Ahorrar para una nueva casa

Question

Mi esposa y yo estamos ahorrando para una nueva casa en Nueva York. La única deuda que tenemos es un préstamo estudiantil (alrededor de $26k left at 3%). We have $ 47k en el banco y nuestra renta familiar (HHI) es de unos $300k. We owe just under $ 389k en nuestra casa actual, en una hipoteca de 30 años al 4,65%. En los próximos 2-3 años, planeamos comprar una nueva casa para nuestra creciente familia. ¿Tiene sentido hacer pagos de capital más grandes ahora para tener una mayor equidad en nuestra casa y reducir nuestro LTV Ratio? ¿O es mejor tener el dinero en efectivo?

Mientras que mi $$ estaría atado en la casa, siento que hay algo para hacer un gran pago principal desde una perspectiva de ROI a corto plazo. Pero no estoy 100% seguro.

Answer 1

¿Tiene sentido hacer mayores pagos de capital ahora...?

Sí, lo hace, con algunas advertencias:

1. Antes de la nueva ley fiscal, el tipo de interés efectivo de su hipoteca habría sido inferior al 3%, lo que significa que habría sido mejor liquidar el préstamo estudiantil antes que la hipoteca. Pero ahora, con la nueva ley fiscal, todavía podrá detallar, pero probablemente no lo suficiente como para reducir el tipo de interés efectivo de la hipoteca por debajo del 3%. Una excepción a esto sería si usted dona mucho dinero a la caridad, o tiene grandes gastos médicos. Una forma de pensar en esto es que si puedes detallar en 2018 antes de considerar los intereses de tu hipoteca, entonces deberías pagar primero el préstamo estudiantil.
2. Si existe la posibilidad de que cierre su nueva casa antes de vender la actual, querrá maximizar la cantidad de dinero en efectivo para asegurarse de evitar el PMI y reducir el costo del impuesto hipotecario de NYC.

Basándome en tu situación, supongo que venderás tu casa antes de cerrar la nueva, por lo que recuperarás ese capital de inmediato. Sólo asegúrese de que tiene suficiente dinero en efectivo para pagar los gastos de mudanza y otros costos de cierre misc que se producen antes de vender su casa actual.

Answer 2

Creo que tu valoración es correcta, para el beneficio a corto plazo no conozco ningún vehículo de ahorro que se acerque a ese 4,65% de ahorro que conseguirás haciendo pagos extra de capital.

Si te imaginas tratando de comprar/vender simultáneamente, tener más capital en lugar de un pago inicial en efectivo significa que harás ofertas contingentes a la venta de tu casa, que son menos atractivas y podrían dificultar la compra (probablemente no sea un gran problema, las ofertas contingentes son muy comunes). Del mismo modo, si predice que el mercado de Nueva York será un mercado de vendedores en 2-3 años y cree que puede tener dificultades para comprar una casa (si es bastante particular y no ve muchas casas atractivas en el mercado en un momento dado), entonces podría ser ventajoso ahorrar un 20% de pago inicial y renunciar a los ahorros de intereses de los pagos principales adicionales. De este modo, tendrás más flexibilidad a la hora de programar la compra y no te precipitarás en la decisión de compra.

También podrías vender primero y planear vivir en una casa intermedia mientras encuentras un lugar para comprar, o vender con un leaseback que te daría 60 días extra para encontrar un lugar para comprar (aún podría ser ajustado el tiempo).

Si eres más fácil de ir y encuentras muchos lugares agradables, entonces comprar/vender simultáneamente no debería ser un gran problema.

Answer 3

Lo más sensato sería pagar el préstamo estudiantil ahora, y utilizar ese pago más cualquier ingreso residual para empezar a ahorrar como loco para la nueva casa. Es conveniente que tengas al menos un 20% de pago inicial para evitar el PMI, y deshacerte del préstamo estudiantil reducirá tu ratio deuda-ingresos, mejorando tu capacidad para conseguir una nueva hipoteca.

Si planeas vender en los próximos años, sería mejor que NO pusieras una cantidad extra para la hipoteca, y en su lugar usaras ese dinero para ahorrar para la nueva casa. Además, no pongas los ahorros en otra cosa que no sea una cuenta de ahorro sin riesgo (o posiblemente un CD), o te arriesgas a perder parte de ellos para cuando estés listo para comprar una casa (el riesgo de que el mercado baje en un periodo de 2 años es significativo).

Un factor que no has mencionado es la cantidad de capital que tienes en la casa actual. Ese capital puede utilizarse para aumentar el pago inicial, pero requerirá que la compra esté supeditada al cierre de la antigua casa, lo que puede complicar el calendario de las transacciones.

Si puedes llegar al 20% con la equidad de la casa y te sientes cómodo haciendo la venta contingente, entonces puedes ahorrar un poco de interés poniendo extra hacia la hipoteca, pero yo no lo haría si va a poner tu pago inicial por debajo del 20%.