¿Debo comprar una casa ahora antes de que los precios suban aún más?

Question

Alquilamos un apartamento en Fráncfort, Alemania, y estamos vinculados a él por contrato durante un año y medio más. Tenemos 33 y 35 años y pronto tendremos hijos. Ganamos alrededor de 110k € anuales (después de impuestos) y no tenemos ninguna deuda.

Estamos pensando en comprar una casa en las afueras de la ciudad, preferiblemente hacia el sur. Una que nos guste mucho costaría 830 mil euros. No tenemos esa cantidad de dinero. Podemos hacer un pago inicial de unos 45.000 euros y tendríamos que pedir un crédito/préstamo para el resto.

Los precios de la vivienda han subido entre un 35 y un 40% en nuestra región en los últimos 4 años. Me pregunto si deberíamos comprar la casa ahora para evitar precios posiblemente más altos dentro de 18 meses y alquilarla a alguien ahora.

Somos bastante nuevos en este campo y nunca hemos hecho una inversión de este tipo, ni siquiera para un coche. ¿Cómo debemos estructurar el préstamo? ¿Podemos hacerlo?

Adición: Gracias por las respuestas hasta ahora. Sin embargo, me gustaría ver una opinión más centrada en Alemania. Parece que en Alemania se puede amortizar muy bien la casa en 30 o 40 años y los bancos sí dan préstamos tan altos. ¿Cuáles son mis mejores opciones?

Resumen de los comentarios hasta ahora (por si algún mod quiere hacer limpieza):

• El pago de las casas en Alemania puede durar entre 30 y 40 años y se alentado. Los bancos conceden este tipo de préstamos elevados. La cuestión aquí para mí es más bien si será contraproducente de todos modos con nuestro pequeño pago inicial o si no pensé en otros posibles problemas.
• No vamos a alejarnos de la ciudad, así que tiene que ser en la zona urbana cara de Frankfurt
• Definitivamente nos mudaremos fuera de la ciudad, a una casa con césped o árboles. Incluso con el primer hijo el apartamento es demasiado pequeño ya.
• Comprar un terreno y construir una casa sería ser una opción si los terrenos no fueran ridículamente caros o sólo estuvieran disponibles lejos. Así que tenemos que pasar por alto esta cuestión.
• Hace sólo dos años que terminamos nuestros estudios y sólo pudimos empezar a a poner dinero en el lado entonces. Primero tuvimos que pagar algunos préstamos y ahora estamos ahorrando todo lo que podemos. Llevamos un estilo de vida sencillo. Incluso nunca hemos tenido un coche.
• Estamos al corriente de los gastos de notaría, impuestos, etc. Lo mismo ocurre con los ingresos durante el permiso parental, etc.
• No tenemos un "Bausparvertrag", pero como nos gustaría comprar más bien ahora o al menos pronto, no sería una opción de todos modos.
• Tenemos Berufsunfaehigkeitsversicherung (~ seguro de incapacidad laboral)
• Alquilaríamos la casa a una empresa que pueda alojar a los empleados temporales y sus familias en la casa hasta que la utilicemos nosotros mismos. Hay un gran mercado para esto en Frankfurt ya que hay hay muchos bancos grandes, etc. Alquilar a una persona privada también debería estar bien (limitar el contrato de alquiler a 2 años, etc.).

Answer 1

Si yo estuviera en tu lugar no lo haría.

La razón principal es que no puedes permitirte esa casa tal y como está. Si gastas todos tus ingresos después de impuestos en pagar la casa, te llevaría unos 7,1 años, sin incluir los intereses del préstamo ni tus propios gastos de mantenimiento. Eso sería más o menos una hipoteca de 15 años, asumiendo que vives sin nada.

La segunda razón es que tu mentalidad no es la correcta. Por tu pregunta, parece que tienes miedo de perder la oportunidad de comprar una vivienda a un precio razonable y ganar dinero con ella en el futuro. El precio de la vivienda no está garantizado que suba . Si pides el máximo préstamo que puedes permitirte, y luego los precios de la vivienda bajan, tu potencial de ingresos en esa propiedad se reducirá. Si no puedes permitirte pagar el préstamo cuando no estés alquilando, no deberías pedir una hipoteca tan grande.

Ahorra un pago inicial mayor y espera a ver una casa que puedas pagar. Entonces, cómprala. Cuanto mayor sea el pago inicial, menos dinero pagarás por el préstamo.

Answer 2

Yo también soy de Alemania y he intentado recopilar toda la información posible el último mes. Sin embargo, el tema es muy complejo y depende de muchos factores.

Por lo que he oído hasta ahora (teniendo amigos que trabajan en grandes bancos), es típico tener una hipoteca que dure más de 30 años. Así que estoy bastante seguro de que puedes permitirte la casa con tus ingresos actuales, sobre todo porque puedes conseguir una hipoteca con un interés del 2% anual. Sólo tienes que asegurarte de que puedes pagar dinero extra para reducir la hipoteca si te sobra dinero (el 5% anual es el mínimo, así que podrías pagar un 5% adicional al año).

Sin embargo, creo que hay tres puntos que debes tener en cuenta:

En primer lugar, si acudes a un banco, lo normal es que califiquen la casa y lleguen a un precio más bajo. También hay impuestos, agencias, tal vez un experto mirando la casa y lo que no. Dado que el banco utilizará la casa como seguridad (suponiendo que no tengas ninguna otra) probablemente tengas que pagar por lo menos todas las demás cosas por tu cuenta (que podrían superar tu patrimonio neto).

En segundo lugar, y más importante para mí, has escrito que pronto habrá niños. Esto significará que tus ingresos totales pueden verse reducidos durante un tiempo considerable, si uno de vosotros (o ambos) se queda en casa o trabaja a tiempo parcial.

Por último, pero no por ello menos importante, muchas personas con las que hablé pensaban que los precios de las casas acabarán bajando y que, si se tiene tiempo para esperar, puede merecer la pena.

¿Has pensado en construir una casa? Una vez que tengas un terreno, es (al menos ahora) probablemente más barato así (dependiendo de lo que quieras) además estarás al día con todas las tecnologías, etc.

En última instancia, es usted quien debe decidir (y comprobar en algunos bancos la cantidad de dinero que recibirá), pero creo que definitivamente debería consultar con su esposa cuáles son sus planes, una vez que tenga hijos y reevaluar su decisión después de eso.

Creo que sería mejor elevar tu patrimonio a un 20% de los costes totales de la casa + todo lo demás.

Answer 3

Para que sepas, las casas no deben considerarse una inversión a menos que te generen ingresos directamente (por ejemplo, alquiler, alojamiento y desayuno). Las buenas inversiones tienen bajos impuestos y aumentan su valor (al menos lo suficiente para tener en cuenta la inflación).

Las casas (al menos en EE.UU.) están sujetas a impuestos sobre la propiedad, que suelen suponer entre el 1 y el 3% del valor de la casa. Si vives en una casa durante más de 30 años, puedes esperar pagar el valor de tu casa en impuestos (¡qué asco!). En mi opinión, esto hace que una casa sea una terrible "inversión". La principal ventaja de vivir en una casa (barata) es que pueden caber más personas en ella cómodamente que en un apartamento. Esto supone que el pago de la hipoteca es similar al alquiler de tu apartamento actual.

Con eso en mente, yo buscaría la casa más barata en una ubicación razonable que esté cerca del trabajo y tenga escuelas razonables.

Cosas que hay que presupuestar al comprar una casa :

1. Seguro de hogar

2. Impuestos sobre la propiedad

3. Pago de la hipoteca

4. Reparaciones (por ejemplo, cuanto más grande es la casa, más reparaciones se necesitan)

5. Mobiliario (por ejemplo, muebles)

6. Seguros especiales (por ejemplo, de inundación)

7. Honorarios del agente inmobiliario (en EE.UU.: normalmente los paga el vendedor)

8. Servicios públicos (por ejemplo, agua/alcantarillado, electricidad, gas)

Cosas que hay que tener en cuenta al comprar una casa :

1. ¿Es la zona propensa a las catástrofes naturales (por ejemplo, inundaciones, terremotos, huracanes)?

2. Pintura con plomo y amianto (pronto tendrás un pequeño).

3. Problemas de cimentación (caros de arreglar).

4. Daños por agua/moho.

Tenga en cuenta :

1. Deberías poder pagar la hipoteca y los gastos con un solo ingreso. Hemos utilizado esta regla general para las dos casas que compramos.

2. Puedes generar ingresos extra de tu casa alquilando parte de ella (por ejemplo, una habitación individual, AirBnB)

3. Cuanto más grande es la casa, más grande es la hipoteca, más dinero se gasta en llenarla de bienes de consumo inútiles (es decir, basura).

4. ¿Podría permitirse vender su casa con pérdidas? Esto es lo que realmente jodió a muchos estadounidenses durante la crisis inmobiliaria. Acabamos teniendo que vender nuestra casa con una pérdida del 20%. Afortunadamente, podíamos "permitirnos" eso.

Una vez que haya considerado estos aspectos, podrá tomar una decisión informada sobre la compra de una casa. Pero no caigas en la idea equivocada de que una casa es una "inversión" en tu futuro. A menos que una casa te haga ganar dinero de forma activa, es no una inversión.

Answer 4

Es muy difícil decir si los precios van a subir o no. Se puede argumentar que subieron tan rápido que aún no alcanzaron su límite o que la evolución de los precios es mucho mayor que la de los préstamos, por lo que bajarán pronto. Si fuera seguro que los precios alcanzarán el nivel X, los precios serían X al instante ;)

Mirando tus finanzas, creo que estás invirtiendo demasiado. Necesitas al menos un 105% de financiación. Siendo realistas, acabarás incluso por encima del 110% porque puede haber reparaciones, modificaciones, remodelaciones, muebles nuevos, etc. Tus ingresos son bastante buenos PERO quieres tener hijos, lo que significa que tú o tu mujer tendréis que dedicar tiempo a la crianza de los hijos. Recibes dinero en "Elternzeit" pero no tanto y tal vez necesites más tiempo hasta que consigas un lugar en la "Krippe".

Yo empezaría por ahorrar dinero y conseguir al menos una financiación del 100% con unas condiciones crediticias mucho mejores. Quizás buscar una casa más barata.

Algunas personas piensan que los créditos baratos son la razón por la que mucha gente compra sus casas ahora, que los precios bajan cuando los intereses son más altos y cuando muchas personas que están financiando fuertemente su casa no pueden pagar sus cuentas y la casa vuelve a estar en el mercado. ¿Quizás puedas conseguir un "Bausparvertrag"(contrato de sociedad de construcción) ahora para asegurar las buenas condiciones de crédito?

Editar: Un niño te cambiará la vida. Ya tienes unos ingresos altos y unos ahorros bajos. No esperes que vivir en una casa más grande con niños sea menos costoso y no quieres una casa para vivir de forma ascética.

@KaiQing ya que no puedo comentar:

Además, en los Estados Unidos, si pones un 20% de entrada, evitas el seguro hipotecario. el seguro hipotecario.

En Alemania también lo prefieren. La frontera más importante suele ser la regla del 10% ya que cuando compras una casa con valor de 830k, pagas el 10-15% del precio para el notario, el estado, los agentes inmobiliarios. El banco no tiene una garantía para este dinero que te prestan. Si no lo tiene, hablamos de una financiación del 110%, que no es fácil de conseguir especialmente cuando vives en la casa y no eres un "Beamter" (alguien que trabaja para el estado, que no puede ser despedido y recibe una alta pensión).

Answer 5

Sé serio, no puedes permitirte tener hijos, una casa y la posibilidad de jubilarte con 110k al año si compras una casa de 800k. ¿Qué pasa cuando cambias de trabajo? Quedarse en una empresa toda la vida no es realista. Tampoco lo es asumir que el mercado de la vivienda no se hundirá. 35-40% es mucho. Puede que sea demasiado, sinceramente. ¿Cuánto está aumentando el alquiler? ¿Por qué necesitas un coche?

No inviertas en el estatus. Invierte en el futuro de ti mismo.

Nada de lo que has dicho sugiere que no puedas alquilar un lugar más grande e invertir tu dinero extra en acciones y demás.