Una ley que impida vender cualquier casa más barata de lo que se compró, ¿qué consecuencias tendría?

Question

Busco una respuesta más general y basada en principios, y utilizo a Escandinavia hoy en día sólo como un ejemplo aproximado del tipo de escenario al que me refiero.

Vivo en Escandinavia, donde el precio de la vivienda ha tenido un auge ininterrumpido de la burbuja durante un cuarto de siglo. Los hogares son los más endeudados del mundo. Sobre todo, por supuesto, en forma de préstamos para la vivienda. Si la burbuja inmobiliaria estallara en Escandinavia, como lo ha hecho en muchos otros lugares en la última década, sin duda todos los bancos desaparecerían de inmediato y millones de escandinavos quedarían en la más absoluta indigencia para el resto de sus vidas, con deudas impagables y sin propiedades que las acompañen, mientras se produce una profunda depresión.

Algunas cifras clave (para Suecia, no para el país petrolero):

• +El precio de la vivienda ha aumentado un 7% de media anual desde hace 23 años, con subidas récord en los últimos dos años.
• 0% de crecimiento del PIB per cápita en los últimos 10 años (los precios de la vivienda se duplicaron de todos modos).
• 1,2% (positivo) de inflación IPC desde hace 10 años.
• 0,8% (positivo) de préstamo de vivienda para el consumidor que ahora se ofrece en los anuncios sin negociación (después de la deducción de impuestos), mientras que los tipos de interés de los bancos centrales están atascados profundamente en el negativo.

Imagina que el gobierno hace una ley que prohíbe a cualquier persona vender cualquier vivienda a un precio inferior al que se compró por última vez. Así, por definición, la burbuja inmobiliaria no puede estallar, al menos legalmente. Y todo el mundo está a salvo, se evita la caída y todo el mundo seguirá ganando millones simplemente pidiendo más préstamos para "invertir" sin riesgo en la simple posesión de la propia vivienda, ¿verdad?

¿Cuáles serían las consecuencias negativas y cómo se desarrollarían?

Answer 1

Eso sería muy, muy malo.

Cualquier casa que pierda valor será invendible y, por lo tanto, prácticamente sin valor.

La mayoría de las personas que viven en una casa así no podrían mudarse. No pueden venderla, ya que nadie quiere comprar una casa sobrevalorada, y no pueden permitirse comprar otra casa con su capital ya inmovilizado en la actual.

Aparecería un mercado negro, con gente devolviendo dinero por debajo de la mesa. "Compra mi casa por 4M SEK y te devuelvo 1M SEK por debajo de la mesa".

Puedo decirte una cosa que no hará. No impedirá que los precios sigan bajando.

Answer 2

Y todo el mundo está a salvo, se ha evitado la caída y todo el mundo seguirá ganando millones simplemente pidiendo más préstamos para "invertir" sin riesgo en la simple posesión de la propia casa, ¿verdad?

Es cierto que su inversión no puede bajar de valor nominal (sin contar la inflación), pero puede volverse totalmente ilíquido que es peor en muchos sentidos. Verás, si el valor de una acción cae un 5%, puedo vender y asumir la pérdida del 5%, liberando y preservando el 95% de mi capital. Si el valor de una casa, en su caso, cae incluso un 0,05%, no puedo reducir mis pérdidas.

Desde una perspectiva a corto plazo, cualquier pérdida se convierte en una pérdida total. Desde una perspectiva a largo plazo, cualquier pérdida se sigue magnificando Como no puedes liberar tu capital para realizar mejores inversiones, el coste de oportunidad es alto, incluso si consigues vender más tarde. En cualquier caso, el riesgo de la inversión inmobiliaria aumentaría drásticamente. Esto aumentará el coste de la propiedad de la vivienda.

Por supuesto, eso es hablar en abstracto. En realidad, las casas constituyen una parte enorme del patrimonio neto de la mayoría de la gente y ése es el verdadero peligro de la falta de liquidez en el mercado inmobiliario. Imagínese no poder mudarse, no poder refinanciar, sólo poder liberarse de su inversión mediante una pérdida total. Eso no va a funcionar para mucha gente. Estas personas tendrán que alquilar en lugar de ser propietarias, lo que aumentará la demanda (y el precio) del alquiler.

Una vez que todo esto se asiente, la gente dejará de considerar los bienes inmuebles como una inversión "segura", aunque los estafadores y engañadores pueden conseguir estafar a la gente durante un tiempo.

Tl;Dr

• La imposibilidad de vender un activo depreciado aumenta el riesgo de ese activo. Al aumentar el riesgo, aumenta el coste, por lo que también aumentaría el coste de la propiedad de la vivienda. Eso es malo.
• El alquiler se volvería más atractivo en comparación con la propiedad de la vivienda, por lo que aumentaría la demanda (y el precio) del alquiler. Eso sería muy malo para las familias con bajos ingresos.
• Irónicamente, esta ley y sus consecuencias podrían desengañar a la gente de la idea de que los bienes inmuebles son una inversión "segura" o "garantizada". Eso sería bueno.

Por último, los únicos que creo que se beneficiarán de verdad son las grandes empresas que podrán manejar el riesgo de la propiedad de la vivienda en este escenario, porque tendrán menos competencia.

Answer 3

Obligar a vender una casa al último precio de venta no significa que la gente la valore a ese precio de etiqueta. Podría ordenar que las botellas de agua sólo se compren por 1.000.000 de dólares. Esto no significa que nadie las compraría. Me quedaría con una botella que no valoro.

Del mismo modo, el establecimiento de suelos de precios en el mercado de la vivienda significaría que muchos propietarios se quedarían sin casa.

También es importante tener en cuenta que la devaluación del mercado de una vivienda sólo importa a los propietarios que piensan venderla. Si comprara una casa por \$200k and the market crashes the day after, I still VALUE the house at some amount > \$ 200k. No me importa que el precio de mercado sea inferior porque sigo teniendo exactamente la misma vivienda. En todo caso, a los propietarios de viviendas permanentes les debe gustar mucho la idea de que las viviendas se devalúen porque significa una menor carga impositiva.

Por supuesto, el estallido de las burbujas suele tener efectos adversos en muchos otros mercados. Pero se trata de cuestiones totalmente distintas.

En una respuesta anterior ya se habló del mercado negro emergente. Esto también ocurre en NYC con las regulaciones de las viviendas de bajos ingresos.

Answer 4

Si la burbuja inmobiliaria estallara en Escandinavia, como lo ha hecho en muchos otros lugares en la última década, ciertamente todos los bancos serán inmediatamente eliminados y millones de escandinavos quedarán en la más absoluta indigencia para el resto de sus vidas, con deudas impagables y sin propiedades que las acompañen, mientras se instala una profunda depresión.

En primer lugar, no es que malo, siempre que se cuente con bancos centrales que funcionen para salvar la posición crediticia de los bancos.

Pero hay que tener en cuenta lo que suele ocurrir cuando la gente no puede pagar el préstamo: el banco acaba embargando la casa y la vende. A menudo con un descuento porque tienen prisa por volver a convertirla en capital. Ahora supongamos que no pueden venderla debido a las leyes de regulación de precios, pero el mercado se ha hundido. ¿Qué ocurre? El banco está atrapado. Necesitan capital para hacer préstamos, pero tienen casas en su lugar. Siguen necesitando un rescate.

(Nota: si se eleva la inflación a un porcentaje de dos dígitos, de repente la ley del precio de reventa de la vivienda deja de ser un problema).

Al final, puede acabar teniendo que demoler las casas . No hay que olvidar que las casas, desocupadas, son un activo que se desperdicia: requieren mantenimiento. El caso extremo de esto es probablemente Detroit.

Así que un resultado muy probable de su ley de precio mínimo de reventa es que las casas habitables sean demolidas porque no se pueden vender a su precio mínimo.

Answer 5

El estallido de las burbujas no destruye la riqueza real. Por el contrario, se Detener procesos destructivos que convierten la riqueza real en riqueza imaginaria.

Supongamos que cuesta \$120,000 to build a house that's would be worth \$ 100.000 en condiciones de no burbuja, pero las condiciones del mercado en una burbuja harían que esa casa se vendiera por \$150,000. Building a house under such conditions would convert \$ 120.000 de riqueza real en \$100,000 of actual value plus \$ 50.000 de riqueza imaginaria. Si el constructor consigue vender la casa por \$150,000 that will mean the buyer traded \$ 150.000 de riqueza real para \$100,000 of real value and \$ 50.000 de riqueza imaginaria.

Mientras dure la burbuja, la gente puede seguir pasando la riqueza imaginaria y fingir que es riqueza real, pero no hay manera de convertir esa riqueza imaginaria en riqueza real. El acto de construir la casa habrá destruido \$30,000 of real wealth, and no matter how much higher prices might go in the bubble, total net profit among all buyers and sellers (assuming for simplicity nobody does anything with the house except buy and resell it) will be -$ 30,000. Cualquier beneficio que se obtenga con la compra y venta de la casa se verá compensado dólar a dólar por la pérdida de otra persona en el futuro.

Aunque pueda parecer que el estallido de las burbujas hace que la gente pierda dinero, la realidad es que es la formación y la inflación de las burbujas -donde mira como si la gente estuviera ganando dinero que en realidad destruyen la riqueza. A medida que la burbuja crece, tanto la cantidad de riqueza imaginaria creada como la cantidad de riqueza real destruida tienden a aumentar exponencialmente. Aunque la burbuja en marcha puede proteger a algunos participantes del mercado de las pérdidas, sólo puede hacerlo a costa de provocar que otros participantes del mercado pierdan aún más.