda en comparación con los individuos, por lo que esto es mucho más complejo de evaluar en la práctica.
• Puede que lo hagas todo bien (por lo que se ve), pero al mercado no le gusta tu negocio y fracasa igualmente.

Para aproximar estos riesgos, los bancos se fijarán en tu experiencia al frente del negocio, o de negocios similares en el pasado, así como en la cantidad de dinero de la empresa y la cantidad de deuda que tiene actualmente.

Answer 4

El riesgo de un préstamo al banco consiste principalmente en contingencias difíciles de predecir. Por lo general, un banco le exige que tenga suficientes ingresos y garantías para asegurarse de que el banco recupera su dinero, pase lo que pase.

Algunas de las contingencias que podrían considerar para un proyecto como éste:

• ¿Y si la gente no quiere alquilar los apartamentos?
• ¿Y si se producen repentinos costes de mantenimiento adicionales?
• ¿Y si el propietario del negocio tiene problemas personales, quién se hace cargo?

El banco no está en el negocio inmobiliario, no quiere embargar la propiedad ni venderla. Si se ven obligados a hacerlo, lo harán lo más rápido y con el menor esfuerzo posible, por lo que el precio que esperarán obtener será mucho menor que el que usted está pagando por ella.

En casos extremos, el banco puede considerar que el préstamo es demasiado arriesgado. En otros casos, exigirán una garantía adicional (como tu propia casa), una relación préstamo-valor menor o cofirmantes adicionales.