Al comprar una propiedad, ¿el incentivo de su agente es contrario al suyo?

Question

Tengo entendido que los agentes de compras suelen cobrar la mitad de la comisión total de la venta de una propiedad, que a su vez es un porcentaje del precio de venta.

Esto significa que, a medida que el precio de venta aumenta, también lo hace la comisión del agente del vendedor. Esto tiene sentido y alinea sus incentivos para encontrar el precio más alto para los vendedores.

Pero el comprador tiene el deseo contrario, obtener el precio de venta más bajo. Habría esperado que la comisión del agente del comprador funcionara de forma que premiara la buena negociación y la obtención de un precio de venta bajo, pero parece ser todo lo contrario . Cuanto más alto sea el precio de venta, más cobrarán, al igual que el agente del vendedor.

¿Es correcto mi análisis?

Answer 1

Según mi experiencia, muchos agentes inmobiliarios se negarán a tratar con tu propiedad si intentas venderla muy por encima de la estimación de precio que ellos dan. Evidentemente, no intentan maximizar su comisión con una sola operación, porque saben que una venta así durará para siempre. Seguirán perdiendo dinero mientras organizan las visitas de la propiedad, y tener muchas ofertas demasiado caras en sus listados perjudicará su negocio.

Tratar de obtener una mayor comisión aumentando el precio de la propiedad simplemente no vale la pena.

Answer 2

En muchos casos, la comisión se reparte a partes iguales entre el agente del comprador y el del vendedor. No siempre es así, y hay muchas transacciones en las que la comisión es una cantidad fija en dólares. En la zona del sur de California, la comisión media es del 4,92%, normalmente con un 2,5% para cada agente.

El agente del comprador tiene una tarea difícil. Conseguir la casa para el cliente, al precio más bajo. Tiene que ser capaz de negociar con ambas partes para encontrar la cantidad correcta de dinero que permita al comprador conseguir la casa sin pagar de más. La diferencia en la comisión es mínima en el mejor de los casos.

Por ejemplo, una casa que se vende por 400 mil. Normalmente, el desglose de la comisión es el 2,5% de 400k = $10,000. Take 20% off that goes to the broker (average) and $ 500 euros para gastos duros (muchos agentes de compras acaban gastando algo de su bolsillo para ayudar a cerrar un trato). Eso les deja con $7500. Let's say that house sold for $ 420k. Se irían con unos $7900. We're talking a few hundred bucks for a $ 20 mil de diferencia en el precio de la vivienda. Ni siquiera estoy incluyendo el costo de hacer realmente el negocio, los impuestos y el seguro que golpea alrededor de 30-40% de esa comisión.

El agente del comprador no está tratando de exprimir unos cientos de dólares de comisión por conseguir un precio más alto, están tratando de conseguir que en una casa o no se les paga en absoluto. También están tratando de asegurarse de que usted es feliz, y le referirá a otros. Algo así como el 75% del negocio de un agente inmobiliario suele provenir de referencias y del boca a boca.

El verdadero problema es cuando se utiliza la misma persona para la compra y la venta. La doble agencia es legal en muchos lugares, pero es una zona gris desde el punto de vista ético. Básicamente estás negociando contigo mismo y tienes toda la información.

Answer 3

Se podría pensar que un agente inmobiliario trataría de maximizar su comisión. Pero en realidad no lo hacen, sino que intentan maximizar la comisión que obtienen por semana. Si pueden pasar dos días para obtener la comisión de un $300,000 sale or three days on a $ 325.000 de venta, la venta de dos días es mucho mejor para ellos. Les interesa hacer la venta con el menor esfuerzo, al tiempo que mantienen a su cliente contento para que les recomienden al siguiente.

Answer 4

El agente recibe una comisión, basada en la precio de venta final de la propiedad. La negociación de ese precio y de las condiciones de la venta se lleva a cabo entre el vendedor y el comprador y cualquier organización de financiación que intervenga. El incentivo que existe para el agente está en conseguir un precio más alto para el vendedor; de ahí una mayor comisión. Sin embargo, hay leyes que protegen al comprador de ser engañado por un agente y el comprador no está obligado a comprar si el precio que pide el vendedor es demasiado alto. Además, existen directrices sobre las tasaciones y el valor justo de mercado, por lo que la motivación de los agentes es relativamente discutible.