¿Qué hay que tener en cuenta al considerar una vivienda de alquiler como inversión?

Question

He estado pensando en comprar una segunda vivienda y alquilarla como inversión; una forma de ahorrar e invertir dinero para la jubilación.

Sé que mucha gente está ahorrando dinero en acciones y fondos de inversión, y quería considerar alternativas.

La mayor ventaja que se me ocurre es que si compro una vivienda como inversión, la casa tiene un fuerte valor intrínseco; salvo un cataclismo económico, siempre será valiosa (aunque el valor puede subir y bajar).

La idea básica es ahorrar un 20% de cuota inicial para una propiedad y pedir una hipoteca, haciendo la mayor parte de los pagos con los ingresos del alquiler.

Soy consciente de que esto no está exento de riesgos. La propiedad puede perder valor. Un inquilino puede dañar la propiedad o dejar de pagar el alquiler.

Por otro lado, en la economía actual de Estados Unidos, los pagos del alquiler se acercan a los de la hipoteca, y una vez que se han hecho los pagos de la hipoteca, los pagos del alquiler pueden ir directamente a mi bolsillo. Además, mientras que la inflación probablemente aumentará los pagos del alquiler, los pagos de la hipoteca seguirán siendo los mismos.

¿Cuáles son los hechos más importantes que debo tener en cuenta al considerar esto?

Answer 1

Aquí estarían los dos grandes que no mencionas:

1. Tiempo - ¿Cuánto tiempo está dispuesto a dedicar a esto? ¿Va a buscar inquilinos, atender las llamadas si algo se estropea y otros posibles problemas diversos que puedan surgir con la propiedad? ¿Está preparado para gastar dinero en posibles renovaciones y otro tipo de mantenimiento de la propiedad que pueda ocurrir de vez en cuando?

2. Costes financieros - No menciona nada sobre el seguro o los impuestos, ya que la mayoría de los ayuntamientos necesitan fondos que provienen del propietario de la vivienda, lo que supondría un par de costes más a tener en cuenta a la hora de tener propiedades inmobiliarias, ya que si ocurre algo grande, ¿espera un rescate del gobierno automáticamente? Si decide utilizar una empresa de gestión de la propiedad para hacer frente a la mayoría de los problemas, entonces sea consciente de la cantidad de flujo de caja que podría verse afectado aquí. ¿Está preparado para tener una cuenta que lleve adecuadamente los libros de la empresa que gestionará la propiedad o lo hará como individuo sin ninguna estructura corporativa? ¿Tiene los contratos de arrendamiento impresos o necesita que alguien se los proporcione?

Answer 2

¿Cuáles son los hechos más importantes que debo tener en cuenta al considerar esto?

En mi opinión, la consideración más importante que hay que tener en cuenta es: ¿realmente quieres dedicarte al negocio de los caseros, y si es así, cuánta experiencia tienes en este negocio?

• Las inversiones no te llaman a las 2:00 AM quejándose del baño
• Las inversiones no se deshacen de las cosas cuando se saltan
• Las inversiones no se quedan potencialmente vacías durante meses
• Las inversiones no tienen "derechos de los inquilinos
• Las inversiones nunca necesitan ser desalojadas

Answer 3

En primer lugar, yo calificaría esto de especulación, no de inversión. Hay muchas variables que no pareces tener en cuenta, y poner una cantidad tan pequeña te expone a una gran variedad de riesgos. El hecho de no tener un "fondo de emergencia" para el alquiler aumenta mucho ese riesgo. (Asumo que no tendrías un fondo de emergencia basándote en que "La idea básica es ahorrar un 20% de entrada en una propiedad y pedir una hipoteca").

Este tipo de especulación contribuyó a la burbuja inmobiliaria.

¿Su casa está pagada? Si no es así, puede reducir su riesgo personal (al ser propietario de su casa), y tener una inversión bastante segura en el sector inmobiliario. Misión cumplida.

Mi esperanza para ti sería que también pusieras dinero en el mercado. Históricamente se ha comportado bastante bien, aunque siempre ha tenido su parte de "gallinitas".

Answer 4

Empezó a publicar esto como un comentario, pero creo que en realidad es una respuesta legítima:

La gestión de un inmueble de alquiler no es una especulación ni una inversión, sino un negocio como si alquilara coches o herramientas o cualquier otra cosa. Eso lo sitúa en una categoría totalmente diferente.

La propiedad puede ganar o perder valor, pero no sabes cuál ni cuánto hasta que estés listo para terminar el negocio... así que, como tu propia casa, realmente no es un activo líquido; está más cerca de ser un inventario. Mientras tanto, al igual que el inventario, hay que "reponerlo" con cierta regularidad, manteniéndolo, buscando inquilinos, etc. Y su rentabilidad depende en gran medida de el esfuerzo que le dediques en cuanto a la selección de la ubicación y el producto adecuados en primer lugar, y en cuanto a cómo se comercializa frente a todas las demás empresas que ofrecen un producto casi equivalente, y cómo se diferencia el producto, etc.

Creo que enfocarlo desde ese punto de vista -decidir si realmente quieres ser propietario de un negocio o mantener todo tu dinero en inversiones más abstractas, luego decidir qué negocios te interesan y hacer números para ver lo que es probable que devuelvan como ingresos, LUEGO decidir si los bienes raíces son los ganadores de ese grupo- es probable que produzca mejores decisiones. Entre otras cosas, le ayuda a recordar que debe centrarse en TODOS los costes del negocio.

Cuando haga las cuentas, no olvide que los ingresos de la empresa tributan a los tipos de renta, no a los de inversión. Y no olvides que estás apostando por el futuro de ese barrio, así como por el futuro de esa casa; los cambios en la demografía o en el stock de viviendas o en el clima empresarial podrían afectar a los alquileres que puedes cobrar, así como al valor de la propiedad, y no necesariamente en la misma dirección.

Puede ser absolutamente el lugar adecuado para poner parte de su dinero. Puede que no. Explore todos los resultados posibles antes de hacer la apuesta, y decida si está dispuesto a hacer el trabajo necesario para influir en cuáles son más probables.

Answer 5

Los bienes inmuebles no son una inversión, sino pura especulación. Los ingresos por alquiler pueden hacer que parezca una inversión, pero si pregunta a algún inversor experimentado le dirán que se mantenga alejado de los bienes inmuebles a menos que sea para su propio uso.

Si cree lo contrario, siga leyendo:

Otra razón de peso para no comprar bienes inmuebles en este momento son los bajos tipos de interés. Deberías vender inmuebles cuando los tipos de interés son tan bajos, no comprarlos. Usted compra bienes raíces cuando el ciclo de la tasa de interés llega a su punto máximo, como se vería en Rusia en los próximos meses con la tasa del banco central del 17% en este momento y si sube un poco más es cuando es el momento de empezar a buscar una propiedad en Rusia. Este hilo lo resume muy bien.