Demanda y oferta actual de viviendas

Question

Los precios de las viviendas están en su punto más alto, así que, según la oferta y la demanda, eso significa que los proveedores suministrarán más viviendas debido a los altos precios. Por otro lado, la demanda de viviendas también está en su punto más alto. No entiendo por qué la demanda es alta cuando los precios son altos. Desde mi punto de vista, cuando la oferta es baja, la demanda es alta y los precios también. Cuando el precio es alto, la oferta también es alta pero la demanda es baja.

Hay algunos artículos que dicen que la oferta es escasa y por eso los precios de las viviendas están en su punto más alto. Pero eso no tiene ningún sentido para mí, ya que los precios de la vivienda son muy altos en este momento por lo que incentivar a los proveedores a hacer más para proporcionar a los compradores. Además, las guerras de ofertas son muy comunes cuando la oferta es baja, pero no hay guerras de ofertas en el mercado de la vivienda.

Mis preguntas son:

¿Son inútiles los principios de la oferta y la demanda en este escenario?

¿Cómo es que la demanda de una vivienda es muy alta pero los precios son elevados y la oferta parece ser relevantemente adecuada?

Answer 1

Los principios de la oferta y la demanda operan siempre en segundo plano, por lo que no son inútiles.

1. La magnitud del efecto que tiene el aumento del precio sobre el aumento de la oferta viene dada por la elasticidad-precio de la oferta de vivienda. Si la oferta es inelástica, se necesitan grandes aumentos de precios para aumentar la cantidad suministrada. En un caso extremo, cuando la oferta es perfectamente inelástica, no respondería al precio en absoluto (pero esto es totalmente coherente con la teoría de la oferta y la demanda, por lo que no sería "inútil", simplemente hay que tener siempre en cuenta los parámetros de la oferta y la demanda antes de intentar predecir lo que ocurrirá).

   Investigación empírica (Green, Malpezzi & Mayo 2005) En realidad, la oferta de viviendas es inelástica en muchas áreas metropolitanas, así que esa es una explicación.

2. En muchos lugares el gobierno pone fuertes restricciones a la construcción de nuevas viviendas. Especialmente en las ciudades históricas (por ejemplo, Ámsterdam) es terriblemente difícil construir una vivienda nueva. Incluso fuera de las ciudades históricas, muchos lugares están fuertemente zonificados. Si el gobierno restringe la oferta, por supuesto que no podrá aumentar. Además, las investigaciones demuestran que ésta es una de las principales causas de los altos precios de la vivienda (véase este estudio empírico de Glaeser & Gyourko (2002) que examina el efecto de la zonificación estricta sobre los precios en la zona de la bahía de Estados Unidos).

3. Tampoco hay que confundir los movimientos a lo largo de la curva de demanda u oferta con los cambios en la demanda u oferta. Los cambios en los precios producen un movimiento a lo largo de la curva de demanda. Si la curva de la demanda es fija, el aumento del precio (excluyendo los casos extremos, como la demanda perfectamente inelástica o el bien Giffen) conducirá a una menor cantidad demandada. Sin embargo, sea cual sea el precio, la demanda siempre puede desplazarse hacia la derecha (por ejemplo, debido a un cambio en las preferencias), lo que hará que la gente demande más a cualquier precio.

   Si no hubiera cambios en la demanda ni en la oferta, el precio debería permanecer constante. Los precios altos se deben probablemente al hecho de que la demanda de vivienda está aumentando a medida que las economías crecen y la gente tiene en promedio mayores ingresos (ya que tener una casa es probablemente un bien normal), y los precios aumentan porque esta demanda supera la oferta. Por supuesto, esto no es más que una burda generalización, cada ciudad/zona será diferente. Ni siquiera es universalmente cierto que los precios de la vivienda aumenten en todas las zonas, aunque en promedio lo hagan, hay zonas en las que bajan (véase I Vigilancia mundial de la vivienda de MF ).

Answer 2

Los precios altos no implican inmediatamente una oferta cuando ésta es limitada. Las casas no son aparatos. Se asientan en un terreno, cada parcela es única. Como metáfora, pensemos en una isla: la oferta es limitada. Cuando la demanda aumenta, el precio también lo hace. Pero la oferta nunca puede aumentar, así que los precios siguen subiendo eternamente.

Los terrenos que rodean a la mayoría de las ciudades no son islas, sino que se convierten en islas por diversos factores. Los límites de la "isla" son la distancia que alguien está dispuesto a recorrer para ir al trabajo y volver en un día. La mayoría de los terrenos ya construidos quedan excluidos de la oferta. Y varias normativas sobre el uso del suelo limitan la cantidad de nuevos desarrollos: sólo un número determinado de unidades por acre, por ejemplo. Por eso los precios de la vivienda son tan altos: no por la escasez de suelo, sino por las normas de uso del suelo que limitan la oferta de viviendas.

El "tamaño de la isla" puede ampliarse haciendo más rápido el viaje a los lugares, utilizando ferrocarriles o autopistas, pero éstos son caros. Ampliar una zona urbana es como ampliar una isla mediante el uso de rellenos.

Si quieres más detalles, hay toda una rama de la economía que se ocupa del suelo: la "economía urbana". Von Thunen, Alonso, Mills y Muth son los autores clásicos.