Me gustaría conseguir un tipo de interés hipotecario más bajo que nuestra actual hipoteca fija a 30 años del 5,75% con Chase sobre nuestra residencia principal.
Nuestra situación es un poco inusual, lo que hace difícil navegar por los caminos normales de la refinanciación. Ya intenté refinanciar una vez, pero me quemaron los empleados de Chase, que no supieron predecir con exactitud que iban a denegar nuestra solicitud, lo que supuso la pérdida de la mitad de nuestra cuota de solicitud de 750 dólares. Así que estoy muy en contra de cualquier solución que implique tasas de solicitud no reembolsables.
Los hechos de nuestra situación:
- El valor de tasación de la casa es de 700.000 dólares (lo sabemos por la tasación realizada cuando intentamos refinanciar)
- La hipoteca es de 230 mil dólares
- Los ingresos por sueldos y salarios son muy bajos, ya que gran parte de ellos son por cuenta propia, unos $10k/year. I formerly had a high income job making about $ 250k/año pero me estoy tomando unos años de descanso en el trabajo.
- Los ingresos por intereses y dividendos son de unos 35 mil dólares
- 1,2 millones de dólares en cuentas de inversión sujetas a impuestos (fondos de bonos, fondos de acciones, algunos ETF). También tenemos cuentas IRA con activos importantes.
- No hay más deudas que la hipoteca. Pagamos en efectivo nuestros coches y pagamos el saldo completo de todas las tarjetas de crédito cada mes.
Mi entendimiento es que no calificamos para la modificación del préstamo porque tenemos demasiado en cuentas imponibles "no de jubilación", y nuestra experiencia es que no podemos obtener un refi porque no tenemos suficientes ingresos.
Parece que deberíamos ser un buen candidato para un préstamo porque podríamos pagar el préstamo en el momento que quisiéramos liquidando algunas de nuestras tenencias de acciones/bonos imponibles. E incluso si sólo se mira la relación préstamo-valor del $230k mortgage vs. $ 700k de valor de la vivienda el riesgo debería estar cubierto por el valor de la vivienda. Mi experiencia es que los tramitadores de préstamos no siguen esta lógica de sentido común, sino que se limitan a mirar su lista de comprobación y decir "si no hay ingresos, no hay préstamo".
Así que, dado que prefiero tener algo de deuda (pienso en nuestra hipoteca como un margen que financia una parte de nuestros activos de inversión) y el deseo de aprovechar los bajos tipos impositivos actuales, ¿cuáles son mis opciones?
Empecé a buscar dos opciones pero parecen estrategias poco convencionales lo que me hace querer alguna validación adicional:
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Pagar la hipoteca y pedir un préstamo de margen. Puedo conseguir un $500k margin loan at 3.75% from Fidelity. I would have to take out this higher debt level to get the low rate. The rate for $ 230k de margen es el 6,575%; se obtiene un gran descuento en el nivel de $500k. Me siento cómodo con este nivel de deuda y me doy cuenta de que hay cierto riesgo de llamadas de margen, pero nuestras inversiones son muy conservadoras, lo que me hace sentirme cómodo con esto.
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Pagar la hipoteca y pedir un préstamo con garantía de acciones. Supongo que la diferencia entre esta opción y el préstamo de margen es el tratamiento fiscal de los intereses no es un gasto de intereses de inversión. Esto parece ser un poco más exótico y no estoy seguro de las tasas: Sólo he visto artículos de prestamistas que dicen "tan bajo como el 3%"
O... ¿debería volver a tomar el camino de la refinanciación? ¿Realmente iría a alguna parte con nuestra situación inusual de activos altos/ingresos bajos o sería otro proceso prolongado y laborioso con otro préstamo denegado?
Me gusta la idea de la deducción de los intereses hipotecarios, pero la realidad es que actualmente no es un factor para nosotros. Realmente no pagamos ningún impuesto sobre la renta en este momento debido a los bajos ingresos. Esto cambiará probablemente en los próximos años, cuando algunas de nuestras iniciativas de autoempleo/empresa empiecen a dar beneficios o cuando yo vuelva a trabajar. En ese momento, la deducción de los intereses hipotecarios sería ventajosa, por lo que mi preferencia general es conseguir una hipoteca convencional con los bajos tipos actuales. Pero no estoy seguro de que esto sea posible... ¿lo es?
