¿Puedo comprar una casa nueva antes de vender la actual?

Question

Estoy buscando vender y comprar una casa. Pero con el mercado actual tan loco como es (las casas se venden rápidamente a veces por 150.000 sobre lo pedido), me temo que si vendemos primero, podríamos quedarnos sin una nueva casa. O quedarnos estancados en el acuerdo o pagando de más por algo y deseando no haber vendido nunca. Me pregunto si es posible comprar primero. ¿Cuál es la mejor manera de asegurar mi próxima casa antes de vender la actual sin quedar atrapado en una hipoteca de un prestamista B o sin arriesgar demasiado?

Sé que habría cierto riesgo al hacer una oferta por una casa nueva sin saber por cuánto se venderá la casa actual, o el riesgo de que no vendamos la casa actual antes de que se cierre la nueva. También tengo miedo de que no se consideren las ofertas condicionales. ¿Hay alguna otra opción?

(Tenemos una hipoteca sobre la casa actual, pero como el mercado ha subido tanto también hay un buen trozo de capital).

Answer 1

Como sugieren las otras respuestas, hay varias maneras de hacerlo y la correcta dependerá de su situación (cantidad de capital en su casa actual, flujo de caja principalmente, cantidad de tiempo entre la compra y la venta).

Si tiene una buena cantidad de capital (por ejemplo, $50K mortgage remaining on a house valued at $ 300K), propondré una opción similar a la financiación puente:

Haz una oferta por tu nueva casa. Utiliza parte de tu capital como parte del pago inicial (p. ej, $130K). Use some more of your equity as a cash buffer to allow you pay two mortgages in between the purchase and the sale (eg, $ 30K). La forma en que se ejecutaría esto es que su hipoteca existente sería descargada y reemplazada por una hipoteca más grande. Los ingresos de esa hipoteca se dividirían entre el pago inicial y el dinero en efectivo como usted desea.

Entre el cierre de la compra y el cierre de la venta, estarás pagando dos hipotecas y serás responsable de dos propiedades. No es divertido, pero tu colchón de efectivo está ahí para sostenerte a través de esto.

Cuando se cierre la venta de tu nueva casa, romperás la hipoteca de la misma. Cuando recibas el producto de la venta, sería un buen momento para utilizar los privilegios de pago único/previo que tengas en la hipoteca de la nueva casa.

Pagarás los honorarios de los abogados por cada transacción y las penalizaciones por cada hipoteca que incumplas. Sin embargo, los tipos de interés serán más bajos que los de la financiación puente. Por este motivo, este método será probablemente más barato que la financiación puente sólo si el tiempo entre el cierre de las dos operaciones es bastante largo (por ejemplo, al menos 6 meses), y las penalizaciones por romper las hipotecas son razonables (por ejemplo, 3 meses de intereses). Necesitarías la ayuda de un buen agente hipotecario y un buen abogado, pero también tendrías que hacer tu propia diligencia debida; recuerda que los agentes reciben una comisión por cada hipoteca que venden. Si no vas a tener problemas para vender tu casa actual rápidamente, la financiación puente es probablemente un mejor negocio. Si necesitas mantenerla durante un tiempo porque necesitas arreglar las cosas o te resultará más difícil venderla, puedes considerar este enfoque.

Answer 2

Si vive en un mercado en el que algunas casas se venden por 150.000 dólares por encima de lo que se pide, entonces DEBE comprar antes de vender. En un mercado de vendedores, obtendrá múltiples ofertas por su casa actual cuando decida venderla, se venderá por (bastante) más de lo que se pide, y podrá dictar las fechas de posesión. No tiene que preocuparse por la venta de su propia casa, si cuenta con un agente inmobiliario competente.

Pero la compra de una vivienda es una historia totalmente diferente. Puede que le cueste encontrar algo asequible y que haya varios compradores cada vez que decida hacer una oferta. Puede pasar por este ciclo varias veces a lo largo de muchos meses antes de que su oferta sea aceptada. Debería hacer esto mientras vive en su propia casa, con la comodidad de saber que puede venderla fácilmente en cualquier momento, en lugar del estrés de una fecha de cierre inminente de su propia casa. O peor aún, mudarte a un espacio alquilado o a la casa de la madre de Malvolio durante meses o un año mientras el mercado aumenta un 15% y las casas de tu antigua zona se venden ahora por 100.000 dólares más de lo que tú vendías. Ouch, ahora realmente no puedes permitirte comprar lo que quieres, y puede que acabes comprando algo equivalente a lo que tenías antes, por más, más los costes legales, de agente inmobiliario y de transferencia de terreno.

Si las fechas de cierre no coinciden, entonces puente. Esto sólo terminará costando unos pocos cientos de dólares, menos de $1K incluyendo los honorarios legales (el abogado también cobrará por manejar esto). Pero comprando antes de vender, recuperarás fácilmente esa diferencia.

Este consejo sólo se aplica a los mercados inmobiliarios calientes. No soy un agente inmobiliario, sólo un tipo que vive en el GTA que pasó por este proceso el año pasado. Perdió en tres ofertas durante 10 meses, luego compró por el precio de venta en la cuarta oferta (muy afortunado), luego vendió por $ 90K sobre la petición, a continuación, puente durante 2 meses. Mi agente inmobiliario es impresionante e hizo el proceso tan libre de estrés como puede ser.

Consiga un buen agente inmobiliario, empiece a buscar casa mientras prepara la suya para venderla y disfrute del proceso. También deberías negociar con tu agente inmobiliario, puede que esté dispuesto a reducir su comisión por la venta si también te representa en la compra.

Buena suerte.

P.D. No hagas una oferta contingente y no la aceptes. Obtenga su financiación antes de hacer una oferta, y si le preocupa la inspección, también puede hacerlo antes de la oferta, si actúa rápidamente. La inspección costará ~ $500, but it will increase the value of your offer by much more than that since you will be going in without conditions. I spent ~$ 1.000 en dos inspecciones de propiedades en las que perdí, y no me arrepiento. Es el coste de hacer negocios. Las otras ofertas de la casa que finalmente compré eran significativamente mayores que mi oferta, pero tenían condiciones. Me ahorré al menos $40K by being condition free, and I only spent $ 1.500 en tres inspecciones de propiedades. Además, algunas personas abandonan el escenario de la oferta múltiple cuando se enteran de que uno de los compradores ha realizado una inspección.

Answer 3

No dices por qué quieres mudarte. Sin saber eso, es difícil recomendar un curso de acción. De todos modos...

La secuencia de eventos para un resultado económico en un mercado fuerte es la siguiente:

(1) Empieza a buscar una nueva casa

(2) Alquilas un almacén y guardas los objetos grandes

(3) Alquilas un apartamento y te mudas a él

(4) Ahora que la casa está vacía puedes hacer fácilmente cualquier limpieza y renovación importante que se necesite para venderla

(5) Vendes la casa (y sigues buscando una nueva casa mientras lo haces). Como la casa está vacía se venderá mucho más fácilmente que si estás en ella.

(6) Inviertes el dinero que obtienes de la venta de la casa

(7) Liquidas tu inversión y compras la nueva casa que encuentras. Si tienes suerte, el mercado habrá bajado mientras tanto y obtendrás una buena oferta por la nueva casa, además del dinero que ganaste con tu inversión.

(8) Mueves tus cosas del almacén a la nueva casa.

Hay otras posibilidades que implican perder mucho dinero. La secuencia de eventos anterior le hará ganar dinero, posiblemente MUCHO dinero.

Answer 4

Vendí mi casa y llevaba más de 6 meses buscando una casa de sustitución después de venderla. Encontré a alguien dispuesto a darme un contrato de arrendamiento a corto plazo, de 3 meses, con un mes a mes después, a un precio equitativo, ya que los inquilinos eran más escasos que los compradores.Para cuando encontré una casa, hubo guerras de ofertas ya que el excedente había disminuido (puede ser causado estacionalmente), y fue bastante difícil conseguir mi nueva casa. Sin embargo, los tasadores ayudan a esto hasta cierto punto, ya que lo que el vendedor quiere, no es necesariamente lo que obtiene, incluso si lo ofreces. Yo ofrecí $10k over asking just to get picked out of the large group bidding on the house. Once the appraisal came in at $ 10k por debajo de mi oferta, pude comprar la casa a lo que esperaba. Por supuesto, tenía que estar preparada si la oferta era más alta, pero hice mis deberes y sabía más o menos lo que valía la casa. La hipoteca es la misma que el contrato de alquiler que tenía, la casa sólo tiene 10 años de antigüedad y tiene una garantía de 1 año para los elementos grandes que puedan fallar. En los 3 meses que llevo en la casa, he ganado casi $8k in equity....and will have a tax writeoff of about $ 19.000 de un sueldo de $72,000, giving me taxable income of $ 53.000... haciendo que la cuota tributaria baje unos $4600. If I am claiming 0 dependents I will get back about $ 5.000 este año frente a un equilibrio.