Ventajas de pagar más de la hipoteca sabiendo que no vas a seguir viviendo allí toda la vida

Question

Hace poco compré una casa por 140k en los Países Bajos. Tenía una hipoteca de 110k (3,0% de interés) y un préstamo inicial de 30k (4,0% de interés, sin pagos/intereses los primeros 3 años).

Me voy a casar este año y, una vez hecho esto, tendré unos 300 euros al mes para destinarlos a mi hipoteca o préstamo inicial. No habrá penalizaciones si lo pago antes.

El problema que tengo es que voy a vivir en esta casa durante unos 10 años y nunca voy a pagar la hipoteca antes de venderla.

Me imagino que hay ventajas de pagar más a tu hipoteca aunque no pienses vivir en esa casa durante 30 años. ¿Cuáles son esas ventajas? ¿Hay más opciones inteligentes que pagar primero otros préstamos?

Answer 1

En los Países Bajos, concretamente, hay varias razones para pagar de más en la hipoteca.

En primer lugar, los precios de la vivienda han bajado mucho en los últimos años. Ahora están subiendo lentamente, pero es algo específico de cada región y todavía se puede pedir prestado más del 100% del precio de la vivienda. En estas condiciones, si decides vender tu casa y el importe pendiente de la hipoteca es mayor que el valor de la misma, te queda un hueco (restschuld) por financiar. Creo que las normas han cambiado recientemente al respecto, permitiéndole financiar esta diferencia con una nueva hipoteca, pero no es una buena idea. Las implicaciones fiscales de esto son probablemente complicadas a largo plazo y su nueva casa puede no cubrir esta brecha durante algún tiempo.

En segundo lugar, cuanto menos debas por tu casa, más bajos serán los tipos de interés hipotecarios que puedas obtener. En los Países Bajos, las hipotecas suelen dividirse en categorías basadas en el porcentaje del precio de subasta en una ejecución hipotecaria (executiewaarde). Si paga más de su hipoteca, puede optar a un tipo de interés más bajo, lo que puede hacer interesante la refinanciación. Esto es especialmente importante si los tipos de interés siguen bajando pero el valor de su casa no aumenta o incluso disminuye.

En tercer lugar, si decides mantener tu casa y alquilarla, los bancos de los Países Bajos tienen normas muy estrictas al respecto si quieres hacerlo de forma legal. He leído que algunos bancos exigen que el importe de la hipoteca (NB, no el valor que puedas haber acumulado en una cuenta de ahorros o de seguros vinculada) sea inferior al 50% del precio de subasta de la vivienda (executiewaarde). Además, en relación con el punto 2, si tienes algo que no sea una hipoteca lineal o de renta vitalicia, tendrás que refinanciar para hacerlo, ya que las ventajas fiscales en torno a las hipotecas de ahorro ([banco]spaarhypotheken) no se aplican si no se utiliza como vivienda propia.

Por último, si decide vender y se encuentra en la feliz situación de que el valor de su casa sea mayor que el valor de su hipoteca (tiene un overwaarde), todavía puede haber algunos obstáculos. Cualquier valor que haya acumulado en una cuenta de ahorro o seguro de vida vinculado no estará disponible hasta después de que vendas tu casa. El valor adicional derivado exclusivamente de la diferencia entre el valor de la hipoteca y el precio de venta puede ser más fácil de tratar.

EDIT: Como nota final, he hecho pagos extra tanto en una "Spaarhypotheek" (seguro de vida vinculado) como en una "Bankspaarhypotheek" (cuenta de ahorro vinculada). En una, el capital pagado cada mes se redujo y la vida de la hipoteca se mantuvo igual. En la otra, el capital pagado cada mes se mantuvo igual y la duración se redujo. En ambos casos, los pagos de intereses eran menores cada mes. Yo me pondría en contacto con el proveedor de la hipoteca para saber cuál es el impacto previsto de los pagos adicionales.

Answer 2

Voy a añadir una idea a este hilo. Se trata de un concepto financiero llamado "Valor Actual Neto". En lenguaje llano, significa "¿Cuál es el mejor uso de tu dinero en este momento?".

Así pues, supongamos que tienes un extra de 300 euros al mes que no se está gastando en gastos de manutención.

Si dejas ese dinero bajo la almohada (o lo gastas en cerveza o en aparatos electrónicos de lujo) en lugar de pagar tu préstamo inicial antes de tiempo, eso te está costando 300*(0,04/12) al mes, todos los meses. Es decir, 1 euro al mes, o 12 euros al año. Esto es acumulativo durante la vida de tu préstamo. Así que no pagar 300 euros este mes le costará finalmente 120 euros, suponiendo que mantenga el préstamo abierto durante 10 años. Si te preguntas "¿pago mis deudas o me gasto el dinero en un smartphone?", la respuesta es que debes pagar tus deudas.

Ahora, aquí está la parte importante. Supongamos que tienes un mejor uso para el dinero que la cerveza o la electrónica. Supongamos que tienes un fondo de inversión que te proporcionará de forma fiable una rentabilidad del 10% anual.

Si pones esos 300 euros al mes en un fondo de alto rendimiento, y si los rendimientos son constantes, sigues pagando esos 12 euros al año (porque has invertido en otro sitio y no has pagado tus deudas), pero estás obteniendo unos beneficios de 300*(0,1/12)=2,5 euros al mes sobre el dinero invertido. 2,5-1=1,5 euros al mes, lo que supone una ganancia neta. Así que, en algunos casos, el pago de la deuda puede no ser el mejor uso de su dinero.

Hay otras cuestiones relacionadas con su exposición a los impuestos sobre las ganancias de capital, los incentivos o desincentivos para mantener la deuda, etc. Estas cuestiones suelen ser específicas de cada país. Un cartel de arriba que parece estar familiarizado con la ley de los Países Bajos hizo una buena explicación de algunos de esos incentivos. Yo estoy en Estados Unidos y nuestro sistema de incentivos y desincentivos es diferente.

TL;DR: Depende.

Answer 3

Es muy sencillo: cuanto menos dinero deba, menos intereses pagará. El pago de la deuda da un retorno garantizado del tipo de interés de la deuda.

Así que el pago de tu préstamo inicial equivale a una rentabilidad del 4%. No es una mala rentabilidad en el entorno actual, así que tiene sentido hacerlo, a menos que encuentres una inversión que creas que puede ser mucho más rentable.

(Tenga en cuenta que esta es una respuesta general, no específica de los Países Bajos. En puede Hay otras consideraciones, en torno a los impuestos, por ejemplo, que deben tenerse en cuenta en el cálculo).

Answer 4

La hipoteca es una deuda y se pagan intereses por ella, normalmente más de lo que se puede ganar en otra parte (especialmente si se tienen en cuenta los impuestos). Esto es así tanto si vendes la casa al cabo de 1 año, como de 10 o 100.

En tu caso, los pagos anticipados realizados en los próximos años significarían que, cuando vendas, el capital de tu hipoteca será menor que el que hubieras tenido, y el patrimonio de tu casa será mayor. Por lo tanto, puedes pasar a tener más casa por la misma cuota mensual, o tener una cuota mensual más baja por el mismo tipo de casa. Cualquiera de las dos cosas son buenas, ¿verdad?

Ahora es el momento más fácil para encontrar un poco más de dinero, así que hazlo si puedes. Más adelante tendrás más obligaciones y desarrollarás el gusto por cosas más caras (estadísticamente hablando) y, por tanto, te resultará mucho más difícil conseguir unos cientos al mes.

Answer 5

Los principales factores que hay que tener en cuenta son:

1. ¿Podría obtener un mayor rendimiento de ese dinero invirtiéndolo en algún sitio? El tipo de interés de la inversión debería ser básicamente mayor que el de la hipoteca.

2. Si de repente necesitas dinero (por ejemplo, si pierdes el trabajo), ¿tienes suficientes ahorros para hacer frente a esa situación? Si no es así, invertir el dinero extra en una inversión de acceso instantáneo, incluso a un tipo de interés más bajo, puede tener sentido, ya que le da flexibilidad en el futuro.

3. ¿Tienes alguna otra deuda que tenga un tipo más alto? Si es así, paga primero esas deudas, ya que obtendrás más beneficios por tu dinero.