Así que la regla general para la inversión inmobiliaria (en América del Norte) es la siguiente: sólo hazlo si te gusta la idea de hacerlo.
Si te encanta la idea de ser un propietario y administrador de propiedades, crees que el tipo del Monopoly tuvo la idea correcta, y crees que las horas que pasas reparando unidades y analizando hojas de cálculo de propiedades y navegando por los listados de propiedades son un pasatiempo realmente divertido, entonces sigue adelante y utiliza la propiedad inmobiliaria como un vehículo de inversión y fuente de ingresos. Pero si usted es literalmente cualquier otra persona que no ama la idea de ser un propietario o barón de la propiedad, y sólo quiere inversiones pasivas fiables, no persiga la inversión inmobiliaria.
Los costes que le faltan son:
- Mantenimiento y reparaciones
- Amortizaciones y/o mejoras
- Sus propios costes laborales de gestión
- Costes de compra, incluyendo el abogado, el título, el agente (y su propia mano de obra de nuevo)
- Concentración de riesgos
Hubo un gran estudio publicado en 2015 titulado La tasa de rendimiento de todo, 1870-2015 y ha constatado que, en el caso de Estados Unidos, la tasa media de rendimiento de la renta variable es mejor que la de la vivienda. La renta variable moderna de EE.UU. tiene una rentabilidad de alrededor del 9% y la vivienda moderna de alrededor del 5,6%. Esto es cierto si se mira en 1950-2015 o en 1980-2015, pero la renta variable estadounidense superó a la vivienda estadounidense en todo el ámbito del periodo estudiado.
El estudio analizó la rentabilidad de la vivienda, incluyendo el alquiler neto de los costes de mantenimiento y otros. Si sólo se considera la vivienda como un activo para comprar y mantener, como si se tratara de una residencia personal, los rendimientos de Case-Shiller son algo así como el 3-4% de media. Mientras que el S&P 500 es más bien del 9-10%.
Por lo tanto, la renta variable es la mejor inversión, siempre que pueda mantener los costes de inversión bajos y esté adecuadamente diversificada.
Tu amigo está subestimando las reparaciones y la depreciación. Con el tiempo, los electrodomésticos principales tendrán que ser sustituidos o reparados, el tejado o el calentador de agua o la unidad de aire necesitarán reparaciones, y otras cosas necesitarán atención. No está reservando ningún dinero para estos costes, por lo que parece un beneficio, pero en realidad está depreciando el valor de su propiedad. Es posible que su propiedad siga valiendo más que antes, debido a la inflación general o a que la zona que la rodea está en demanda, pero a la larga el alquiler que puede exigir y el precio de venta que podría esperar se verán afectados por la negligencia en la actualización.
También está infravalorando el trabajo que dedica a ello. Una parte del rendimiento es por su trabajo, por lo que la gestión inmobiliaria no es sólo un verdadero activo pasivo, sino que tiene un gran componente activo. Está ganando dinero por sus servicios y si dejara de hacerlo, entonces o bien pagaría a otro para que lo hiciera (aumentando sus costes) o bien perdería inquilinos y eventualmente quizás sufriría una bajada de alquileres debido a las malas críticas de su abandono. Así que tiene que analizarlo como si fuera en parte un trabajo a tiempo parcial o un negocio.
Los costes de transacción suelen ser mucho más elevados en el caso de los bienes inmuebles. Hay que buscar mucho más para encontrar la propiedad adecuada, pagar a agentes, abogados, compañías de seguros e inspectores. Se tarda semanas o meses en completarla. Y hay que volver a pasar por ello en el momento de la venta. En cambio, es relativamente sencillo comprar algunos fondos indexados, y las comisiones de negociación en algunos casos son gratuitas o muy baratas.
Además, la propiedad inmobiliaria concentra su riesgo. Si posee unos cuantos fondos indexados, su riesgo está muy diversificado y el rendimiento de sus inversiones es el mismo si comprueba su saldo todos los días o si pasa 12 meses en coma. Puede mudarse al otro lado del país y a sus acciones no les importa. Mientras que el propietario de un inmueble puede sufrir mucho si las zonas en las que lo posee se ven afectadas por una recesión económica, un desastre natural, la delincuencia o la caída de la demanda. Si posee unidades en tres barrios y dos de ellos están sufriendo, puede verse afectado por una bajada de los alquileres y un precio de venta anticipado más bajo: pérdida de ingresos y pérdida de riqueza almacenada al mismo tiempo. Y el propietario de un inmueble de alquiler activo no puede pasar meses en la playa sin pagar a alguien para que gestione las propiedades, cobre los alquileres, etc. Si el propietario quiere jubilarse y trasladarse al otro lado del país o del mundo, entonces o bien hay que pagar a alguien para que gestione las propiedades, o bien hay que venderlas. El alquiler de propiedades concentra su riqueza en unos pocos activos principales y es difícil de diversificar, a diferencia de las acciones que cotizan en bolsa.
Alguien que ame los bienes raíces lo hará. Puede que le guste el respeto de ser propietario, puede que aprecie la naturaleza concreta de poseer una parcela de tierra, puede que le guste sentirse como un magnate floreciente. La inversión pasiva en unos cuantos fondos indexados rara vez le dará alguna de esas cosas. Pero da unos rendimientos más fiables, requiere increíblemente pocos conocimientos o trabajo, permite mucha más movilidad personal e implica muchos menos costes.
