Papá pagando mi nueva casa en efectivo. ¿Cómo puedo comprarle la casa?

Question

Encontramos una casa que nos gustaría comprar (EE.UU.). Era el segundo día en el mercado y ya había otras dos ofertas por ella, así que decidimos hacer una oferta en efectivo ($230K) ya que mi padre aceptó pagarla mientras resolvíamos la financiación.

Nuestra oferta fue aceptada y vamos a cerrar en 3 semanas y media, y ahora estoy tratando de averiguar la mejor ruta para la financiación.

Más antecedentes: Somos dueños de nuestra primera casa, que vale $120K-$ 140K, directamente. pero planea alquilarlo en lugar de venderlo. Tenemos poco dinero en efectivo para un pago inicial. Tenemos buen crédito.

Estas son las posibles opciones que estoy considerando en este momento:

• Opción 1: Firme la casa a su nombre. Hacerle pagos hasta que podamos resolver la hipoteca, momento en el que le daremos el resto del importe y le compraremos la casa. Con esta opción, me preocupan las dobles comisiones que pagaremos por las dos ventas diferentes, pero no sé cuáles pueden ser.

• Opción 2: Firmar la casa a nuestro nombre y pedir un préstamo con garantía hipotecaria. Lo consulté con un banco local y la política era no hay préstamos con garantía hipotecaria hasta 6 meses después de la compra de la propiedad *, más otro 1/8% sobre el tipo de interés. No estoy seguro de si esto es común o sólo su política, pero prefiero no hacer esperar a mi padre tanto tiempo antes de pagarle.

• Opción 3: ???

Cualquier consejo será muy apreciado.

Actualización (14/8/2014):
Después de estudiar las posibilidades y ver las complejidades y los posibles costes adicionales que supondría que mi padre pagara en efectivo, decidimos optar por una hipoteca convencional a tiempo para el cierre. Mi padre me regalará el 20% de la cuota inicial y nosotros le devolveremos el dinero en un plan de amortización regular. El banco ha aprobado el préstamo y dice que podrán hacerlo a tiempo, ya que la casa ya ha pasado la inspección y sólo falta la tasación.

La última pregunta es si los vendedores aceptarán esta enmienda. Propuse que esto no introdujera contingencias adicionales, ya que podríamos volver a pagar con dinero en efectivo si la financiación fracasara por algún motivo. Esto tenía sentido para mi agente inmobiliario y para el vendedor, así que espero que también lo tenga para los vendedores y que acepten la enmienda.

*Puedes evitar el retraso de 6 meses en la refinanciación después de la compra si documentas al cierre que la fuente de los fondos no fuiste tú mismo, además de algunos otros requisitos. Consulte la sección 24.6 de la guía de Freddie Mac para conocer todos los detalles.

Answer 1

De todos modos, vas a necesitar un abogado, así que consúltalo con él.

Pero este es un camino que podría seguir.

Poner la casa a tu nombre desde el principio. Él te da el dinero pero tú le firmas un pagaré para que te salgan menos de 14.000 dólares (exclusión anual del impuesto sobre donaciones para el año natural).

Puede regalar a todos los de tu casa 14k al año libres de impuestos y podría regalártelo a ti y a tu pareja en menos de 7 años. Usted puede pagarle de cualquier manera que desee o no en absoluto, ya que el pagaré podría reducirse en 28k por año.

Creo que un contador público y un abogado de tu estado podrían confirmar que esto te funcionaría.

Answer 2

Tienes cuatro opciones básicas.

1. Tu padre compra la casa y luego, cuando hayas arreglado tus finanzas, se la compras a él. Probablemente debas acordar un plazo y el precio que le pagas, teniendo en cuenta alguna compensación por los intereses que no ha ganado mientras su dinero estaba inmovilizado en la casa. La desventaja de este enfoque es que acabarás pagando algunos honorarios extra de abogados y tasas de transferencia, y posiblemente algunos impuestos de transferencia de tierras o similares. La ventaja es que nadie le debe a nadie ninguna cantidad sustancial de dinero. Sin embargo, tendrías que asegurarte de que está bien en el improbable caso de que ocurra algo que te impida conseguir una hipoteca (como enfermar repentinamente).
2. Haz que tu padre te preste el dinero. Asegúrate de documentar el préstamo, y puedes considerar la posibilidad de que un abogado redacte el acuerdo. Cuando puedas, pide una hipoteca/préstamo sobre la casa y págale a tu padre. Al igual que en el caso anterior, incluye una compensación por el tiempo que su dinero no le generó intereses. Al igual que en el caso anterior, tienes que cubrir el caso de que nunca puedas conseguir una hipoteca.
3. Tu padre compra la casa y luego te la alquila. De este modo, él no recuperaría su dinero a corto plazo, y tendríais que acordar quién recupera qué cantidad de dinero cuando se venda la casa (teniendo en cuenta que los precios de la vivienda pueden bajar o subir).
4. Compradlo juntos. Poned los dos nombres en la escritura, y redactad un acuerdo por separado sobre quién es dueño de qué fracción y qué dinero hay que pagar en caso de venta, y asuntos similares. Ese acuerdo es tal que necesitarías un abogado para redactarlo, pero luego puedes transferir efectivamente la casa redactando de nuevo el acuerdo de reparto (puede que tengas que dejar alguna fracción nominal en posesión de tu padre). Probablemente se apliquen normas específicas a este tipo de acuerdo, y deberías consultar con un abogado cómo hacerlo y si es posible en tu jurisdicción.

Answer 3

tenemos poco dinero en efectivo para el pago inicial

Esto es una bandera roja para mí. Si tienes poco dinero en efectivo para un pago inicial, ¿cómo se supone que también vas a ser un propietario?

Podrías intentar es hacer un lease to own de tu padre. Consigue un inquilino en la otra casa durante al menos un año o más y luego cierra la casa una vez que tu situación financiera mejore. Sigues teniendo el mismo problema de ser propietario.

Otra opción es recibir una carta de regalo de tu papá ya que él está regalando el dinero de la casa. Esto podría alargar el cierre un poco para que puedas hacer una tasación y solicitar el préstamo. Para mí, ésta es la opción más sensata.

Answer 4

Es de suponer que esta casa es un gran negocio para usted por alguna razón si está dispuesto a hacer grandes esfuerzos como estos para adquirirla.

Te sugiero que hagas que tu padre compre la casa con dinero en efectivo, y luego tú le compres la casa a él. Es posible que quieras discutir esto con la compañía de títulos, es posible que haya algunos cargos que ellos renuncien si cierras ambas ventas a través de ellos en un corto período de tiempo.

Si la vivienda se tasará por un importe superior al de la compra, entonces es posible que pueda obtener una hipoteca sin una cuota inicial importante. Si no es así, tendrás que adeudar a tu padre al menos el importe de la entrada en el momento del cierre.

Answer 5

Hay bastantes opciones, pero sin información adicional, sólo puedo dar ejemplos.

El año pasado tuve la opción de comprar una casa, pero decidí no hacerlo porque en mi zona cada año es más difícil venderla a un precio razonable.

Pero si hubiera comprado una casa, mi madre me habría prestado el dinero, y yo se lo habría devuelto a lo largo de los años con un interés del 3%. Así que habría sido una especie de préstamo privado. Pero mi madre nunca habría tomado la propiedad de la casa, ya que no era su intención poseerla de ninguna manera. (¿Tiene tu padre la intención de ser propietario de la casa y alquilártela? Si es así, y si se siente cómodo con el alquiler en lugar de la compra, entonces es una opción).

La segunda opción, la que descartamos por el coste adicional, es que podría haber pedido un préstamo, pagando el 4,5% de interés al banco, que luego pagaría menos del 1% a mi madre, y quedarse con el resto.
Los bancos siempre quieren obtener beneficios, y estos beneficios tienen que venir de alguna parte: de la diferencia entre los tipos de interés. Si tu padre tiene 230.000 euros en el banco, y tú le debes 230.000 euros al banco, estarás mejor si mantienes al banco al margen, al menos mientras tu padre se sienta cómodo prestándote dinero, y tú te sientas cómodo debiéndole dinero a él.
(mi chica nunca le pediría dinero a su madre, porque su madre siempre jugaría la carta de "estás en deuda conmigo", en todas y cada una de las visitas, y siempre que necesitara ayuda de alguna manera...)

Así que la clave es: Con qué se siente cómodo tu padre y con qué te sientes tú. Si es posible, mantén a los bancos al margen, pero establece un contrato por escrito entre tu padre y tú.