RESPUESTA RÁPIDA
Cuando se trata de activos de renta fija, ya sean inmuebles de alquiler o bonos del Estado, es inusual que los activos muy apalancados rindan menos que el mismo activo sin apalancamiento o con poco apalancamiento. Esto es especialmente así en los países en los que los costes de los intereses son deducibles fiscalmente.
Si excluimos las pérdidas de capital (es decir, que el inmueble se venda en el futuro a un precio inferior al que se compró) o los ingresos netos por alquiler que no se corresponden con los costes de mantenimiento, reglamentarios, fiscales, de inflación y/o de otro tipo, hay un escenario principal en el que un mayor apalancamiento da lugar a menores rendimientos en comparación con un menor apalancamiento, incluso si los ingresos por alquileres se mantienen al nivel de los costes no financieros. Esto ocurre cuando se utiliza la financiación a tipo variable y los tipos aumentan sustancialmente .
EXPLICACIÓN
Los prestatarios y los prestamistas de los distintos países tienen diferentes costumbres en materia de tipos de interés hipotecarios. Algunos son más proclives a los tipos fijos a largo plazo; otros prefieren los tipos variables; y otros son un híbrido, es decir, son fijos durante unos años y luego pasan a ser variables.
Si se utilizan tipos variables para una hipoteca y los tipos de referencia aumentan sustancialmente, como ocurrió en EE.UU. durante la década de 1970, el prestatario puede quedar fácilmente "al revés", es decir, deber más en la hipoteca de lo que vale la propiedad en ese momento, y tener unos gastos de servicio de la hipoteca que superan los ingresos netos por alquiler. Algunos de esos costes no son fáciles de trasladar a los inquilinos, incluso cuando hay renovaciones periódicas del contrato o aumentos del alquiler base referidos a las tasas de inflación. Los bancos centrales fijan las políticas de lo que serían los tipos más bajos a corto plazo en un país que cuente con ellos. Los tipos del sector privado se establecen, en general, en función de la oferta y la demanda de crédito, por lo que pueden divergir notablemente de los tipos del banco central.
Con el tiempo, la mayor relación entre los costes de financiación y los ingresos netos por alquileres debería disminuir a medida que (1) los precios del mercado de alquileres cambien para reflejar los costes y (2) el propietario pueda reinvertir sus ingresos netos por alquileres a un tipo más alto. Sin embargo, a corto plazo, esto puede dar lugar a que el propietario tenga que "comerse" los costes, haciendo que el rendimiento de su activo de renta fija apalancado sea inferior al que tendría sin apalancamiento, incluso si la propiedad se vendiera posteriormente al mismo precio, independientemente del método de financiación.
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Curiosamente, y por otro lado, esta es una de las peculiaridades de las finanzas en las que un contabilidad responsabilidad puede convertirse, al menos en parte, en una económico activo. Si un propietario toma un préstamo con una elevada relación préstamo-valor para un tipo de interés fijo durante la vida de la hipoteca y los tipos, variables y fijos, aumentan sustancialmente, la diferencia entre su tipo original y los tipos actuales le corresponde a él.
Si puede vender la propiedad con el préstamo adjunto (lo que no es infrecuente en el caso de los inmuebles comerciales, industriales y, a veces, municipales), el comprador estará asumiendo un pasivo con un coste de mantenimiento inferior al de sus alternativas actuales y, por tanto, pagará un precio más alto por la propiedad que si no estuviera apalancada.
Con los tipos de interés a largo plazo en muchos países económicamente avanzados en mínimos históricos, si un prestatario tomara hoy un préstamo a tipo fijo a largo plazo y los tipos subieran poco después de forma sustancial, podría tener un beneficio instantáneo en este escenario aunque su propiedad no haya aumentado de valor.
