¿Cómo desvincula el impuesto sobre el valor de los terrenos (por ejemplo, el georgismo) la transmisión de arrendamientos de la transmisión de mejoras?

Question

En teoría, un impuesto sobre el valor de la tierra (por ejemplo, el impuesto único georgiano), funciona sustituyendo los impuestos sobre la propiedad por arrendamientos sobre la tierra, como incentivo para invertir en mejoras de la propiedad. Obviamente, esto funciona cuando el propietario de la mejora es el titular del arrendamiento del terreno mejorado. Sin embargo, si el valor de la tierra aumenta, y la renta del arrendamiento no, el titular del arrendamiento, en efecto, privatiza las externalidades de red positivas de las mejoras de otros. Por lo tanto, es necesario que el contrato de arrendamiento no fije los pagos de la renta durante la duración del mismo y, en cambio, los ajuste dinámicamente para recoger (y, por lo tanto, distribuir como bien social) el aumento del valor de la tierra.

En algún momento, el titular de un contrato de arrendamiento puede no poder o no querer pagar la renta, lo que provoca un traspaso del contrato. Si sus mejoras son móviles, puede arrancar las estacas y trasladarlas. Sin embargo, los edificios suelen ser mejoras fijas. Por lo tanto, puede producirse una disociación entre la propiedad de una mejora fija y la propiedad del arrendamiento del terreno subyacente. Esto parece ser un problema teórico con el LVT, ya que el derecho del nuevo propietario del arrendamiento a mejorar la propiedad se vería limitado por el uso del terreno por parte del propietario anterior en forma de mejoras fijas.

¿Cómo aborda la teoría del LVT esta disociación entre el arrendamiento de tierras y la propiedad de las mejoras con la transferencia del arrendamiento de tierras en ausencia de la transferencia de la propiedad de las mejoras?

Answer 1

En la práctica, el arrendatario necesitará un cierto grado de seguridad sobre sus futuros pagos de renta en el contrato de arrendamiento para poder realizar la inversión. Por eso, los arrendamientos suelen tener una duración larga (en Alemania suelen ser de 99 años). Al final del arrendamiento, los edificios pasan a ser propiedad del arrendador. Dependiendo de la jurisdicción, el arrendador puede tener que compensar al arrendatario por el edificio. Por ello, los contratos de arrendamiento suelen especificar qué tipo de edificio está permitido. Además, la duración limitada del arrendamiento limita la capacidad del arrendatario de beneficiarse realmente de la externalidad positiva porque su inversión ya está hecha; tampoco puede liquidar el aumento del valor del terreno al final del arrendamiento.

Si el arrendamiento fuera permanente y estuviera sujeto a impuestos sobre el valor de la tierra en tiempo real, el arrendatario tendría pocos incentivos para invertir. Esto equivaldría a un contrato de alquiler de un año en el que el inquilino tiene una opción perpetua de renovación, pero el propietario puede ajustar la renta cada año. Sería difícil convencer a alguien de que hiciera una inversión importante en estas condiciones. Una solución podría ser que el arrendatario comprara un seguro contra los aumentos excesivos del impuesto sobre el valor del suelo. Pero no he oído hablar de esto en la práctica.