Mirando diferentes tipos de refinanciación de hipotecas, he encontrado algunas que son favorables en el rango de 0,5-1,5 puntos, pero el coste inicial excede lo que me siento cómodo pagando de mi bolsillo.
¿Es posible pagar los costes iniciales (incluidos los costes por puntos) de una refinanciación utilizando estrictamente el dinero de la propia refinanciación?
Una refinanciación "en efectivo" es simplemente pedir prestado más de lo que debe actualmente, y "comprar puntos" es simplemente prepagar los intereses por adelantado. El grado de beneficio de los puntos depende de la duración de la hipoteca. Por lo general, los puntos tienen un periodo de amortización de entre 5 y 10 años, por lo que necesitarás mantener la hipoteca al menos durante ese tiempo para que los puntos merezcan la pena por el gasto inicial.
Sin embargo, la matemática real detrás de los puntos no es tan sencilla. Su precio se basa en el "valor actual" del ahorro de intereses en función de un factor de descuento que debería estar bastante cerca de la TAE del préstamo, ya que, de lo contrario, sería un mal negocio tanto para ti (y no lo aceptarías) como para el banco (y no lo ofrecerían).
Así que no veo por qué pedir más prestado sólo para prepagar los intereses supondría un ahorro significativo en general. Esencialmente, estás pidiendo más prestado para pagar los intereses por adelantado. Por lo tanto, sólo es un buen negocio si el tipo de interés efectivo del ahorro de puntos (que tendrías que calcular tú mismo) es significativamente inferior a la TAE del préstamo sin puntos. En otras palabras, los intereses que pagas por la cantidad extra prestada tendrían que ser menores que los intereses ahorrados por el tipo de interés más bajo.
Además, las hipotecas con salida de efectivo suelen tener un tipo de interés más alto que las refinanciaciones puras, ya que una salida de efectivo indica una necesidad más urgente de dinero, por lo que es aún más improbable que pueda salir ganando comprando puntos con una refinanciación con salida de efectivo.
He realizado varios escenarios de amortización para tipos sin puntos, tipos con puntos sin cash out (la mejor oferta, por supuesto), y tipos con puntos con cash out (que en algunos escenarios, superan a los tipos sin puntos), por lo que sería beneficioso ir con uno de los tipos con puntos y cash out. Sin embargo, mi pregunta es, ¿es posible pagar los costes iniciales (incluidos los costes por puntos) de una refinanciación utilizando estrictamente el dinero de la propia refinanciación?
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Si puede, querrá asegurarse de que la cantidad de intereses que se ahorraría al bajar el tipo de interés no se vea compensada por los intereses adicionales que pagará por un capital más alto.