¿Qué pasa con estas comisiones de refinanciación de hipotecas?

Question

Actualmente tenemos 400k en una hipoteca de 20 años al 3 y 7/8 por ciento.

Podemos pasar a una hipoteca de 3 1/8 por ciento a 15 años. El tipo dice que esto debería ahorrarnos alrededor de 70 mil durante la vida de la hipoteca.

El pago mensual sería de 300 más al mes, lo que no nos importaría.

Las tasas serían

procesamiento 435
suscripción 665
coordinación de cierre 315

tasación 450
certificación de inundaciones 14
cierre/reserva 834
prestamistas título 792
registro de hipotecas 55
Grabación VA 1337
interés diario 174

Algunos de ellos parecen un poco sospechosos, ¿cuál es la diferencia entre suscripción y procesamiento, por ejemplo?

La única otra información que se me ocurre es que solemos hacer unos cuantos pagos extra al año, y que ya hemos refinanciado una vez nuestra hipoteca inicial (el pasado octubre, así que apenas llevamos 20 años de hipoteca). Esa vez, pasamos de 4 7/8 a 3 7/8, y no pagamos comisiones.

Estoy tratando de decidir si esto es un buen negocio, y si algunos de esos cargos son falsos.

Gracias

EDITAR --

Así que, después de 1 minuto de búsqueda en google, encontré en zillow un montón de ofertas

3,125% 265 en tasas
3% ~850 en tasas
2,875% ~2600 en tasas

los 15 años. La diferencia de ahorro durante la vida de la hipoteca es de 4300 entre cada 1/8 %. Estoy considerando seriamente las dos tasas más altas. Tenga en cuenta que la más alta fue la mejor oferta de los otros chicos, con más de 2k de ahorro en las tasas. Hablé con el tipo con la nueva oferta; me envió una hoja de cálculo ingeniosa donde introduzco los préstamos actuales/destino, y muestra la amortización de todos los pagos. Puedes editar cualquier pago y ver como afecta al resto de pagos.

Ahora mi preocupación es que esto parece demasiado bueno para ser cierto, dada la oferta de preedición. La empresa es first financial mortgage. ¿Podría ser esto un fraude?

A continuación se presenta la hoja de resumen de las tres ofertas.

Answer 1

Ya que dices que puedes permitirte hacer algunos pagos extra cada año, le recomiendo que lo haga. De hecho, sólo añadiendo 400 dólares mensuales extra (un poco más de dos pagos extra al año) en su actual hipoteca la pagará en unos 16 años, y se ahorrará los costes de refinanciación. De hecho, esos costes de refinanciación de de casi 5.000 dólares invertidos en el pago de su hipoteca actual le ayudarán mucho; el saldo pendiente disminuye muy lentamente en los primeros años de la hipoteca.

Answer 2

Las comisiones son la forma que tienen los corredores de ganar dinero. Las nombran de diferentes maneras, pero en realidad no importa. En lugar de "tasa de tramitación" puedes leer "nuestras ganancias". Lo mismo.

La pregunta que debe hacerse es si quiere pagar por el servicio y si el ahorro lo justifica. Puede intentar reducir las comisiones negociando con el corredor, y es su margen, por lo que puede ceder algo. O no, ellos quieren obtener un beneficio.

En concreto, las tasas, tal y como yo las entiendo:

La comisión de suscripción suele cobrarla el prestamista, mientras que la comisión de tramitación puede cobrarla el prestamista o el agente (o ambos). La "coordinación del cierre" probablemente la cobre el recepcionista.

Además de los tres primeros, también deberías mirar el "VA Recording". No sé qué cargos cubre, pero yo comprobaría con el estado si es realmente su tarifa, o un disfraz para otra cosa.

La tasación es probablemente el requisito de los prestamistas y rara vez se puede obviar.

Lo mismo ocurre con la certificación de las inundaciones.

El cierre y el depósito en garantía los cobra la agencia de títulos y también debería incluir el seguro del título (¿o es el que está bajo "título de los prestamistas"?). Casi 1.600 dólares por los gastos de depósito en garantía parece un poco exagerado.

El registro de la hipoteca es probablemente cobrado por el condado para la grabación de la escritura. Lo que la grabación de VA es que no puedo imaginar.

Los intereses son los intereses, calcúlalos para que sean correctos, se prorratean hasta la siguiente declaración.

Answer 3

El consejo que me han dado para decidir sobre las re-fi's es:

1. Suma todas las tasas, puntos, etc. - el "coste" del préstamo.

2. Determine lo que se ahorrará con el tipo más bajo.

3. Calcula cuándo es el punto de "equilibrio": el ahorro acumulado es igual al coste del préstamo.

4. ¿Cuál es el tiempo mínimo hasta que pueda considerar vender o refinanciar?

5. Si el punto de equilibrio es posterior a esta fecha, puede que no merezca la pena. Si es mucho antes de esta fecha, entonces sí merece la pena.

Las comisiones que enumeras parecen bastante elevadas, pero tengo que admitir que en mi propia refinanciación de la hipoteca las comisiones también me parecieron excesivas. Busca en tu entorno: bankrate.com es útil para comprobar los costes en tu zona. No creo que valga la pena preocuparse por las comisiones individuales o por lo que significan o si son justas: En última instancia, ese es su precio. Así que simplemente suma las comisiones y compáralas con las de otros prestamistas, y elige la mejor opción que se ajuste a tus necesidades.

Answer 4

En una pregunta similar ¿Tiene sentido refinanciar una hipoteca de 30 años a 15 años? Ofrezco la a la derecha forma de calcular el ahorro.

El nuevo pago no cuenta toda la historia, puedes pasar de un préstamo a 30 años a uno a 15 años y encontrar que tu pago sube, incluso con una buena caída en la tasa. Del mismo modo, al pasar del tiempo restante en un 30, digamos 20 años para ir, mediante la refinanciación de nuevo a una amortización de 30 años, el pago cae mucho más que su verdadero ahorro.

En tu caso, yo optaría por el coste más bajo y el tiempo más rápido para alcanzar el punto de equilibrio. El ahorro adicional por el tipo más bajo hace que el B/E se prolongue más de 4 años. Yo no estaría tan interesado en eso.