¿Estoy obligado a seleccionar las propiedades que he identificado en mi plazo de 45 días de 1031?

Question

Voy a hacer un intercambio 1031. Sé que estoy obligado a identificar las propiedades de reemplazo dentro de una ventana de 45 días y cerrar dentro de 180 días en un reemplazo.

¿Estoy obligado a elegir uno de los inmuebles que he identificado en mi plazo de 45 días?

¿Qué pasa si, por ejemplo, la inspección encuentra problemas críticos en esas tres propiedades pero cierro el trato con otra propiedad aún dentro de los 180 días?

Answer 1

Desde el instrucciones para el formulario 8824

Intercambios diferidos.

El intercambio diferido se produce cuando la propiedad recibida en el intercambio se recibe después de la transmisión del bien cedido. Para que un intercambio diferido se califique como de tipo similar, debe cumplir con los requisitos de tiempo para la identificación y recepción de la propiedad de reemplazo de la propiedad. El bien de sustitución para el intercambio debe identificarse dentro de los 45 días siguientes a la transmisión del bien que se cede. El La propiedad de sustitución debe recibirse en un plazo de 180 días, o antes de la fecha de de la declaración de impuestos, incluidas las prórrogas, lo que ocurra antes. Consulte en las instrucciones para la línea 5 y la línea 6, más adelante, para más detalles.

Y más adelante en el mismo documento:

Línea 5.

Anote en la línea 5 la fecha de la identificación por escrito del propiedad en especie que recibió en un intercambio diferido. Para cumplir con el requisito de identificación por escrito de 45 días, deben cumplirse las siguientes condiciones deben cumplirse.

1. Los bienes en especie que usted recibe en un intercambio diferido se designan por escrito como bienes de sustitución, ya sea en un documento que usted o en un acuerdo escrito firmado por todas las partes en el intercambio.

2. El documento o acuerdo describe la propiedad de sustitución de forma clara y reconocible. Los bienes inmuebles deben describirse utilizando una descripción legal, la dirección de la calle o un nombre distinguible (por ejemplo, "Edificio de apartamentos Mayfair").

3. A más tardar 45 días después de la fecha en que transfirió la propiedad a la que renunció:

   a. Usted envía, envía por fax o entrega en mano el documento que ha firmado a la persona que debe transferirle la propiedad de sustitución (incluyendo una persona inhabilitada) o a otra persona involucrada en el intercambio (que no sea una persona inhabilitada); o

   b. Todas las partes del intercambio firman el acuerdo escrito que designa la propiedad de reemplazo.

Por lo general, una persona inhabilitada es su agente en el momento de la la transacción o una persona relacionada con usted. Para más detalles, consulte Reglamento, sección 1.1031(k)-1(k).

También existe algo llamado la regla de las 3 propiedades. La regla de las 3 propiedades le permite identificar 1,2 o 3 lugares en el plazo de 45 días. Siempre y cuando usted compre uno de ellos usted es bueno. Eso le da más tiempo para conseguir el lugar inspeccionado, o negociar el precio final, mientras que el mantenimiento de las opciones si el principal se cae a través.

De la Agencia Tributaria 1.1031(K)-1 Tratamiento de los intercambios diferidos. mira en la página 103.

(4) Propiedades alternativas y múltiples. (i) El contribuyente puede identificar más de una propiedad de sustitución. Independientemente del número de inmuebles sustituidos transmitidos por el contribuyente como parte del mismo intercambio diferido, el número máximo de propiedades de sustitución que el contribuyente puede identificar es-

(A) Tres propiedades sin tener en cuenta a los valores justos de mercado de las propiedades (la ''regla de las 3 propiedades''), o

(B) Cualquier número de propiedades siempre que su valor de mercado agregado de mercado al final del período de identificación no supere el 200 el 200 por ciento del valor de mercado agregado de todas las propiedades de todas las propiedades extinguidas en la fecha en que el contribuyente transfirió las propiedades extinguidas por el contribuyente (la "regla del 200 por ciento").

(ii) Si, al final de el período de identificación, el contribuyente ha identificado más propiedades como propiedades de sustitución que las permitidas por el párrafo (c)(4)(i) de esta sección, el contribuyente será tratado como si no hubiera identificado ninguna propiedad de sustitución se hubiera identificado ninguna propiedad de sustitución.